Fonctionnement de la TVA intracommunautaire pour la SCCV Orizon

La SCCV (Société Civile de Construction-Vente) est une structure juridique spécifique permettant la construction d'immeubles en vue de leur revente. La SCCV a une fiscalité dite « transparente » : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus. À retenir : transparence fiscale = chaque associé déclare sa quote-part du résultat. Si l’associé est une personne morale (par exemple une SARL ou une holding), sa quote-part suit le régime de cette personne morale (souvent IS).

La SCCV ORIZON a été constituée par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2025. Dénomination sociale : SCCV ORIZON. Siège social : S/C ATMOSFAIR SAS, 30 rue des Vergers - 67120 MOLSHEIM. Capital social : 1.000 euros divisé en 1000 parts de 1 euro chacune. Objet social : Acquisition de terrains à bâtir ou d’une ou plusieurs parcelles de terrain, construction d’un ou plusieurs biens immobiliers sur lesdits terrains en vue de leur revente en totalité ou par lots. Durée : 99 ans à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf cas de prorogation ou de dissolution anticipée. Gérance : Société ATMOSFAIR SAS représentée par Mr Valentin Lehmann, Président.

Assujettissement et nature de la TVA pour la SCCV

Contrairement aux sociétés civiles de gestion patrimoniale, la SCCV est obligatoirement assujettie à la TVA, car son activité principale est la construction d'immeubles destinés à être vendus. Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Particularité importante : si la SCCV ne paie pas d’IS, elle est en revanche redevable de la TVA dès son immatriculation, puisque son activité (construire pour vendre) entre dans le champ de la TVA immobilière.

Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. La TVA en SCCV est due par le vendeur. C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Taux applicables selon le type d’opération

La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Les ventes d'immeubles neufs réalisées par la SCCV sont soumis à la TVA au taux de 20 %. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Une SCCV qui promeut un immeuble neuf vend des lots assujettis à la TVA à 20%, et ce pendant les 5 ans qui suivent l’achèvement.

Lire aussi: Obligations TVA Intracommunautaire

Au-delà de 5 ans après l’achèvement, la vente est exonérée de TVA (sauf option possible pour la TVA sur le prix total ou sur la marge). Si la SCCV construit des logements en zone ANRU ou en accession sociale, elle peut bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5 % pour la vente. Très rare, mais existant : la vente d’un logement social à un bailleur conventionné peut bénéficier du taux réduit de 5,5% (article 278 sexies du CGI). La SCCV peut aussi vendre sous des taux intermédiaires (5,5 % ou 10 %) selon les cas particuliers à analyser avec un expert-comptable.

Régime de TVA sur marge et cas des terrains

Si la SCCV achète un terrain qui n'ouvre pas droit à déduction (par exemple un terrain acheté à un particulier non-assujetti), elle peut être contrainte d’appliquer le régime de la TVA sur marge lors de la revente, au lieu de la TVA sur le prix total. Conditions pour appliquer la TVA sur marge : le bien vendu doit être identique au bien acheté (sans division ou changement de nature). L'acquisition doit avoir été réalisée sans récupération de TVA. La TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total de vente. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d'achat).

Déduction et crédit de TVA pendant la construction

Une SCCV peut récupérer la TVA payée sur les travaux de construction, matériaux, honoraires d'architectes, etc. TVA déductible : la TVA payée par la SCCV à ses fournisseurs (entreprises de construction, architectes, géomètres, notaires, etc.). Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir.

Pendant la phase de construction, la SCCV est presque toujours en crédit de TVA : elle paie de la TVA à ses fournisseurs sans encore percevoir de TVA collectée. Sur un programme de 24 mois, une SCCV peut accumuler 150 000 à 500 000 € de TVA déductible avant la première vente. Pendant cette période, la SCCV paie 560 000 € de TVA déductible sans aucune vente. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité).

Modalités de paiement et régime déclaratif

Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement. La TVA collectée est la TVA facturée au client final lors de la vente d’un logement neuf.

Le régime de TVA en SCCV est généralement le régime réel normal (mensuel ou trimestriel selon le CA). En régime réel normal (le plus courant), la déclaration CA3 est mensuelle. La SCCV doit se faire identifier et déclarer les opérations imposables qu’elle réalise. La facture doit comporter les mentions obligatoires et, pour les prestations intracommunautaires, des mentions spécifiques telles que « Exonération TVA, article 262 ter I du Code général des impôts » pour les ventes de biens ou « AUTOLIQUIDATION » pour les prestations de services entre assujettis.

