Franchise de Loyer et Bail Commercial : Conditions et Fonctionnement

Lorsqu’un commerçant exerce son activité sous contrat de franchise, il est fréquemment titulaire d’un bail commercial. Ces deux contrats restent juridiquement indépendants, bien que le local commercial loué soit souvent indispensable à l’exploitation du concept de franchise.

1. Distinction Juridique entre Bail Commercial et Contrat de Franchise

Le bail commercial est un contrat de location régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il peut contenir une clause de destination spécifiant que les locaux seront affectés à une activité déterminée, parfois en lien avec la marque du franchiseur. En revanche, le contrat de franchise est un accord commercial qui organise les conditions de l’exploitation de la marque et du concept.

À l’expiration ou à la résiliation du contrat de franchise, le franchisé conserve généralement son bail commercial, sous réserve des clauses contractuelles de non-transférabilité ou de cession. En cas de cession du bail ou du fonds de commerce, l’accord du bailleur est nécessaire.

2. Qu’est-ce que la Franchise de Loyer ?

La franchise de loyer est une période pendant laquelle le locataire est dispensé du paiement du loyer, tout en occupant les locaux ou en y effectuant des travaux. Contrairement à un différé de paiement, où le loyer est reporté, la franchise correspond à une exonération définitive du loyer pour une durée déterminée.

Il s'agit d'une pratique contractuelle, qui doit être expressément stipulée dans le bail via une « clause de franchise ». Cette clause précise la durée, la nature des engagements du preneur, souvent la réalisation de travaux, et les modalités d’application.

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3. Cadre Légal et Contractuel

La franchise de loyer n’est pas régie par une disposition légale spécifique dans le statut des baux commerciaux mais relève de la liberté contractuelle selon l’article 1102 du Code civil. Cela implique que :

  • La franchise doit être clairement inscrite dans le bail commercial ou en avenant.
  • Elle engage les deux parties, le bailleur ne pouvant pas exiger le paiement des loyers non dus pendant la période.
  • La période est définie à l’avance, et la franchise cesse automatiquement au terme fixé.

Cette liberté contractuelle permet au bailleur et au preneur d’adapter la franchise selon leurs besoins : exonération totale, réduction partielle ou franchise progressive.

4. Fonctionnement et Modalités d’Application

La franchise débute typiquement à la prise d’effet du bail ou à la remise des clés. Sa durée peut varier, généralement de quelques mois à une année, et est souvent liée à la durée des travaux d’aménagement nécessaires à l’activité du locataire.

Durant la franchise :

  • Le loyer principal n’est pas dû.
  • Les charges locatives, taxes foncières et autres provisions restent en principe à la charge du locataire, sauf stipulation contraire.
  • Les engagements spécifiques du preneur, tels que réalisation de travaux de mise aux normes ou d’amélioration énergétique, justifient la franchise.

Les contreparties :

Pour le preneur, la franchise allège le coût du démarrage et permet d’aménager les locaux. Pour le bailleur, elle incite à la signature du bail, sécurise le locataire sur la durée et valorise le patrimoine via les travaux réalisés.

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5. Aspects Comptables et Fiscaux

Sur le plan comptable, la franchise de loyer constitue une réduction de prix et non une exonération. L’avantage économique doit être étalé linéairement sur la durée ferme du bail, généralement la première période triennale.

Pour le bailleur soumis aux revenus fonciers, seuls les loyers réellement perçus sont imposables. Pendant une franchise sèche (sans contrepartie), aucun revenu foncier ne sera déclaré sur cette période.

En revanche, lorsque la franchise est accordée en contrepartie de travaux réalisés par le preneur, l’opération est vue comme un échange de prestations potentiellement assujetti à la TVA sur la valeur des travaux, conformément à la jurisprudence européenne.

6. Durée et Conditions de la Franchise de Loyer

La durée de la franchise est négociée contractuellement et dépend souvent de l’importance des travaux ou de la conjoncture. Elle varie généralement de 1 à 6 mois mais peut être plus longue selon les cas.

Elle peut être :

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  • Totale : exonération complète du loyer pendant la période.
  • Partielle : réduction temporaire du loyer.
  • Progressive : augmentation graduelle jusqu’au plein loyer.

