Franchise en Base de TVA et SCI : Fonctionnement et Implications Fiscales

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect appliqué à tous les biens de consommation, payé par le consommateur final. SCI et TVA ne vont pas toujours de pair. En effet, si dans certains cas, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA, dans d’autres, elle en est exonérée. Cet article explore en détail le fonctionnement de la TVA en SCI, les cas d'assujettissement et d'exonération, ainsi que les différents régimes de TVA applicables.

Or, en fonction des choix que vous faites pour le fonctionnement de la SCI, les règles d’imposition à la TVA ne sont pas nécessairement les mêmes. Parce que la fiscalité de la société civile immobilière est déjà bien assez compliquée à appréhender, on vous propose de faire un tour d’horizon des différentes hypothèses possibles. De cette façon, vous maîtriserez sur le bout des doigts les règles applicables pour la TVA en SCI.

Qu'est-ce que la TVA ?

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect supporté par tous. Proportionnel, son montant est calculé sur le prix de vente hors taxes des biens et des services. Il est collecté par les entreprises, qui se chargent de le reverser à l’État.

Les Taux de TVA

Le taux normal de TVA, qui s’applique à la majorité des biens et services, est de 20 %. Il existe différents taux réduits :

10 % (TVA intermédiaire), qui s’applique notamment au transport et aux travaux de rénovation de logements d’habitation ;
5.5 % (TVA réduite), qui s’applique notamment aux travaux de rénovation énergétique ;
2.1 %, qui s’applique notamment à la presse.

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Les Différents Régimes de TVA Applicables à une SCI

Comme pour n’importe quelle entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI. Franchise en base, TVA simplifiée ou TVA classique, commençons par étudier plus en détail les spécificités de chacun d’entre eux.

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La Franchise en Base de TVA

Qu’est-ce que la franchise en base exactement ? Concrètement, c’est un régime fiscal qui vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est ainsi fixé à 85 000 € (hors location meublée, meublé de tourisme, gîte rural et chambre d'hôtes). La première année, la franchise est de droit si le chiffre d'affaires n’excède pas 93 500 €. C’est ce que l’on appelle la limite majorée.

Si votre chiffre d’affaires en cours d’année dépasse ce montant, la franchise cesse de s’appliquer. La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :

Une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer (allègement des obligations fiscales) ;
Des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires ;
Plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.

Évidemment, n’oubliez pas que la franchise en base a ses limites. Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.

Les entreprises bénéficiant de ce dispositif doivent mentionner sur leur facture : "TVA non applicable, art. 293 B du CGI."

La TVA Simplifiée

La TVA simplifiée est un régime fiscal spécial conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, à commencer par les SCI. Ce système vous permet de gérer plus facilement vos obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée, tout en bénéficiant d’avantages intéressants.

Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :

Avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 85 000 € et 840 000 € ;
Que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an ;
Avoir choisi cette option dès la création de la société.

Si votre activité de location immobilière ou de gestion de patrimoine correspond à ces critères, la TVA simplifiée peut-être une excellente option. Côté fonctionnement, sachez qu’avec ce régime, vous n’avez pas à vous casser la tête avec des déclarations mensuelles. À la place, vous devez simplement télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :

Un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent ;
Un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.

Et pour les nouvelles SCI, c’est encore plus simple ! Vos acomptes de juillet et décembre seront de 80 % de la TVA réellement due pour la période ou le semestre précédent.

Tout comme la franchise en base, la TVA simplifiée a quelques avantages pour une SCI. D’une part, elle offre un gain de temps, puisqu’il y a moins de paperasserie et de déclarations à gérer, et d’autre part, elle garantit une meilleure gestion de trésorerie, car il est possible de prévoir ses dépenses fiscales. Enfin, pour les petites structures ou les SCI débutantes, elle est aussi synonyme de simplicité.

