La location‑gérance (gérance libre) d’un bar à La Rochelle : contrat, fonctionnement et modalités

La location‑gérance, appelée aussi gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce confie à une personne la gestion de son fonds. Dans un contrat de location‑gérance, le propriétaire du fonds est le bailleur ; l’exploitant est le locataire, appelé « locataire‑gérant ». La location‑gérance appliquée au domaine des bars est un contrat par lequel le propriétaire d'un bar (le bailleur) confie la gestion de son établissement à un locataire‑gérant, sans transférer la propriété du fonds de commerce.

Principe et objet du contrat

La location‑gérance ou gérance libre : définition - la location‑gérance, appelée aussi gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (ou d’un fonds artisanal) confie à une personne la gestion de son fonds. Cette dernière peut alors exploiter librement le fonds moyennant le paiement d’une redevance. Un contrat de location‑gérance ne peut être signé que pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. La gérance libre ne concerne que les fonds de commerce ! Le contrat de location‑gérance ne peut concerner qu’un fonds de commerce ou un fonds artisanal.

Dans le cadre d'un bar, la location‑gérance permet au locataire‑gérant d'exploiter un établissement de manière autonome, tout en bénéficiant de la notoriété et de l'emplacement du bar, sans avoir à investir dans l'achat du fonds de commerce. Le locataire‑gérant prend en charge tous les aspects liés à l’exploitation (service, gestion financière, marketing, respect des normes de sécurité, hygiène, licences, etc...), mais il doit également supporter les pertes éventuelles.

Rôles et responsabilités des parties

Le locataire‑gérant, quant à lui, exploite le bar à ses propres risques et responsabilités. Pour le locataire‑gérant : Il bénéficie de l'opportunité d'exploiter un bar sans devoir investir dans l'achat du fonds de commerce. Le locataire‑gérant peut commencer à exercer son activité sans avoir à prendre un important risque financier. De plus, il bénéficie de la réputation et donc de la clientèle du loueur.

Pour le bailleur : Il peut générer des revenus réguliers (loyer ou redevance) sans avoir à gérer l'établissement lui‑même. Le bailleur bénéficie d’un revenu récurrent sans avoir à exercer son activité, et tout en restant propriétaire de son fonds de commerce. Le bailleur fournit les locaux et équipements nécessaires, reste propriétaire du fonds, mais ne peut pas interférer dans la gestion.

Responsabilités financières et solidarités

La location‑gérance implique la responsabilité solidaire du bailleur et du locataire‑gérant sur les dettes d’exploitation pendant les 6 premiers mois du contrat de location‑gérance. Le bailleur de fonds est responsable solidairement des dettes contractées par le locataire‑gérant durant les 6 premiers mois. Passé ce délai, le locataire exploite librement l’activité et le bailleur, s’il n’est plus responsable solidairement, ne peut pas intervenir dans la gestion du fonds.

La redevance : formes et calcul

Le principe de la redevance dans le cadre d'une location‑gérance repose sur un montant que le locataire‑gérant doit verser régulièrement au propriétaire du fonds de commerce (le bailleur) en contrepartie de l'exploitation du bar. La redevance est un paiement régulier que le locataire‑gérant doit effectuer au bailleur. La redevance doit être réglée par le locataire‑gérant.

Redevance fixe : Le locataire‑gérant paie un montant prédéterminé, quel que soit le chiffre d'affaires réalisé.
Redevance proportionnelle au chiffre d'affaires : Le montant de la redevance peut être fixé en pourcentage du chiffre d'affaires du bar. Par exemple, 10 % du chiffre d'affaires mensuel réalisé par le locataire‑gérant pourrait être versé au propriétaire.
Redevance mixte : Il peut également s'agir d'une combinaison d'un montant fixe et d'un pourcentage du chiffre d'affaires. Par exemple, le locataire‑gérant pourrait payer un montant fixe de 500 € plus 5 % de son chiffre d'affaires.

La redevance est généralement déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce (montant fixe) ainsi que d'un montant tenant compte des équipements ou de l'emplacement. Si le calcul de la redevance est indexé sur le chiffre d'affaires du restaurant, le montant à verser tous les mois ou tous les trimestres au propriétaire peut s’avérer très élevé.

