Achat et vente de fonds de commerce en Catalogne: guide juridique

La première étape, lorsque vous trouvez une propriété que vous souhaitez acheter, consiste à présenter une offre écrite et à verser un dépôt de bonne foi. Ce dépôt est conservé par l’agence immobilière et son montant varie selon le prix du bien et d’autres facteurs. Si l’offre formelle est acceptée et signée par le vendeur, elle devient un accord de réservation et le bien est retiré du marché. L’accord de réservation fixera les conditions et délais du contrat suivant. Il s’agit d’un accord simple entre l’acheteur et le vendeur par lequel le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acheteur à l’acheter au prix convenu.

Le contrat privé d’arrhes contient tous les détails pertinents : description du bien, prix d’achat, modalités de paiement et date de finalisation. À la date de finalisation, le solde du prix d’achat (prix de vente moins les montants déjà versés) doit être payé. La TVA et l’impôt sur les transmissions patrimoniales s’appliquent : pour les biens résidentiels jamais occupés et les terrains. S’applique l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : pour un bien de revente déjà utilisé. Impôt sur la fortune pour non-résidents : la législation actuelle prévoit quiconque possédant un bien en Espagne (résidents et non-résidents) doit payer un impôt annuel sur la fortune basé sur la valeur nette des actifs en Espagne, après déductions (hypothèques, etc.). Même sans revenu locatif, l’administration fiscale considère un avantage imputé, soumis à un impôt annuel. L’assiette correspond aux revenus locatifs perçus. Diverses charges déductibles sont admises si vous êtes résident fiscal dans l’UE.

Réflexes pour sécuriser l’opération

En règle générale, lorsque vous trouvez un fonds de commerce qui correspond à votre projet professionnel, il ne faut pas perdre de temps. Toutefois, il faut être prudent et savoir bien s’entourer afin de pouvoir rapidement identifier les risques et, le cas échéant, les quantifier. Ceci permettra, dans la plupart des cas, de négocier le prix à la baisse. Les 6 principaux réflexes à avoir lorsque vous envisagez d’acquérir un fonds de commerce en Espagne sont les suivants.

1- Identifier le vendeur

Il est important de savoir si le vendeur est un autoentrepreneur (« autónomo ») ou une société car les conséquences juridiques et fiscales sont différentes. Il faudra aussi vérifier sa solvabilité ou les éventuelles dettes liées au fonds de commerce. NB : si le vendeur vous propose d’acquérir les parts sociales de sa société, il s’agit d’une opération plus complexe qu’un simple achat de fonds de commerce pouvant entraîner des risques bien plus importants. C’est la fameuse différence « share deal » / « asset deal », jargon utilisé dans ces 2 cas.

2- Identifier le fonds de commerce

En droit espagnol, la notion de fonds de commerce n’existe pas. Il est nécessaire d’identifier tous les actifs un par un et c’est pour cela qu’il est important de faire un inventaire des éléments qui seront vendus (stock, machines, accessoires, informatique, marque, clients, etc.) afin de bien déterminer ce qui est compris ou pas dans le prix.

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3- Le local commercial

Ce que l’on appelle en Espagne le « traspaso » est en réalité le fait que le vendeur va céder à l’acquéreur le contrat de bail commercial portant sur le local. Il est très important d’obtenir rapidement une copie du bail afin d’en connaître, notamment, la durée, le montant du loyer et les modalités de cession. NB : en droit espagnol, le propriétaire d’un local commercial peut augmenter le loyer de 20 % si le bail est cédé donc il faut être vigilant et demander au vendeur un contact direct avec le propriétaire afin de valider avec lui les conséquences de la cession.

4- L’activité

Il faut vérifier que le local commercial dispose bien de toutes les autorisations nécessaires pour y pratiquer l’activité souhaitée. Certaines activités exigent la réalisation de travaux, notamment si vous recevez du public. Ces autorisations et permis sont délivrés par les mairies et chaque mairie légifère en la matière donc la réglementation peut changer d’une ville à une autre !

5- Le prix de vente

Pour ce type d’opération tout est négociable. Il ne faut donc pas hésiter à mettre sur la table des négociations les modalités de règlement qui vous conviennent, notamment, en cas de financement de l’opération par une banque et prévoir les garanties de paiement ou de passifs correspondantes.

