Comment remplir le formulaire 2044 pour la déclaration de vos revenus fonciers ?

Chaque année, environ 40 millions de contribuables en France doivent remplir leur déclaration d'impôt. La déclaration 2044 fait partie des documents à joindre à la déclaration de revenus si vous avez des revenus fonciers. Un formulaire prévu à cet effet est publié, courant avril, par la DGFIP (Direction générale des Finances Publiques). Ce document est accessible en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour ceux s'en tenant à la déclaration papier, il sera envoyé entre le 6 et le 25 avril 2025.

Cet article revient sur les instructions à suivre pour remplir le formulaire 2044. On parle aussi des pièces justificatives, les erreurs à éviter, ainsi que les spécificités concernant une SCI. Une FAQ sur la déclaration 2044 est également au menu.

Déclaration des revenus fonciers en ligne 2044 : détail de toutes les cases!

Qu'est-ce que le formulaire 2044 ?

Dans les faits, le formulaire 2044 correspond aux revenus fonciers bruts annuels issus de la location nue et excédant 15 000 euros. Un formulaire qui s'adresse donc à tout investisseur immobilier soumis au régime réel d’imposition. Il présente les différentes catégories de charges déductibles de la base taxable. Allusion que l'on fait notamment aux frais de gestion, aux dépenses liées aux travaux d’entretien et de réparation, aux primes d’assurance, ou encore aux intérêts d’emprunt.

Notons que ce formulaire s’adresse également aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu. Il concerne également certains propriétaires préférant le régime réel, malgré leur éligibilité au régime micro-foncier. Ce choix peut être motivé par un souhait de déduire des charges importantes, comme les coûts de travaux de rénovation et des intérêts d’emprunt.

Le formulaire 2044 permet également de déclarer les revenus fonciers perçus via des parts de sociétés immobilières ou une indivision. Pour une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer sa part proportionnelle des revenus fonciers bruts et des charges déductibles selon ses quotas de détention. En indivision, les indivisaires déclarent individuellement leur part des loyers perçus et des charges supportées en fonction de leur quote-part.

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Où trouver le formulaire 2044 et sa notice ?

Le formulaire 2044 et sa notice déclaration revenus fonciers sont disponibles sur le site officiel des impôts : impots.gouv.fr. Des documents que l'on peut chaque année télécharger au format PDF. On peut par la suite l'imprimer et remplir manuellement ou en ligne via l’espace particulier du site.

Pour sa part, la notice formulaire fournit des explications détaillées pour remplir correctement chaque cadre du formulaire. Chaque cadre doit être rempli avec précision pour optimiser la fiscalité immobilière et éviter les erreurs.

Depuis 2018, il est possible de trouver la déclaration 2044 sur son espace privé en ligne sur le site des impôts www.impots.gouv.fr. Elle est accompagnée de la notice d'explication pour la remplir ainsi que de l'annexe. Il n'est plus possible de trouver une déclaration 2044 au format papier au SIP où le contribuable déclare ses impôts sur le revenu, car chaque propriétaire loueur a l'obligation de déclarer en ligne.

Oui, on peut déclarer ses revenus fonciers en ligne sur la 2044 prévue à cet effet et c'est même obligatoire depuis 2019.

La déclaration des revenus fonciers s’effectue en ligne. Pour vous accompagner dans les différentes étapes de la déclaration Pinel, l’administration fiscale met à disposition des contribuables une notice 2044 d’aide à la déclaration des revenus fonciers. Cette dernière est téléchargeable sur le site www.impots.gouv.fr.

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La déclaration des revenus fonciers via le formulaire 2044 ne peut se faire séparément de la déclaration de revenus du foyer fiscal. Elle se réalise à l’étape 3 « Revenus et charges ». À cette étape, vous devez cocher les cases pour faire apparaître les formulaires annexes, dont le 2044.

Remarque non-dénuée d’intérêt, il n’est pas possible de cocher à la fois le formulaire 2044 et le formulaire 2044 SPE. Pour les dispositifs offrant une réduction d’impôt tel que la loi Pinel ou Denormandie, il faut, la première année de déclaration de votre bien, compléter le formulaire 2044 EB. C’est ce dernier qui permettra d’informer l’administration fiscale que votre bien remplit les critères imposés par le dispositif choisi et que vous souhaitez en bénéficier.

