Comment remplir le formulaire CFE LMNP Cerfa 1447-C-SD ?

La déclaration de cotisation foncière des entreprises (CFE) est une étape importante pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) exerçant une activité locative meublée en France. Le formulaire 1447-C-SD est le document essentiel pour effectuer la déclaration initiale de CFE en tant que LMNP. Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes pour remplir le CFE LMNP correctement et spécifiquement à votre situation de LMNP.

Qu'est-ce que le formulaire 1447-C-SD pour les LMNP ?

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez compléter et adresser à l’administration fiscale le formulaire 1447-C-SD. Composé de 4 pages, ce formulaire est à retourner au Service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre logement mis en location.

Le formulaire CFE LMNP représente la déclaration initiale de CFE de votre activité LMNP. Ainsi, plusieurs informations vous seront demandées afin de calculer le montant de votre cotisation foncière des entreprises.

Il faut remplir le formulaire CFE LMNP une seule fois, au moment de la création de votre activité de location en meublé non professionnel.

Bon à savoir : Si vous apportez un nouveau logement à votre activité LMNP, l’administration pré-remplira automatiquement la déclaration. Vous n’aurez donc qu’à vérifier les informations.

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Quand faut-il compléter le formulaire 1447-C-SD ?

Lorsque votre activité de location meublée non professionnelle sera créée, vous recevrez de l’administration fiscale, le formulaire CFE LMNP 1447-C-SD afin que vous puissiez renseigner les différents éléments nécessaires au calcul de votre cotisation foncière des entreprises.

Le formulaire est à remplir uniquement lors de la première année de création du SIREN.

Comment compléter le formulaire 1447-C-SD (CFE LMNP) en tant que LMNP ?

Le formulaire 1447-C-SD ou formulaire CFE LMNP, se décompose en plusieurs cadres (de A à D), afin de vous aider à l compléter avec les informations liées à votre activité LMNP, nous allons présenter les différentes étapes l’une après l’autre.

CADRE A1 : Identification de l’entreprise

Tout d’abord, il vous faudra préciser vos coordonnées :

Vos noms et prénoms (ou le nom de votre indivision si tel est le cas)
Dans activité exercée : Location en meublé non professionnelle
Adresse dans la commune : Indiquez ici l’adresse du logement mis en location
Dans le cadre Adresse où doit être envoyé l’avis d’imposition, renseignez votre adresse personnelle
Indiquez ensuite votre numéro SIRET
Le code activité correspondant aux activité LMNP est 6820A.
Inscription au répertoire des métiers et de l’artisanat : Sauf si vous avez effectué les démarches pour vous inscrire à ce répertoire, il vous faudra cocher NON
Comptable de l’entreprise : Laissez vide si vous procédez à votre déclaration par vous même. Si vous avez fait le choix de faire faire votre déclaration par un Expert-comptable, renseignez ses coordonnées.

CADRE A2 : Activité professionnelle exercée de mon domicile ou exercée en clientèle

Votre activité LMNP s’effectue à l’adresse de votre bien en location. Ainsi, nous vous recommandons d’indiquer 1m² pour la surface occupée pour les besoins de votre activité. Datez et signez.

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CADRE A3 : Origine de l’établissement

Vous complétez le formulaire 1447-C-SD car vous venez de créer votre activité LMNP. Ainsi vous avez à cocher les cases « création d’établissement » et « début d’activité ».

CADRE A4 Identification de l’ancien exploitant

Cette case n’est pas à compléter car vous venez de créer votre activité de loueur en meublé.

CADRE B1 : Renseignements pour l’ensemble de l’entreprise

Case 1 : Renseignez la date de début de votre activité LMNP (il s’agit de la date mentionnée sur votre certificat d’inscription transmis par l’INSEE).
Case 2 : 0 si vous n’avez pas de salariés pour votre location de meublée.
Les cases 3, 4 et 5 sont à laisser vides.
Case 6 : Dans cette case, il vous faudra inscrire le montant des loyers (charges inclues) que vous pensez percevoir sur l’année civile.
Case 7 : Renseignez le nombre de mois d’activité de votre LMNP. Tout mois commencé est considéré comme complet. Ainsi, si votre activité débute le 17/02 indiquez 11.
Case 8 : Calculer le nombre de loyers (charges incluses) que vous auriez perçus sur l’année complète (en reprenant l’exemple précédent : (Ligne 6 x 12) /11)
Les autres cases sont à laisser vides.