Durée, publication et formalités du contrat

Le contrat de location‑gérance peut être à durée déterminée ou indéterminée. Il dure en général 1 an, reconduit tacitement, ce qui permet au bailleur de faire le point chaque année. Le contrat de location‑gérance doit contenir : les coordonnées et informations relatives au propriétaire du fonds de commerce et au locataire gérant, la durée de la location‑gérance (à durée déterminée ou indéterminée), le montant et les modalités de règlement de la redevance, les obligations de chacune des parties, les conditions de résiliation du contrat de gérance libre. Le contrat de location‑gérance peut contenir une promesse unilatérale de vente à lever par le locataire‑gérant au terme du contrat.

Le contrat de gérance libre doit être publié au Journal des Annonces Légales (JAL) dans un délai de 15 jours suivant sa signature. La rédaction du contrat est une étape clé. Il doit être le plus protecteur possible pour les deux parties et contenir tous les éléments essentiels à sa validité. Une fois signé, le contrat doit être publié dans les 15 jours dans un journal d’annonces légales.

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Obligations et bonnes pratiques

Plusieurs conditions sont requises pour mettre en place un contrat de location‑gérance : le propriétaire doit avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans (sauf cas exceptionnel), le versement d’un loyer/redevance est obligatoire, lorsque le propriétaire du fonds a signé une clause d’exploitation personnelle avec son propre bailleur (le propriétaire des murs), il doit obtenir son accord pour mettre en place une gérance libre, le locataire‑gérant doit être un professionnel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et/ou au Répertoire des Métiers au maximum 15 jours après le début de son activité dans le fonds mis en location‑gérance, le locataire‑gérant a l’obligation de conserver le personnel, l’enseigne et le nom commercial, la location‑gérance n’est possible qu’avec un fonds de commerce ou un fonds artisanal.

Il est essentiel que l’activité du fonds de commerce reste inchangée pendant la location‑gérance. Le locataire‑gérant doit exploiter le bar selon l’usage initial prévu par le contrat. Respecter l’activité prévue : il doit utiliser le fonds conformément à sa destination initiale. Assurer une gestion rigoureuse et continue : l’exploitation doit être régulière afin de maintenir la clientèle et la notoriété de l’établissement. S’acquitter de la redevance : le locataire‑gérant doit verser la redevance selon les modalités prévues dans le contrat, que son prix soit fixe ou indexé sur le chiffre d’affaires.

Avantages et inconvénients pour le locataire‑gérant et le bailleur

Les avantages de la location‑gérance - La gérance libre permet au locataire gérant de tester une activité moyennant un simple loyer, avant d’investir pour acheter le fonds de commerce. Il minimise le risque financier au démarrage. Pour le propriétaire, généralement exploitant du fonds, proposer un contrat de gérance libre est un moyen de conserver son fonds tout en prenant du recul sur son activité (en période de questionnement, de préretraite ou de maladie...). C’est aussi un excellent tremplin vers une autonomie progressive.

Les inconvénients de la location‑gérance - L’exploitation du fonds est « aux risques et périls » du locataire, c’est‑à‑dire qu’il est responsable des dettes contractées durant l’exploitation (sauf durant les 6 premiers mois où le bailleur est solidairement responsable). Par ailleurs, le travail effectué durant sa période de gérance libre ne pourra pas être valorisé dans une éventuelle plus‑value dont il pourrait bénéficier plus tard. Le bailleur ne peut pas s’immiscer dans la gestion du fonds par le locataire, alors même qu’il en est propriétaire. Dans ce contexte, la mise en location du fonds est aussi « aux risques et périls » du bailleur, qui pourrait voir son exploitation se dévaluer pour cause de mauvaise gestion de son locataire gérant.

Risques spécifiques

La location‑gérance peut présenter certains risques pour le locataire‑gérant, malgré le fait qu'il ne soit pas propriétaire des lieux. Bien que le locataire‑gérant ne soit pas propriétaire des murs ni du fonds de commerce, il reste responsable des dettes générées par l’exploitation du bar pendant la période de gérance. Un autre risque pour le locataire‑gérant est que le contrat de location‑gérance n’est pas nécessairement renouvelé à son terme. Contrairement à un propriétaire de fonds de commerce qui bénéficie d'une stabilité relative, le locataire‑gérant ne possède pas le bien. Cette absence de propriété signifie qu’il n’a pas de garantie sur la pérennité de son activité.