Le formulaire Cerfa 2044 est disponible auprès du Centre des Finances Publiques le plus proche de votre domicile ou même de n’importe quel Centre des Impôts. Pour effectuer sa déclaration directement en ligne, il suffit de se connecter à son espace personnel sur le site des impôts avec son identifiant et son mot de passe personnel puis de se rendre sur l’onglet “Déclarer” puis sur “Revenus fonciers” afin de faire apparaître immédiatement le formulaire 2044.

Cas des revenus fonciers année N

Le formulaire 2044 permet de déclarer les revenus fonciers issus de la location nue de l'année N, correspondant aux loyers perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre. Ces revenus doivent être déclarés selon leur date d’encaissement effective, même s’ils concernent une période antérieure. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les années suivantes sous certaines conditions. La déclaration doit être transmise avec la 2042 avant la date limite fixée par l’administration fiscale.

Pièces justificatives et conseils pour éviter les erreurs

Chaque année, la déclaration 2044 est à transmettre avec un certain nombre de pièces justificatives. Mieux vaut se référer à quelques conseils pour éviter des erreurs susceptibles de donner lieu à des pénalités.

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Lors du remplissage du formulaire 2044, il n'est généralement pas nécessaire de joindre des documents annexes à la déclaration de revenus. Cependant, l’administration fiscale peut exiger des justificatifs en cas de contrôle. Les documents doivent être gardés pendant trois ans minimum en cas de demande des services fiscaux.

La notice déclaration 2044

La notice déclaration 2044 est essentielle pour remplir correctement le formulaire 2044 et déclarer les revenus fonciers conformément aux règles fiscales. Elle explique chaque rubrique du formulaire, notamment la déclaration des loyers perçus, le choix entre régime micro foncier et régime réel, ainsi que la liste des charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances). Cette notice précise aussi comment reporter un déficit foncier, déclarer des parts de sociétés immobilières ou gérer une indivision.

Comment remplir le formulaire 2044 ?

Remplir la déclaration 2044 se fait suivant des consignes bien définis. Chaque année, il faut par exemple télécharger le formulaire PDF au bon endroit. Mieux vaut aussi bien connaître les rubriques du formulaire déclaration revenus fonciers issus de la location nue.

Commencez d’abord par renseigner le montant des revenus fonciers bruts perçus sur la ligne 211.
Indiquez par la suite l’ensemble des charges déductibles vous permettant de réduire votre base résultat foncier. Ces charges sont à reporter de la ligne 221 à la ligne 230.
Renseignez ensuite les travaux réalisés en ligne 224 qui peuvent être déduits de votre imposable. Cette case est très importante et mérite une grande attention au vu des montants en jeu permettant de réduire considérablement votre base imposable. En cas de contrôle (qui peuvent se révéler assez fréquents), vous devrez être en mesure de présenter à l’administration fiscale l’intégralité des factures de travaux indiquées dans votre déclaration.
Les cases 225 et 226 concernent ensuite les situations particulières entre le propriétaire et le locataire. Vous pourrez ainsi déduire certaines charges relatives à des problématiques avec le locataire.
La déclaration de charges déductibles se termine par l’indication des sommes réglées pour les impôts locaux (ligne 227).
Les régimes d’imposition avec des déductions spécifiques qui sont à inscrire en ligne 228 (régimes de défiscalisation immobilière principalement). Après avoir renseigné l’ensemble de ces charges, le contribuable devra les additionner et reporter la somme sur la ligne 240.

La déclaration d’impôt 2044 est destinée aux propriétaires disposant de revenus fonciers acquis dans un cadre classique. Pour les investisseurs tirant leurs revenus de dispositifs immobiliers moins conventionnels, l’administration fiscale a créé un formulaire spécifique de déclaration appelé déclaration 2044 spéciale ou plus simplement formulaire 2044 spé.

Les revenus fonciers issus de dispositifs d’investissement particuliers ouvrant droit à des conditions de défiscalisation spécifiques notamment en ce qui concerne les possibilités d’amortissement. Ce formulaire concerne les nouveaux investissements dans ce type de dispositif et fait figure d’engagement de location du propriétaire permettant de valider les conditions de défiscalisation prévues dans le cadre de ces différents mécanismes. Il doit donc être rempli pour chaque nouvel investissement de ce type la première année de la déclaration sollicitant le bénéfice de cette déduction fiscale.