CADRE B2 Renseignements pour l’établissement

Case 1 : Cette case est à cocher car vous débutez votre activité.
Sauf si vous comptez employer un salarié (auquel cas il vous faudra remplir la case 2) les autres cases sont à laisser vides car, en tant que loueur de meublé, elles ne vous concernent pas.

CADRE C : Bien du nouvel établissement passible d’une taxe foncière

Il vous faudra renseigner de nouveau l’adresse complète du bien mis en location dans les cases 2 et 3.
Si nécessaire renseigner la case 3 numéro de lot dans la copropriété.
Renseignez la superficie du logement meublé dans les cases 7 et 11.
Cochez la case 16.
Enfin, il vous faudra cocher l’une des cases entre la 24, 25 ou 26.
Cochez la case 24 si, pour le bien mis en location, vous avez obtenu un classement d’un organisme évaluateur
Cochez la case 25 si :
- Le bien est loué toute l’année et non de façon accidentelle ou périodique (la mise en location que pour l’été est périodique).
- Le bien loué correspond à une ou plusieurs pièces de votre habitation principale. Dans ce cas, la location doit correspondre à l’habitation principale du locataire.
Si vous n’êtes dans aucun des cas précédents, cochez la case 26.

CADRE D1 : Exonérations accordées sur délibérations des collectivités locales

Seules quelques communes accordent une exonération pour la création d’un établissement. Ainsi, si vous n’êtes pas concerné, il n’est pas nécessaire de cocher la case 3.

CADRE D2 : Exonérations accordées de droits sauf délibérations contraires des collectivités locales

Seules certaines locations sont concernées par ce cadre :

Les locations de tourisme classées : Il vous faudra inscrire l’adresse de votre location case 9 et cocher la case 10.
Les locations d’une partie de votre résidence principale correspondant à la résidence principale du locataire. Vous devrez inscrire votre adresse case 9 et cocher la case 12.

Le cadre D3 ne concerne pas les LMNP.

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Exemple d'exonérations de CFE pour les LMNP

Cas spécifiques pour les LMNP : plusieurs biens ou biens dans différentes communes

Lorsqu’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) possède plusieurs logements, des questions peuvent surgir concernant la gestion administrative et la déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Le formulaire 1447-C-SD, utilisé pour la déclaration initiale, doit en effet être rempli avec précision pour chaque bien concerné.

Plusieurs biens immobiliers dans la même commune

Dans le cas où tous les biens sont situés dans la même commune, le LMNP peut regrouper les informations sur un seul formulaire. Les détails de chaque bien, tels que l’adresse, la superficie et la nature de l’usage (meublé de tourisme, résidence principale ou autre), doivent être précisés dans la section dédiée. Ce regroupement simplifie la procédure et permet au Service des Impôts des Entreprises (SIE) d’évaluer l’assujettissement global à la CFE.

Biens situés dans plusieurs communes

Si les biens sont répartis sur plusieurs communes, il est impératif de remplir un formulaire 1447-C-SD distinct pour chaque SIE dont dépend un bien. Cela signifie que chaque bien doit être déclaré individuellement auprès de l’administration fiscale locale compétente. Cette règle vise à respecter la répartition des recettes fiscales entre les collectivités territoriales.

Spécificités administratives

En cas de doute, il est recommandé de contacter directement le SIE ou de consulter un expert-comptable spécialisé dans la gestion des LMNP. Une gestion rigoureuse dès le départ évite les complications administratives et les risques d’erreurs pouvant entraîner des pénalités.

