Guide pratique de la cession d’un fonds de commerce à Rabat : procédure et formalités

Vendre un fonds de commerce est un processus rigoureux, notamment en termes juridiques et fiscaux. Que vous soyez cédant ou acquéreur, les étapes sont proches de celles observées dans de nombreuses juridictions : valorisation, négociation, actes, formalités et publicité. Ce guide pratique rassemble les étapes clés et les formalités à respecter pour mener à bien une cession de fonds de commerce, avec des précisions utiles sur l’évaluation, la protection des salariés, le droit de préemption, l’enregistrement et les obligations fiscales.

1. Trouver un acquéreur et préparer la mise en vente

En premier lieu, il convient de trouver un acquéreur. Pour ce faire, l’exploitant pourra tout aussi bien tenter de passer par ses propres moyens (il existe de multiples sites Internet et journaux spécialisés sur lesquels il est possible de poster des annonces de cession de vente d’entreprises) ou bien décider de passer par une agence (il existe là encore de nombreuses agences immobilières spécialisées en matière de transaction de fonds de commerce en particulier dans le secteur du CHR).

Avant la mise en vente, vous devez vérifier l’existence d’un droit de préemption commercial de la commune. SI votre local commercial se trouve dans un périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat de proximité, la mairie peut préempter le fonds de commerce pour le rétrocéder ensuite à un commerçant ou un artisan. Préparez un petit dossier de cession du fonds du commerce avec les éléments clés. Un résumé en 1 page des points forts de votre fonds de commerce fait apparaître : la situation du local commercial, la sécurité du bail commercial, la croissance du chiffre d’affaires, l’expérience de l’équipe salariée, les investissements réalisés, etc.

2. Valoriser le fonds de commerce

Le vendeur devra évidemment procéder préalablement à une valorisation de son fonds de commerce. Il est généralement conseillé de passer par un expert-comptable ou un conseil spécialisé (avocat, agent, courtier, etc.) pour se faire accompagner dans cet exercice financier. Attention, il ne faut pas confondre valorisation financière et fixation du prix.

Pour négocier dans les meilleures conditions, il est conseillé au vendeur ou à l’acquéreur de procéder à un audit complet du fonds de commerce afin d’avoir une idée précise de sa valeur vénale. Sur un plan financier, il est recommandé de ne pas se limiter à l’application d’une seule méthode de valorisation, mais d’en appliquer plusieurs afin de retenir le résultat d’une moyenne pondérée.

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La valeur d’un fonds de commerce tient à plusieurs éléments : le chiffre d’affaires, les bénéfices réalisés sur plusieurs années, le droit au bail et le loyer, la concurrence environnante, la localisation (accessibilité, fréquentation, attractivité, etc.). Plusieurs méthodes d'évaluation du fonds de commerce existent : évaluation en pourcentage du chiffre d’affaires annuel (il existe des barèmes par type d’activité) ; évaluation par référence à l’excédent brut d’exploitation (EBE) ou au résultat net des derniers exercices.

Il ne s’agit donc pas seulement de prendre un multiple et de l’appliquer au chiffre d’affaires ou de s’intéresser simplement aux performances économiques du fonds. C’est bien une lecture globale qu’il convient d’avoir des forces et faiblesses du fonds considéré. Plusieurs critères justifient des différences très importantes, telles que notamment : l’existence ou non d’une licence IV ; l’existence ou non d’une extraction en cuisine ; la présence ou non d’une terrasse ; la localisation de l’affaire ; l’état de l’affaire et l’importance des travaux à prévoir ; le personnel et sa qualification ; le bail commercial et ses différentes clauses.

3. Lettre d’intention et audit

Une fois un potentiel acquéreur identifié, les parties signent généralement une lettre d’intention. L’objectif est de sceller un accord de principe, avant la signature du compromis, tout en permettant de continuer à négocier dans des conditions exclusives et confidentielles. Il ne s’agit donc pas encore à ce stade d’un engagement ferme, mais plutôt d’une phase qui va permettre à l’acquéreur d’auditer les éléments du fonds avant de s’engager de manière définitive.

Il est vivement conseillé aux parties de s’entourer de conseils spécialisés (avocat, expert-comptable, etc.). Un acheteur motivé exigera sans doute un audit financier et opérationnel de l’entreprise. C’est normal pour démarrer la phase de négociation.