Le formulaire 2044 EB servira ainsi à informer l’administration fiscale de votre éligibilité à bénéficier des conditions de déduction particulière selon la durée de votre engagement (location sur 6, 9 ou 12 ans).

Spécificités pour les sociétés immobilières et SCI

En matière de déclaration 2044, une SCI se voient prêter certaines spécificités. Allusion que l'on fait notamment à la déclaration chaque année des parts de sociétés immobilières. Il y a aussi la version téléchargeable du formulaire PDF déclaration revenus fonciers issus de la location nue. Les associés d’une SCI doivent remplir leur formulaire 2044 indépendamment, en respectant la proportion de détention de leurs parts.

Formulaire téléchargeable pour la déclaration d'une SCI

Le formulaire 2044 est disponible chaque année en version PDF téléchargeable sur impots.gouv.fr pour déclarer les revenus fonciers d’une SCI soumise à l’IR. Chaque associé doit remplir sa propre déclaration en reportant sa quote-part des loyers perçus et des charges déductibles.

Le formulaire au format PDF permet d'indiquer les intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion et taxes foncières.

Le résultat foncier (bénéfice ou déficit) doit être reporté sur la déclaration 2042 (cases 4BA à 4BC).

Les SCI soumises à l’IS doivent utiliser la liasse fiscale 2065 au lieu du formulaire 2044.

Exonérations possibles et optimisation fiscale

Une SCI soumise à l’IR peut bénéficier d’optimisation fiscale en déclarant les charges déductibles dans le formulaire 2044, comme les intérêts d’emprunt, travaux, assurances et frais de gestion.

Les déficits fonciers (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, réduisant ainsi l’imposition des associés.

Certaines exonérations existent, notamment pour les logements conventionnés avec l’Anah ou en location à loyers plafonnés (Pinel, Denormandie).

Une SCI soumise à l’IS permet d’amortir le bien immobilier, mais entraîne une fiscalité différente, nécessitant une liasse fiscale 2065 au lieu du formulaire 2044.

FAQ sur la déclaration 2044

Remplir la déclaration 2044 présente un certain degré de complexité. Rien de bien étonnant si cette démarche fait l'objet d'un FAQ. En cas d’erreur importante, un relevé de situation fiscale peut être demandé.

Peut-on déclarer en retard ?

Oui, il est possible de déclarer le formulaire 2044 avec des retards, mais cela entraîne des pénalités.

Si la déclaration est déposée après la date limite, l’administration fiscale applique une majoration de 10 %, pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de retard prolongé. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois s’ajoutent également.

En cas d’oubli, il est recommandé de déposer rapidement une déclaration rectificative via impots.gouv.fr ou par courrier pour limiter les sanctions et éviter un redressement fiscal.

Déclaration 2044 en bref et autres spécificités

La déclaration 2044 renvoie à quelques cas particuliers. Allusion que l'on fait aux propriétés urbaines et rurales. Certaines sections du formulaire sont dédiées aux biens situés en zones rurales (exploitations agricoles, forêts). Consultez la notice pour les remplir correctement. On peut aussi citer le cas de la déclaration de ventes ou cessions de biens. Si vous avez vendu un bien immobilier locatif, reportez les informations dans la section 460 pour calculer l’éventuelle plus-value imposable.

Conseils pratiques :

Conservez tous les justificatifs (factures, relevés bancaires) pendant au moins 3 ans en cas de contrôle fiscal.
En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des pénalités.

Erreurs courantes à éviter :

Voici les erreurs courantes dans la déclaration des revenus fonciers avec le formulaire 2044.

Mauvais choix du régime fiscal : un investisseur immobilier éligible au régime micro foncier opte à tort pour le régime réel, ou inversement.
Oubli de certaines charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt, travaux, assurances.
Erreurs de calcul dans le résultat foncier ou le report des déficits fonciers.
Déclaration de loyers non encaissés, alors que seuls les montants perçus doivent être déclarés.
Omission des parts de sociétés immobilières, en cas d’investissement via une SCI à l’IR.