Gestion des exonérations locales pour les LMNP

Les exonérations de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) constituent un levier fiscal souvent méconnu par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Bien que cette taxe soit obligatoire pour la majorité des activités, certaines situations permettent d’en réduire ou d’en annuler le montant, notamment en fonction des délibérations locales ou des caractéristiques des biens loués.

Exonérations sur délibération des collectivités locales

Certaines communes choisissent de favoriser le développement d’activités économiques ou touristiques en adoptant des délibérations spécifiques. Par exemple, un bien classé en tant que "meublé de tourisme" peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la CFE pendant plusieurs années. Il est crucial de se renseigner auprès de la mairie ou du SIE pour savoir si votre bien est concerné. Ces exonérations sont souvent accordées sous condition de remplir des critères stricts, tels que le classement officiel du bien ou la localisation dans une zone prioritaire.

Exonérations de droit pour certains types de biens

En plus des exonérations sur délibération, certaines situations prévoient des exemptions automatiques, sauf avis contraire des collectivités :

Les meublés de tourisme classés peuvent bénéficier d’une exonération automatique.
Les locations effectuées dans une partie de la résidence principale du propriétaire, sous certaines conditions, sont également éligibles.

Maximiser les avantages fiscaux

Pour profiter pleinement de ces exonérations, il est conseillé de fournir une documentation complète lors de la déclaration initiale. Assurez-vous de vérifier si vous êtes éligible et de demander l’exonération lors du remplissage du formulaire. Cette opération ne peut être effectuée qu’à N+1 après la réception de la déclaration.

Le Guichet Unique des formalités des entreprises

Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création, de modification et de cessation d'activité doivent être réalisées en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Ce « guichet unique » remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) qui sont supprimés. Il concerne toutes les entreprises, quelle que soit leur forme juridique ou leur activité.

Qui peut utiliser le Guichet des formalités des entreprises ?

Le chef d'entreprise (dirigeant ou micro-entrepreneur) peut réaliser lui-même les formalités en ligne.
Il peut également demander à un salarié (appelé délégataire) de réaliser les formalités pour le compte de l'entreprise en rédigeant une délégation.
Il peut aussi donner cette mission à toute autre personne (appelée mandataire) en rédigeant un contrat de mandat. Un modèle de mandat est disponible sur le site.

Une copie de l'acte de délégation ou du mandat devra être transmise lors de la réalisation de la formalité sur le site.

Comment fonctionne le Guichet des formalités des entreprises ?

Le déclarant (chef d'entreprise, mandataire ou délégataire) doit créer un compte utilisateur lors de sa première connexion. Ce compte utilisateur est personnel.

Les détenteurs d'un compte « e-procédures » à l'Inpi peuvent utiliser ce compte pour utiliser le site du guichet des formalités des entreprises.

Pour réaliser sa formalité, le déclarant saisit en ligne les informations et joint les pièces dématérialisées nécessaires.

Le Guichet Unique des formalités des entreprises

Formulaire P0i et Début d'activité LMNP

Dès que vous envisagez de louer votre bien en location meublée, vous devez officialiser votre activité auprès de l’administration fiscale. Au contraire d’une location nue, les revenus générés par votre activité sont commerciaux. Dès lors, votre activité suppose une inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour ce faire, il vous suffisait jusqu’au 31/12/2022 de renseigner le formulaire P0i. Le formulaire de déclaration de début d’activité pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou formulaire cerfa 11921*05. Une formalité relativement simple mais qui ne sera pas sans impact pour la suite.

Important : Depuis le 1er janvier 2023, l’immatriculation d’activité des loueurs en meublé doit s’effectuer via le Guichet unique des entreprises mis en place par l’Inpi. Cette nouvelle plateforme de déclaration centralise désormais l’ensemble des formalités des professionnels. Le formulaire P0i que vous deviez déposer au Greffe du Tribunal de Commerce auquel votre bien est rattaché pour démarrer votre activité de location meublée doit donc dorénavant être renseigné via le Guiche unique.

