Guide juridique et fonctionnement de la location‑gérance d’un fonds de commerce

La location‑gérance du fonds de commerce est un contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un locataire‑gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce). Le contrat de location‑gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature.

Définition et intérêt

Une location‑gérance est un moyen qui permet d'exploiter un fonds de commerce et que l'on rencontre également sous le nom de gérance libre. Pour ne pas dévaloriser cet actif, et pour en tirer des revenus, vous pouvez mettre votre fonds de commerce ou votre entreprise artisanale en location‑gérance, appelée aussi gérance libre. Le contrat de location‑gérance peut être une solution. Il permet d'exploiter un fonds de commerce existant tout en limitant l'investissement de départ.

Conditions préalables et capacité des parties

Avant la conclusion du contrat de location‑gérance, le bailleur et le locataire‑gérant doivent remplir certaines conditions. Le locataire‑gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est‑à‑dire : remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale, être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité, respecter les obligations comptables du commerçant. Le locataire‑gérant doit garantir qu’il a bien la capacité d’exercer une activité commerciale. Il doit s’enregistrer au RCS en tant que commerçant.

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location‑gérance. Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.

Publicité et responsabilité provisoire

Le contrat de location‑gérance doit être publié dans les 15 jours de sa conclusion sur un support habilité à recevoir des annonces légales. Jusqu'à la publication du contrat de location‑gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire‑gérant des dettes contractées par celui‑ci à l'occasion de l'exploitation du fonds (article L144-7 du Code de commerce). Après la publication du contrat de location‑gérance, les créanciers gardent toutefois la possibilité d'engager la responsabilité du loueur du fonds sur le fondement du droit commun (s'il a commis une faute par exemple).

Effets entre les parties

Le loueur du fonds doit garantir au locataire‑gérant la jouissance paisible du fonds. C'est pourquoi il lui doit : la mise à disposition du fonds, la garantie d’éviction (obligation de non‑concurrence). Toutefois, il reste propriétaire du fonds. Le locataire‑gérant est exploitant du fonds, c’est lui qui a la qualité de commerçant, et non le loueur. Il doit donc respecter toutes les obligations qui pèsent sur le commerçant. Exemple : l'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Enfin, le contrat de location‑gérance est conclu intuitu personae. Autrement dit, le propriétaire du fonds l'a mis en location‑gérance au bénéfice de ce locataire‑gérant, et pas d'un autre. La personne du locataire‑gérant est importante pour lui. C'est pourquoi le locataire‑gérant ne peut pas céder ses droits au titre de la location‑gérance, ou sous‑louer le fonds, sans l'autorisation du propriétaire.

Effets à l'égard des créanciers

Les dettes du loueur du fonds afférentes à l'exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce, si la location‑gérance met en péril leur recouvrement (article L144-6 al. 1 du Code de commerce). Autrement dit, si les créanciers du loueur considèrent que le paiement de leurs créances devient incertain en raison de la mise en location‑gérance du fonds, ils peuvent demander au tribunal de commerce de prononcer la déchéance du terme, ce qui a pour effet de rendre leurs créances immédiatement exigibles.

L’action doit être introduite par les créanciers du loueur dans un délai de 3 mois après la publication du contrat de location‑gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales (article L144-6 al. 2 du Code de commerce). Passé ce délai, les créanciers ne peuvent plus agir.

Comme dit précédemment, c'est le locataire‑gérant qui est exploitant du fonds de commerce et qui a donc la qualité de commerçant. A ce titre, le locataire‑gérant est seul redevable des créances liées à l'exploitation du fonds. Mais cela ne vaut qu'à compter de la publication du contrat de location‑gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales. En effet, comme expliqué précédemment, jusqu'à la publication du contrat de location‑gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire‑gérant des dettes contractées par celui‑ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Contenu essentiel du contrat

Le contrat de location‑gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : identité des parties, éléments du fonds de commerce mis en location‑gérance, origine du fonds (création, achat, succession...), situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux), situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement), durée du contrat et modalités de renouvellement, contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur), obligations réciproques des parties, engagement de non‑concurrence, redevance (montant et modalités de paiement), dépôt de garantie, enregistrement et frais, cession du contrat et sous‑location du fonds, résiliation du contrat, fin de contrat - conséquences.

Il est fortement conseillé de se tourner vers un professionnel pour rédiger un contrat de location‑gérance. Professionnel juridique, il maîtrise parfaitement la rédaction de ce type de document. Ses services sont notamment recommandés quand les activités du fonds couvrent des particularités. Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location‑gérance par un professionnel (avocat, notaire...).

Durée, révision et fixation de la redevance

Le contrat de location‑gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Dans le cas d’un contrat à durée déterminée, il faut définir un accord de résiliation dans le contrat. S’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, la résiliation unilatérale est possible, avec un préavis.

Le montant de la redevance est fixé librement par les parties. Ce montant peut être révisé à la demande d'une partie par lettre recommandée si le contrat comporte une clause d'indexation. La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, pourcentage sur le chiffre d'affaires, pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires. Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

Fiscalité et obligations déclaratives

Le bailleur doit déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC. De plus, la redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire‑gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. Pour le locataire‑gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce.