4. Le compromis ou la promesse de vente

Une fois la négociation définitivement aboutie et l’audit financier et juridique réalisé, les parties vont généralement signer une promesse ou un compromis de vente. Une promesse de vente est un avant-contrat aux termes duquel une partie (le promettant) s’engage à céder son bien à une autre partie (le bénéficiaire) de manière irrévocable pendant un certain délai (généralement compris entre deux et trois mois) pourvu qu’un certain nombre de conditions se réalisent (appelées conditions suspensives).

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Si l’acquéreur entend solliciter un crédit, il convient de prévoir dans l’acte les conditions précises du crédit projeté (montant maximum, durée d’emprunt, taux d’intérêt, etc.). Sur ce point, il est vivement conseillé d’obliger l’acquéreur à consulter plusieurs établissements bancaires (généralement minimum deux) voire un courtier, afin de maximiser ses chances d’obtenir un financement.

5. Formalités préalables à la cession

Préalablement à la signature de l’acte définitif de vente, plusieurs formalités doivent être accomplies par le cédant et le cessionnaire. Tout d’abord, il est indispensable de satisfaire l’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente.

Le cédant doit, selon le cas, prendre contact avec le bailleur afin d’obtenir son agrément à la cession du bail, ou la purge de son droit de préemption dans les formes prescrites par le bail (par lettre recommandée avec accusé de réception dans un certain délai), si celui-ci est applicable, ou pour toute autre démarche convenue dans le cadre de la négociation avec le repreneur. De plus, le cédant peut être tenu d’effectuer certaines déclarations en mairie, telles qu’une déclaration d’intention d’aliéner permettant à la commune d’exercer ou de renoncer à son droit de préemption, ainsi qu’une déclaration de mutation de la licence.

De son côté, le repreneur doit entreprendre des démarches liées au financement de l’acquisition. Cela inclut notamment le dépôt de demandes de prêts auprès des établissements bancaires qu’il a sélectionnés dont les caractéristiques doivent être les mêmes que celles indiquées dans la promesse.

6. Les salariés : information et transfert des contrats

Dans le cas où des salariés sont employés au jour de la cession du fonds de commerce, celle-ci entraînera le transfert de leurs contrats de travail. L’acquéreur du fonds de commerce est en effet tenu de poursuivre tous les contrats de travail en cours d’exécution à la date de la cession, en reprenant leur ancienneté, leur rémunération et les droits qui y sont attachés. Ce transfert s’applique, quelle que soit la nature du contrat de travail. Les dispositions légales en cause sont d’ordre public. Elles s’imposent aux employeurs successifs comme aux salariés.

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C'est la raison pour laquelle, en pratique, les acquéreurs qui n'entendent pas poursuivre les contrats de travail demandent généralement au cédant de procéder lui-même, préalablement à la vente, à leur résiliation. Il est toutefois nécessaire pour le cédant de pouvoir justifier d’une cause légitime de rupture des contrats de travail. L’opération de cession ne constitue pas une cause légitime de licenciement contrairement à une faute grave commise par le salarié ou des difficultés économiques avérées. Une rupture conventionnelle avec les salariés est également envisageable.

À défaut d'avoir procédé au licenciement des salariés, ces derniers disposent alors d'un droit d'information leur permettant de formuler une offre de reprise. Ce droit d'information concerne tous les salariés ainsi que les apprentis, mais il ne concerne pas les intérimaires et les stagiaires.

7. Le droit de préemption commercial

Le droit de préemption commercial est un droit légal reconnu aux communes, leur permettant d’acquérir en priorité les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux, ainsi que les terrains accueillant ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m² et 1000 m², lorsque leur propriétaire manifeste l’intention de les vendre. L’exercice du droit de préemption commercial est subordonné à ce que le fonds de commerce, le fonds artisanal, ou les lieux loués soient situés au sein d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, tel que délimité par délibération motivée du conseil municipal.

Si le fonds de commerce est situé dans un tel périmètre, le cédant est tenu d’adresser à la commune une déclaration préalable de cession. Une fois informée, la commune peut décider ou non d'exercer son droit de préemption pour se porter acquéreur en lieu et place de l’acquéreur pressenti. La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision au cédant. À défaut de réponse, la commune est présumée avoir renoncé à son droit de préemption commercial.