La TVA Classique

La TVA classique, ou TVA normale, désigne tout simplement les règles de base de cette imposition. Les SCI concernées sont celles :

Dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes;
Qui sont exclues du régime simplifié;
Qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.

Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite. Si votre TVA nette due est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle.

L’assujettissement à la TVA classique peut paraître contraignant, mais il a ses avantages, surtout pour une SCI à vocation professionnelle. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée.

Il convient tout de même de ne pas oublier que l’option pour la TVA normale engage la SCI pour plusieurs années. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de se lancer ! Également, ne perdez pas de vue que le taux de TVA peut varier selon l’usage des biens loués (habitation, commercial, etc.).

Comment Savoir si une SCI est Assujettie ou Exonérée de TVA ?

Malgré tout ce que nous venons de voir, il n’est pas toujours simple de démêler les fils de la fiscalité des entreprises. Au final, comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ? C’est ce que nous allons voir.

En premier lieu, sachez que votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :

Vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés ;
Vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel) ;
Vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

Dans tous ces cas de figure, votre SCI doit collecter la TVA sur les loyers et peut la récupérer sur ses dépenses : c’est le principe de l’assujettissement.

À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide (on dit « nu » dans le jargon) pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus. Mais bien entendu, si vous ne facturez pas de TVA à vos locataires, vous ne pouvez pas non plus la récupérer sur vos achats ou vos travaux : c’est le principe de la franchise en base.

Attention, car il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :

Les locaux nus à usage professionnel ;
Les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements) ;
Les biens à usage agricole.

Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.

Cas où la SCI est obligatoire assujettie à la TVA

La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA pour la location meublée para-hôtelière. La location meublée, même si elle est une activité de nature commerciale, n’entraîne pas de plein droit l’assujettissement de la SCI à la TVA. En effet, le critère déterminant de l’exonération de TVA réside dans l’usage du local : habitation ou professionnel.

Toutefois, l’article 261 D 4° du CGI prévoit une exception pour la location d’un local meublé qui s’accompagne de services annexes. La SCI relève obligatoirement de la TVA lorsque la location s’accompagne d’au moins 3 sur 4 des services para-hôteliers suivants :

La fourniture d’un petit-déjeuner au locataire ;
La fourniture du linge de maison ;
La fourniture d’un service de nettoyage des locaux autre que celui réalisé en début et en fin de séjour ;
La fourniture d’une prestation de réception, même si elle est électronique.

La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA pour la location de places de parking. L’article 261 D 2° du CGI impose l’assujettissement de la SCI à la TVA dès lors qu’elle met en location des emplacements pour le stationnement de véhicules.

Sont donc obligatoirement imposables à la TVA :

Tous les types d’emplacements : en surface, en surélévation, en boxes, en garages individuels ou collectifs, stationnements en sous-sol… ;
Tous les types de véhicules : voitures, camions, bateaux, avions…

Le BOFP précise que la SCI est assujettie à la TVA, même si elle propose des prestations annexes à la location, comme du gardiennage ou du ravitaillement en carburant. Peu importe également la périodicité de la location ou la façon dont elle est rémunérée.

La taxation à la TVA s’effectue alors au taux normal de 20 %.

En revanche, si la SCI loue un appartement ou une maison et que le bail comprend une place de stationnement, alors celle-ci ne relève pas du champ d’application de la TVA.

Dans Quels Cas la SCI Peut Opter Pour la TVA ?

Il existe 2 cas pour lesquels la SCI est en principe exonérée de TVA, mais pour lesquels elle peut opter pour l’assujettissement à la TVA.

L’Option Pour la TVA Lorsque la SCI Loue Des Biens Professionnels Nus

Cette option peut être exercée uniquement pour le local à usage professionnel ou commercial, à l’exception d’un usage agricole. Toutefois, il faut que le bail mentionne expressément le choix de l’option par le bailleur.

L’option est possible pour n’importe quelle activité, que le preneur soit lui-même assujetti ou non assujetti à la TVA.