Les différents formulaires 2044

Lorsqu’un contribuable est propriétaire de biens immobiliers qu’il met en location, il doit déclarer les revenus provenant de cette location. Elle peut être non meublée ou provenir de parts de sociétés immobilières ou fonds de placement immobilier.

Dans ce cas, lorsque le contribuable déclare ses impôts sur le revenu à l’administration fiscale par le biais de la déclaration n° 2042, il doit également remplir la déclaration annexe dont le n° est 2044. Il existe plusieurs formulaires sous ce même n°2044, qui sont :

2044-EB
2044 spéciales
2044-NOT
2044-SPE-NOT

Il existe 2 modèles de 2044. La 2044 est réservée aux contribuables louant en direct ou par le biais d’une SCI. Ils n’ont aucun régime particulier. La déclaration 2044 S est réservée aux contribuables louant en direct ou par le biais d’une SCI des biens acquis neufs ou encore des immeubles spéciaux productifs.

La déclaration 2044 en 2025 et les parts de sociétés immobilières

Les sociétés immobilières (SCPI ou SCI principalement) sont généralement soumises aux règles de la translucidité fiscale. Ainsi, les associés sont directement imposés sur la quote-part de résultat leur revenant.

La quote-part revenant à des particuliers est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Elle doit être déterminée grâce à une déclaration 2072 puis être reportée sur l'imprimé 2044. Elle rentrera ainsi dans la détermination du revenu foncier imposable.

Pour chaque société immobilière, 4 informations doivent être reportées sur le formulaire 2044 :

Les revenus perçus,
Les charges "ordinaires" (provisions pour charges, travaux, taxe foncière...),
Les intérêts d'emprunt,
Le résultat (bénéfice ou déficit)

La déclaration 2044 en 2025 et les immeubles détenus en direct

Le déclarant doit déterminer, grâce à l'imprimé 2044, le résultat afférent à chaque immeuble détenu en direct. Celui-ci est égal à la différence entre les revenus imposables et les charges déductibles.

Seuls les revenus effectivement perçus lors de l'année d'imposition doivent être déclarés. Ainsi, le loyer de décembre N encaissé en janvier N+1 doit être rattaché à l'année N.

Les revenus imposables

Seuls les revenus effectivement perçus lors de l'année d'imposition doivent être déclarés. Ainsi, le loyer de décembre N encaissé en janvier N+1 doit être rattaché à l'année N.

Les recettes suivantes doivent être déclarées :

Les loyers à proprement parler
Les dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire,
Certains revenus dits accessoires et liés à la propriété foncière (location d'un emplacement publicitaire, octroi d'un droit de chasse...),
Les indemnités et subventions : subventions Anah, assurance loyer impayé,etc.

Les charges déductibles portées sur la déclaration 2044 régime réel

Seules les dépenses effectivement payées au cours de l'année d'imposition peuvent être déclarées au titre de celle-ci. Ainsi, une facture émise en N et payée en N + 1 doit être prise en compte en N + 1.

Les charges déductibles sont limitativement énumérées.

On trouve ainsi :

Les frais de gestion : honoraires d'avocat ou d'expert-comptable, rémunération des concierges, du syndic ou du gestionnaire, frais de procédure. En revanche, les frais liés à l'acquisition de l'immeuble ne sont pas déductibles (honoraires du notaire, droits de mutation à titre onéreux...),
Les autres frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 euros,
Les primes d'assurance : loyers impayés ou responsabilité civile. En revanche, les assurances liées aux emprunts (décès, invalidité...) doivent être rattachées aux frais financiers,
L'indemnité d'éviction, qui n'est déductible que lorsqu'elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions,
La taxe foncière. La taxe sur les ordures ménagères n'est pas déductible en revanche car elle est refacturée au locataire,
Les charges locatives non récupérées au 31 décembre de l'année de départ du locataire,
Les provisions pour charges. Le contribuable doit déclarer la totalité des provisions pour charges payées au cours de l'année d'imposition et régulariser les charges déduites l'année précédente, en prenant en considération les dépenses locatives non déductibles,
Les frais financiers: intérêts d'emprunt, frais d'ouverture du dossier, frais de clôture pour obtenir de meilleures conditions.

Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles.

A contrario, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui viennent modifier la substance du bien (et constituent ainsi des gains en capital) ne peuvent être déduites.

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