8. Signature de l’acte définitif de cession et compte-prorata

Une fois les conditions suspensives levées, les parties devront signer l’acte définitif de cession. Un soin particulier doit être apporté à la rédaction de l’acte de cession et du compte-prorata. L’acte de vente (ou acte définitif) de fonds de commerce est la réitération du compromis de vente. Il mentionne donc obligatoirement certaines informations dont l’absence peut entraîner l’annulation de la vente (à la demande de l’acheteur).

Le compte prorata est ainsi très utilisé dans une cession de fonds de commerce lors de la signature de l’acte définitif. Il permet de répartir certains frais, charges ou produits entre le vendeur et l’acquéreur en fonction de la date de cession. Le compte prorata garantit que chaque partie assume sa juste part des obligations financières liées à l’exploitation du fonds en fonction de la date de cession.

9. Formalités post-cession : publicité, enregistrement, BODACC

Après la signature de l’acte définitif de vente, les principales démarches à effectuer sont les suivantes :

1. procéder à l'enregistrement de l'acte de cession au service des impôts du lieu de situation du fonds vendu. La formalité est effectuée à l'initiative de l'acquéreur et à ses frais. Si l’enregistrement doit théoriquement intervenir dans le mois de la vente, en pratique, le délai est bien plus court puisque la cession doit faire l’objet d’une publication dans un journal d'annonces légales avec mention de la date d'enregistrement dans un délai de quinze jours suivant la vente;
2. procéder à l'inscription du privilège de nantissement et éventuellement à l'inscription du privilège de vendeur, dans les quinze jours de la cession et ce, à peine d'inopposabilité;
3. procéder à la publication d’un avis de cession, avec mention de l'enregistrement et élection de domicile, dans un journal d'annonces légales dans un délai de quinze jours à compter de la cession;
4. solliciter, dans les trois jours suivant l’insertion légale, le greffier du tribunal de commerce afin qu’il procède à la publication d’un avis au Bulletin officiel des annonces commerciales (BODACC). L’avis au BODACC doit contenir la dénomination ou raison sociale du vendeur si celui-ci est une société et doit préciser le titre du support qui a reçu la première insertion et la date de celle-ci.

À la date de la publication dans le BODACC, il court un délai de dix jours pendant lequel les créanciers peuvent faire opposition au paiement du prix de cession. Si le prix de cession n’est pas suffisamment élevé pour payer tous les créanciers, ces derniers peuvent demander une mise aux enchères publiques du fonds de commerce.

10. Séquestre, indisponibilité et remise du prix

Les parties peuvent décider de nommer un tiers en qualité de séquestre qui aura pour mission notamment de garder le prix de cession et de recevoir toutes oppositions et saisies de la part des créanciers et de l'administration fiscale. Le prix du fonds, s'il est payé comptant, est généralement bloqué auprès d'une banque, d'un établissement agréé ou de la Caisse des dépôts et consignations.

La période d’indisponibilité du prix résulte du temps nécessaire à l'accomplissement des déclarations et publicités légales. Aucun transfert amiable ou judiciaire du prix ou d'une partie du prix ne sera opposable aux créanciers qui se font connaître dans le délai de dix jours suivant la date de la publication. L'opposition a pour effet de prolonger l'indisponibilité du prix de vente. En pratique, le délai de rétention doit être compris entre trois mois et cinq mois et quinze jours, selon la rapidité des formalités.

11. Fiscalité de la cession

La cession du fonds de commerce entraîne plusieurs obligations fiscales tant pour le cédant que pour l’acquéreur. La cession du fonds de commerce s’enregistre auprès du service des impôts le mois suivant sa signature. C’est à l’acquéreur de réaliser cet enregistrement et de s’acquitter des droits d’enregistrement sur la cession :

Le repreneur du fonds de commerce bénéficie d’un abattement de 300 000 euros sur la valeur du fonds de commerce s’il est salarié en CDI depuis 2 ans ou proche du cédant (conjoint, ascendant, descendant, fratrie). L’acquéreur doit s’engager à poursuivre l’activité pendant 5 ans de manière effective.