Avant d’entrer dans le détail de l’imprimé P0i, précisons que vous disposez donc de quinze jours après votre début d’activité de location meublée. En principe, c’est la date de mise en location qui doit figurer dans le formulaire P0i, mais il est possible de renseigner la date d’achat. La question se pose en cas de travaux engagés avant la mise en location.

Dans « activité(s) exercée(s) », marquez « Loueur meublé non professionnel ». Le P0i est réservé au propriétaire seul ou exerçant sous le régime matrimonial de la communauté. Il n’est donc pas nécessaire de renseigner l’encadré 9.

Pour rappel, vous exercez une activité de location en indivision si vous êtes plusieurs personnes à être propriétaires d’un bien que vous exploitez collectivement. C’est donc une situation très courante après un divorce, une succession ou une donation.

Les revenus perçus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devez compléter la partie « BIC » sans vous préoccuper de la partie « BNC ».

Micro-BIC ou régime réel ?

D’un point de vue fiscal, nous touchons ici au point le plus important de la déclaration de début d’activité en LMNP. Et en la matière, les propriétaires n’ont pas toujours en tête que ce choix est celui d’un mécanisme comptable qui va tout changer pour optimiser vos revenus locatifs.

Il s’agit de l’amortissement des dépenses engagées pour la gestion de votre location meublée, dit aussi amortissement LMNP. Mais TOUTES les charges engagées au titre de la mise en location sont concernées (contrairement à la location nue). Et cela concerne également la valeur d’acquisition de votre bien ! Généralement, vous pouvez amortir, c’est-à-dire déduire « une charge fictive » de vos revenus locatifs, environ 85 % de la valeur d’acquisition de votre bien.

Il faut savoir que ce choix s’accompagne de formalités supplémentaires, mais l’effort et le coût est généralement indolore au vu des économies d’impôt réalisées.

Que faire en cas d'oubli de déclaration ?

Il est courant que les bailleurs oublient de déclarer leur activité dans le délai imparti. Ne restez pas dans l’illégalité et envoyez l’imprimé P0i le plus rapidement possible afin d’éviter toute conséquence financière lors d’un contrôle fiscal. Dans une telle situation, il est conseillé de vous faire aider pour vous mettre rapidement en conformité.

Les procédures ne sont pas si simples et pour optimiser vos revenus locatifs, celles-ci ne doivent pas être prises à la légère. Nos conseillers s’occupent de la procédure de déclaration de votre location meublée et vous guident pour choisir les options les plus avantageuses pour votre projet.

Les régimes fiscaux comptables possibles sous le statut LMNP

L'avantage majeur du statut LMNP est que les loyers perçus sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)et non comme des revenus fonciers.

Ainsi, sous le statut LMNP, les revenus peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Ces modes d’imposition sont très différents.

Le régime réel simplifié

Ce régime s'applique si le propriétaire bailleur formule la demande aux services administratifs ou si les seuils micro-bic mentionnés plus hauts sont dépassés.

Dans ce cas, il ne s'agit plus d'un abattement forfaitaire mais d'une réduction réelle des charges, avec possibilité de report les années suivantes. Sous le régime réel simplifié, il est possible de déduire les charges courantes et les amortissements du compte de résultat.

Le propriétaire a une obligation de déclaration annuelle, celle de transmettre sa liasse fiscale accompagnée du document annexe 2042 C Pro.

La liasse fiscale est constituée par un ensemble de documents dédiés à la réalisation du bilan comptable. Ils sont téléchargeables en ligne simplement sur le site des impôts ou en se rendant directement au centre des impôts. Les documents doivent être complétés puis retournés par voie dématérialisée à l’administration fiscale. Il s'agit de 7 tableaux, allant de 2033-A à 2033-G.

Taxe d'habitation et lmnp + cotisation foncière (CFE) : quel cumul ?

Attention : Les erreurs commises par un contribuable accomplissant sa déclaration seul peuvent avoir des conséquences bien plus coûteuses que les honoraires d'experts comptables.

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