Un état des lieux avant et après les travaux est recommandé afin d’attester le respect des engagements du locataire.

7. Impact au Renouvellement du Bail

La franchise de loyer est une clause temporaire qui ne se transmet pas automatiquement au bail renouvelé. Lors du renouvellement, le loyer est fixé selon les règles des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, sans tenir compte de la franchise accordée dans le bail précédent.

Cependant, une franchise importante accordée en cours de bail peut être considérée comme une modification notable des obligations réciproques, susceptible de justifier une demande de déplafonnement du loyer au renouvellement.

8. Avantages et Inconvénients de la Franchise de Loyer

Aspect Avantages Inconvénients
Pour le bailleur
  • Incitation à la signature du bail et sécurisation du locataire.
  • Valorisation du patrimoine par les travaux réalisés.
  • Avantages fiscaux (réduction et non exonération).
  • Perte temporaire de revenus locatifs.
  • Suivi technique et juridique plus complexe.
  • Risque de départ anticipé du locataire si la franchise est généreuse sans engagement ferme.
Pour le locataire
  • Diminution des coûts initiaux.
  • Possibilité d’aménagement et d’adaptation des locaux.
  • Temps pour faire démarrer l’activité sans lourde charge financière.
  • Engagement ferme sur la durée du bail.
  • Obligation de financer les travaux.
  • Risque financier si le saut de loyer à la fin de la franchise est mal anticipé.

9. Bonnes Pratiques pour la Négociation et la Rédaction de la Clause

  • Documenter précisément la nature des travaux, la durée exacte, les montants exonérés, la date de début et fin de la franchise.
  • Inclure des clauses de contrôle, comme des états des lieux intermédiaires.
  • Prévoyez une clause de remboursement prorata temporis en cas de départ anticipé du locataire.
  • Bien cibler la franchise, évitant de la confondre avec un différé de paiement.
  • Anticiper l’impact sur le renouvellement et sur le calcul des loyers.
  • S'assurer de la conformité de la franchise dans la juridiction concernée.

10. Franchise de Loyer dans le Contexte Actuel

En 2026, la franchise de loyer est un levier majeur de négociation dans le secteur de l’immobilier commercial. Elle s’intègre dans un contexte économique marqué par une modération de l’indice de référence des loyers (IRL), des contraintes environnementales fortes (Diagnostic de Performance Énergétique, décret tertiaire), et des attentes accrues des investisseurs notamment via les SCPI.

La franchise permet ainsi de concilier :

  • Les besoins du locataire en termes d’aménagement et de trésorerie.
  • Les objectifs du bailleur en matière de valorisation patrimoniale et de sécurisation locative sur le long terme.

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11. Franchise de Loyer et SCPI : Un Outil de Performance

Pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la franchise de loyer joue un rôle crucial dans l'amélioration du taux d’occupation financier (TOF) et dans la gestion dynamique des actifs. En intégrant les locaux bénéficiant d’une franchise dans leur calcul, les SCPI optimisent la valorisation économique de leur patrimoine, tout en sécurisant l’encaissement futur des loyers.

Le loyer facial (montant contractuel) est ajusté par le loyer économique (réduit par la franchise), permettant aux gestionnaires d’anticiper les flux financiers et de mieux piloter les rendements distribués aux investisseurs.

12. FAQ Essentielle sur la Franchise de Loyer

  1. La franchise de loyer peut-elle être annulée en cas de litige ?
    Oui, si les travaux engagés ne sont pas réalisés ou conformes, le bailleur peut contester la franchise et demander le paiement des loyers.
  2. La franchise impacte-t-elle la fiscalité du bailleur ?
    Oui, elle constitue une réduction de prix, le loyer non perçu n’est pas inclus dans la base de la TVA, et les loyers imposables sont les montants encaissés.
  3. Quelles sont les conditions pour obtenir une franchise ?
    Un accord écrit doit être conclu, précisant la durée, les engagements du locataire, les modalités de contrôle, et souvent liée à des travaux de rénovation ou d’aménagement.
  4. Le loyer renégocié au renouvellement tient-il compte de la franchise ?
    Non, la franchise n’est pas reconduite automatiquement. Le loyer du bail renouvelé est fixé selon la valeur locative et peut être soumis à plafonnement ou déplafonnement.

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