Lire aussi: CFDS : Définition et Fonctionnement

Vous devrez publier une annonce légale de mise en location‑gérance dans les 15 jours suivants la signature du contrat de location dans un journal habilité du département où se situe le fonds de commerce. Depuis le 1er janvier 2020, la publication en ligne est possible sur un support habilité (SHAL). Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Obligations réciproques pendant la durée du contrat

Le locataire‑gérant doit respecter les obligations suivantes : exploiter le fonds conformément à sa destination ; assurer une gestion raisonnable du fonds ; entretenir le fonds en état d'être exploité ; payer la redevance dans les conditions prévues au contrat. Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location‑gérance : clause de non‑concurrence, clause interdisant toute cession ou sous‑location de la location‑gérance, clause de libre consultation de la comptabilité du locataire‑gérant par le propriétaire du fonds, clause de paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation du fonds par le locataire‑gérant.

Un dépôt de garantie (appelé cautionnement) peut également être demandé au locataire‑gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances. Son montant est librement déterminé par les parties. Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location‑gérance.

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes : délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel. Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.

Fin de la location‑gérance et conséquences

L'expiration de la location‑gérance a pour effet de rendre immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds de commerce, contractées par le locataire‑gérant pendant la durée de la location‑gérance (article L144-9 du Code de commerce). Les créanciers pourront alors sans attendre demander le paiement de leurs créances. Ensuite, à la fin de la location‑gérance, le locataire‑gérant doit restituer le fonds. En effet, il ne bénéficie pas du droit au renouvellement du contrat de location‑gérance.

Le contrat de location‑gérance prend fin dans l'une des situations suivantes : le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit ; le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties (un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois) ; le locataire‑gérant ne respecte pas l'une de ses obligations ; le locataire‑gérant est inapte à exploiter le fonds (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'un incompatibilité, déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute).

À la fin du contrat de location‑gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire‑gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat de location‑gérance. Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds.

La fin de la location‑gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. Le locataire‑gérant doit également demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit sa cessation d'activité. À l'expiration du contrat, le locataire‑gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location‑gérance.

Cas pratiques et précautions

La location‑gérance est rarement prévue sur le long terme. Elle peut répondre à une urgence comme le décès du gérant propriétaire du fonds de commerce. Pour le locataire‑gérant, la gérance libre est souvent la première expérience en tant que gérant d’une entreprise. Chaque partie au contrat prend des risques et n’a pas forcément les mêmes intérêts d’un point de vue business. Il faut donc bien choisir son partenaire, que ce soit pour le propriétaire du fonds ou pour le gérant locataire.

Le propriétaire du fonds de commerce doit protéger d’une mauvaise gestion le patrimoine que représente son fonds de commerce. De son côté, le gérant qui pourrait reprendre le fonds n’a pas intérêt à trop le développer car cela augmenterait la valeur de son investissement. La location‑gérance concerne tous les éléments du fonds de commerce, qui sont constitués pour majeure partie du droit de bail et de la clientèle des entreprises.

Conseils pratiques

Ne pas confondre la location‑gérance avec la gérance salariée qui consiste à diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire.
Assurer la publication légale dans les 15 jours et conserver les preuves de parution.
Prévoir dans le contrat des clauses claires sur la redevance, la responsabilité, la reprise des marchandises et la consultation de la comptabilité.
Faire rédiger le contrat par un professionnel (avocat, notaire) lorsque les activités du fonds couvrent des particularités.

Le contrat de location gérance d'un fonds de commerce de A à Z

Liens avec la cession du fonds de commerce

La mise en location‑gérance d'un fonds de commerce ne constitue ni une cession ni une cessation d'activité. La cession de fonds de commerce est l'opération par laquelle un commerçant transmet à un repreneur les éléments qui servent à l'exploitation de son activité : clientèle, droit au bail, matériel, stocks et contrats. La cession d'un fonds de commerce en 4 questions pour mieux vendre son fonds ! Céder un fonds de commerce est un acte très contrôlé afin d'apporter une protection complète à l'acheteur.

L'acquisition d'un fonds de commerce est une opération qui engage votre patrimoine, votre financement et souvent plusieurs années de votre vie professionnelle. Sur le papier, c'est simple : un vendeur, un acheteur, un prix, un acte. En pratique, chaque dossier cache au moins un point de blocage que l'acquéreur n'avait pas anticipé : un bailleur qui refuse l'agrément, des salariés non déclarés, des contrats en cours jamais communiqués, ou un désaccord sur ce qui est réellement cédé.

Étapes clés d'une cession

Audit préalable (due diligence) : analyser bail commercial, contrats, comptes, autorisations et litiges.
Le compromis ou la promesse de cession : acte engageant sous conditions suspensives.
Information des salariés : obligations légales avant la vente.
Purge des droits de préemption : notification à la commune si nécessaire.
Acte définitif et formalités post‑cession : enregistrement et publication au BODACC.

Ressources pratiques

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