Le stock est soumis à la TVA et non aux droits d’enregistrement. L’imposition immédiate des bénéfices : le cédant doit clôturer ses comptes par anticipation dans les 60 jours qui suivent la cession de son fonds de commerce. Puis, il transmet les déclarations fiscales et paie l’impôt sur les bénéfices entre l’ouverture de l’exercice et le jour de la vente.

La plus-value sur la cession du fonds de commerce est imposée au titre des plus-values professionnelles. Si le fonds de commerce est détenu depuis plus de 2 ans, il s’agit des plus-values à long terme imposables à 30 % au titre du PFU. La cession peut toutefois bénéficier d’exonérations dans de nombreuses situations (départ à la retraite, conditions de chiffre d’affaires et durée de détention, prix de vente inférieur à certains seuils, etc.).

12. Obligations du vendeur et de l’acheteur

Le vendeur doit notifier la cession du fonds de commerce à son bailleur, par acte de commissaire de justice (ex-huissier). Si le bail commercial prévoit l’agrément de l’acheteur, il est important de respecter également cette clause, sinon la cession sera inopposable au bailleur.

Le vendeur doit informer ses salariés du projet de cession du fonds de commerce, au plus tard 2 mois avant l’acte de cession, lorsque l’entreprise comporte jusqu’à 249 salariés. Il doit en outre leur permettre de se porter repreneurs du fonds de commerce.

L'acheteur doit reprendre les salariés, dans des conditions au moins équivalentes. L'acheteur ne reprend ni les dettes, ni les créances du cédant (sauf si l'acte de cession le prévoit expressément). L’acquéreur est solidairement responsable avec son vendeur, pendant une durée limitée, du paiement de plusieurs impôts directs (notamment l’impôt sur les bénéfices et les plus-values).

13. Formalités auprès des organismes et immatriculation

Dans le cas d’une première activité commerciale, l’acquéreur, s’il n’a jamais été commerçant, doit demander son immatriculation au RCS et créer une société. Dans les 30 jours à compter de la première publication de la vente, l’acheteur doit s’adresser au CFE dont il dépend pour son immatriculation et ses déclarations légales.

Les CFE des Chambres de commerce et d'industrie sont compétents pour s'occuper des formalités incombant aux commerçants : Registre du commerce et des sociétés tenu par le greffe du Tribunal de commerce local ; Répertoire national des entreprises et établissements (SIREN) géré par l'INSEE ; services fiscaux (contributions directes ou indirectes) avec dépôt d'une déclaration de cessation d'activité.

14. Points pratiques et conseils

• Il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce pour éviter les pièges et réussir sa cession.
• Les honoraires du conseil du cédant restent en règle générale à la charge du cédant. L’intervention d’un conseil juridique génère, outre les frais liés aux droits d’enregistrement (pour l’acquéreur), des honoraires.
• Rédigé par le conseil juridique sous forme de projet, l’acte est soumis aux parties pour validation avant signature.
• La cession du fonds de commerce peut se réaliser sans cession de l’entreprise, de manière partielle ou totale. La vente porte sur certains actifs immobilisés de l’entreprise.
• Anticipez la cession pour vendre au meilleur moment : la valeur d’un fonds de commerce fluctue selon la situation commerciale et économique.

Résumé des étapes clés

1. Valoriser une affaire et trouver un acquéreur.
2. Signer une lettre d’intention et réaliser les audits.
3. Signer un compromis ou une promesse de vente.
4. Réaliser les formalités préalables : bail, préemption, financement.
5. Traiter la question des salariés et des obligations d’information.
6. Signer l’acte définitif et établir le compte-prorata.
7. Accomplir les formalités post-cession : enregistrement, JAL, BODACC, inscriptions des privilèges.

Vendre une affaire, oui, mais au-delà de ce terme générique, que vendez-vous exactement ? Quelle que soit la forme sous laquelle est cédée l’affaire (titres de société ou fonds de commerce), une cession de commerce ou d’entreprise est un processus rigoureux. La cession constitue un acte juridique contraignant, soumis à l’accomplissement de nombreuses formalités consécutives à la signature de l’acte de vente, dont le but premier est d’assurer la protection des créanciers, du vendeur mais également du cessionnaire.

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