Le bailleur prend aussi des risques, car il doit accepter de déléguer la gestion de son bar à un locataire‑gérant, sans pouvoir intervenir directement dans son fonctionnement, même en cas de déclin de l'activité. Tout d’abord, il a l’interdiction de s’immiscer dans la gestion du fonds loué. Dès lors, même s’il constate une baisse de la valeur du fonds, il ne peut pas agir. Il récupère donc le fonds en l’état à la fin de l’exploitation par le locataire‑gérant.

Le contrat de location gérance d'un fonds de commerce de A à Z

Fin de contrat et conséquences

La fin du contrat de gérance libre ou location‑gérance - À la fin du contrat de gérance libre ou location‑gérance, si le locataire‑gérant a pu valoriser le fonds et lui faire prendre de la valeur, il ne touchera pas d’indemnités. D’autre part, s’il souhaite acheter le fonds, il devra le payer plus cher. À l’inverse, si le gérant a détruit la valeur du fonds, le propriétaire en subira les conséquences.

La fin du contrat implique la restitution du fonds dans l’état initial et du dépôt de garantie, ainsi que la clôture des comptes. Par contre, s’il a effectué des améliorations matérielles qui augmentent la plus‑value du fonds, il peut demander une indemnité. Enfin, après la fin du bail, le locataire peut exercer une activité similaire. À la fin de chaque année, le propriétaire du fonds de commerce a le droit de cesser la location‑gérance ou de changer de locataire‑gérant. Dans ce cas, ce dernier ne touche aucune indemnité.

Conseils pratiques avant de signer

Avant de signer un contrat de location‑gérance, il est conseillé de consulter un avocat en droit commercial ou un expert‑comptable. Il est également préférable de faire appel à un expert‑comptable pour éviter tout litige contractuel. Chez Keobiz, notre équipe d’experts‑comptables vous accompagne dans la formalisation de tous vos contrats de bail (bail professionnel, bail commercial, précaire, mixte ou en location‑gérance). Nous vous aidons à choisir les bonnes modalités de fin de contrat, les bonnes clauses, à déterminer le bon loyer, etc.

Étudiez et comparez les différentes offres disponibles. Ensuite, analysez la rentabilité du fonds. Renseignez‑vous également sur le bail commercial. Au moment de la signature du contrat, vérifiez bien chaque information et soyez attentif aux clauses. Commencez par vérifier que vous en avez le droit et que vous remplissez les conditions légales (deux ans d’exploitation, autorisations nécessaires). Pour le bailleur, il est essentiel de sélectionner un locataire‑gérant fiable, avec une expérience solide dans le secteur, une situation financière saine, et des garanties suffisantes (caution, dépôt…). Pour le locataire‑gérant, la réussite repose sur un business plan réaliste, une gestion financière rigoureuse et un suivi régulier des performances.

Comparaison rapide : location‑gérance vs achat du fonds

Critère	Location‑gérance	Achat du fonds
Investissement initial	Faible	Élevé
Risque	Aux risques et périls du locataire (responsabilité)	Propriétaire assume et valorise
Possibilité de valorisation du travail	Non (le locataire ne valorise pas la plus‑value)	Oui
Flexibilité	Bonne pour tester une activité	Moins flexible, plus durable

Vous rêvez d’ouvrir un restaurant sans passer par l’acquisition d’un fonds de commerce ? Très prisées dans le secteur CHR (cafés, hôtels, restaurants), la location‑gérance de restaurant est la solution parfaite pour débuter. Cette disposition concerne tous types d’activités y compris touristiques. Les types de location‑gérance les plus recherchés sont souvent liés à la saisonnalité, avec un fort potentiel de couverts quotidien.

Chez Keobiz, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la rédaction du contrat à sa gestion comptable. Notre objectif ? Commencez par vérifier que vous en avez le droit et que vous remplissez les conditions légales (deux ans d’exploitation, autorisations nécessaires).

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