6- Les salariés

Il faut être très vigilant si des salariés sont attachés à la branche d’activité pour laquelle vous vous portez acquéreur. La saisie de l’effectif et des droits du personnel est une étape essentielle dans l’audit du traspaso.

La vente de marchandises dans les relations franco-espagnoles est un sujet complexe, avec des règles de conflit et des traits caractéristiques du droit espagnol interne de la vente. Voir sections suivantes pour les détails.

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Cadre juridique des contrats commerciaux franco-espagnols

En présence d'un contrat international, il faut identifier la loi du contrat et le juge compétent en cas de conflit. Le droit espagnol s’applique lorsque le vendeur est espagnol, mais la convention de Vienne sur les ventes internationales de marchandises peut s’appliquer postérieurement au 1er août 1991. Le conflit de juridictions peut être régi par la convention de Bruxelles de 1968, avec des scenarios complexes selon le lieu de résidence et d’exécution.

Le droit interne espagnol de la vente est régi par les articles du code civil et du code de commerce. L’acquisition d’un fonds de commerce peut impliquer le transfert du bail (traspaso) et peut entraîner une augmentation de loyer par le propriétaire. Le transfert des risques suit des règles spécifiques et la délivrance peut intervenir dans un délai court après la signature, avec des garanties et des éventuelles clauses de réserve de propriété inscrites au registre du commerce.

Estimation et préparation: avant l’achat, réaliser une estimation via des méthodes comme les multiples de transactions comparables et préparer un teaser et une NDA pour les acheteurs potentiels.
Due diligence et information: audit légal et financier approfondi, vérification des obligations et risques.
Accord précontractuel: lettre d’intention (LOI) ou Term Sheet, avec ou sans exclusivité et détermination des conditions suspensives.
SPA et closing: rédaction du contrat d’achat-vente (Sale and Purchase Agreement), conditions suspensives, garanties, MAC, et finalisation lors du closing.
Post-closing: obligations post-clôture et éventuels earn-out et services de transition.

Cadre pratique et sectoriel en Catalogne

La Catalogne présente des particularités: le processus d’achat est structuré pour maximiser la sécurité juridique et est validé par audit légal et due diligence, avec un accent sur la traçabilité des fonds pour les acheteurs non européens. L’achat d’un actif immobilier de prestige en Catalogne exige discrétion, précision et confiance. Le cadre fiscal local prévoit des taux progressifs en ITP pour les biens de haut standing et TVA pour les biens neufs, avec AJD associé. La signature de l’acte n’immunise pas des coûts annuels et le résident non-résident doit déclarer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) annuellement. Des conseils spécialisés, notamment chez des cabinets comme AGM Abogados, peuvent guider les étapes allant de l’audit légal à la coordination avec les notaires et les banques.

Pour les professionnels étrangers, il est utile d’évaluer la Loi Beckham lors de transferts de résidence et de planifier selon les règles bancaires européennes. Le processus d’achat en Catalogne se déroule à travers une série de phases logiques garantissant la sécurité juridique maximale, incluant l’audit légal et la formalisation initiale par un contrat de réservation. L’objectif est d’établir une base solide pour l’opération et de sécuriser le financement et les garanties.

Cours de droit fiscal (introduction, définition, impôts...)

Points clés à retenir

Identifier clairement le vendeur et le type d’opération (share deal vs asset deal).
Établir un inventaire détaillé des actifs vendus pour clarifier ce qui est inclus dans le prix.
Vérifier les autorisations et les permis nécessaires pour l’activité dans le local.
Négocier les termes du bail cédé et les éventuelles augmentations de loyer.
Conduire une due diligence complète pour ajuster le prix et identifier les risques.
Rédiger un SPA clair avec garanties, conditions suspensives et mécanismes post-closing.

Aspects fiscaux en Catalogne pour l’acheteur et le vendeur

En Catalogne, l’achat d’un logement d’occasion est soumis à l’ITP avec des taux progressifs spéciaux (10% jusqu’à 600 000 euros, 11% jusqu’à 900 000 euros, 12% au-delà). Pour les logements neufs, la TVA de 10% s’applique, additionnée de l’AJD (1,5%). Pour les non-résidents, l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) doit être déclaré annuellement. Le calcul exact dépendra des particularités de chaque transaction et de la structure adoptée (fonds de commerce, bail, etc.). Dans les cas de biens prestige ou de transactions transfrontalières, une planification fiscale adaptée est indispensable.

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