L’Option Pour la TVA Lorsque la SCI Loue Des Biens Ruraux

En principe, la location par la SCI de bâtiments et de terres agricoles est exonérée de TVA. En revanche, il est possible d’opter pour la TVA dès lors que le preneur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option.

Cette option ne s’applique qu’aux terres et bâtiments à usage agricole et au cheptel, ce qui exclut la partie à usage d’habitation ou, par exemple, une zone donnée en camping sur le territoire agricole.

Comment Faire l’Option à la TVA d’une SCI ?

Il appartient au gérant de la SCI d’adresser une demande d’option d’assujettissement à la TVA au service des impôts des entreprises (SIE) dont la société dépend. La demande peut être formulée sur une lettre simple.

L’option pour la TVA débute alors au 1er jour du mois de la réception de la demande. Par exemple, vous exercez l’option le 15 mars. Vous devez soumettre les loyers à la TVA à compter du mois de mars.

Attention, l’option n’est valable que pour un seul bien. Si vous possédez plusieurs biens pour lesquels vous souhaitez exercer l’option, alors vous devez faire autant de demandes que de biens.

L’assujettissement de la SCI à la TVA entraîne l’obligation de tenir une comptabilité permettant de justifier du détail des opérations (non imposables ou imposables) qu’elle réalise.

Pourquoi Opter Pour la TVA en SCI ?

L’un des premiers atouts de la TVA pour une SCI est sans doute la possibilité qu’elle donne de récupérer une partie des dépenses liées aux investissements immobiliers. Si vous prévoyez de réaliser des travaux conséquents, la TVA peut vite devenir votre meilleure amie. Mais évidemment, les bénéfices ne s’arrêtent pas là.

En plus des travaux, votre SCI peut récupérer la TVA sur de nombreuses autres dépenses, comme l’achat de meubles pour équiper les locations, les primes d’assurances, ou encore les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier.

Cependant, avant de vous précipiter sur la TVA si vous avez le choix, quelques points méritent votre attention.

L’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA. Vous ne pourrez donc rien récupérer dans ce cas.
Pour un immeuble neuf, la TVA n’est récupérable que dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Vos fournisseurs et prestataires doivent eux-mêmes être assujettis à la TVA pour que vous puissiez la récupérer.

Dernier point à considérer : l’application de la TVA sur vos loyers. Si vous louez à des particuliers ou à des entreprises non assujetties, vos loyers seront 20 % plus chers pour eux. Cela pourrait donc compliquer la recherche de locataires. En revanche, pour des locations à usage professionnel à des entreprises assujetties, aucun problème, puisqu’elles pourront elles-mêmes récupérer la TVA payée.

Comment la SCI Peut-Elle Être Assujettie à la TVA ?

Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel. Et c’est tout, vous n’avez rien à faire de plus !

L’option prendra effet le premier jour du mois suivant la réception de votre demande par le SIE.

Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En effet, chaque immeuble est traité séparément. Cela ne vaut évidemment que dans le cas de figure où vous choisissez l’assujettissement sans y être obligé par votre chiffre d’affaires.

Gardez à l’esprit qu’en optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans. Ce n’est qu’à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant votre demande que vous pourrez éventuellement renoncer à cette option.

Ce qu’il faut retenir, c’est que même si la TVA n’est pas si compliquée à comprendre, la moindre erreur peut avoir des répercussions financières sur la société. Par conséquent, si à la lecture de cette page, vous n’y voyez pas plus clair, n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel (expert-comptable, etc.) qui pourra vous accompagner tout au long du processus.

Les Seuils de la Franchise en Base de TVA

Pour bénéficier du régime de la franchise en base de TVA, le chiffre d'affaires de l'entreprise ne doit pas dépasser certains seuils. Ces seuils varient selon l'activité exercée.

Il est important de tenir une comptabilité laissant apparaître les différentes catégories de recettes afin de bien identifier les chiffres d'affaires générés par chacune des catégories.

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