Aspects intracommunautaires - TVA intracommunautaire

Le principe au sein de l'UE est la liberté de la circulation des personnes, des biens et des marchandises. Toutes les entreprises domiciliées au sein de l’Union Européenne doivent obtenir un numéro de TVA intracommunautaire. Il est délivré par l’administration fiscale nationale. Pour les échanges intracommunautaires, les notions d'exportations et d'importations disparaissent au profit de celles de livraison ou d'acquisition selon que l'on se place chez l'expéditeur ou l'acquéreur.

Les livraisons intracommunautaires de biens expédiés ou transportés à partir de France sont exonérées en France. Les acquisitions intracommunautaires de biens expédiés ou transportés à destination de la France sont imposables en France. Concrètement, lorsque l’acquéreur reçoit la facture du vendeur établi dans un autre État membre de l’UE, cette dernière ne contient pas de TVA : c’est l’acquéreur français qui devra payer la TVA française sur le prix de la transaction en portant le montant sur sa propre déclaration de TVA. Cependant, cette taxe acquittée par le redevable lors de l’acquisition intracommunautaire est déductible, si bien sûr l’acquéreur est redevable de la TVA.

Lorsque les opérations de la société impliquent des échanges avec d’autres pays membres de l’UE, l’entreprise doit obtenir un numéro de TVA intracommunautaire. Le numéro de TVA intracommunautaire est constitué du code FR, d’une clé informatique à 2 chiffres et du numéro SIREN de l’entreprise (9 chiffres). Il permet de faciliter les démarches auprès des douanes mais aussi les démarches de suivi de l’administration fiscale au niveau de l’Union Européenne et les remboursements de TVA.

Obligations déclaratives spécifiques pour les opérations intracommunautaires

Les livraisons de biens depuis la France à des acheteurs assujettis établis dans un autre État membre de l’UE sont exonérées en France ; en contrepartie, l’acquisition correspondante est taxée dans le pays d’arrivée auprès de l’acquéreur, aux conditions et au taux de ce pays. Les entreprises qui réalisent des livraisons intracommunautaires de biens exonérées de TVA française supportent une obligation déclarative spécifique : elles doivent souscrire un « état récapitulatif des clients » pour les besoins de la TVA. Cet état retrace ces livraisons intracommunautaires exonérées de taxe.

Lire aussi: Trouver numéro TVA au Luxembourg

Cette obligation s’impose dès le 1er euro de livraison et doit être satisfaite au plus tard le dixième jour ouvrable du mois. Le respect de cette obligation déclarative est essentiel car le dépôt de cet état récapitulatif est une condition de validité de l’exonération de TVA des livraisons intracommunautaires. La souscription de cette déclaration est obligatoirement réalisée par voie électronique sur le site de l’administration des douanes.

Prestations de services intracommunautaires

Depuis le 1er janvier 2010, des aménagements ont été apportés aux règles applicables aux prestations de services. Dans les relations entre assujettis, le lieu de taxation est en principe celui du lieu d’établissement du preneur. Le preneur doit déclarer lui-même la TVA (principe appelé autoliquidation). De son côté, le prestataire doit souscrire une déclaration dite « déclaration européenne de services » (DES), faisant apparaître les services dont la taxe doit être auto-liquidée par le preneur du service dans un autre État membre de l’Union européenne. Dans les relations entre assujettis et non-assujettis, les règles n’ont pas changé : le lieu de taxation reste celui du prestataire.

Risques courants et points de vigilance pour la SCCV

Notre cabinet observe régulièrement les mêmes erreurs sur les opérations SCCV à Paris et en Île-de-France : 1) Mauvaise qualification du régime TVA dès l’achat du terrain. 2) Omettre la déclaration d’achèvement et de conformité. La déclaration H1 (DAACT) déclenche le calcul de la TVA pour les travaux d’aménagement. 3) Tenir une comptabilité bilantielle au lieu de la comptabilité de stocks. Les immeubles en cours de construction doivent être comptabilisés en stocks (compte 33), non en immobilisations. 4) Oublier les frais financiers dans la valorisation des stocks. Les intérêts d’emprunt liés à la construction peuvent être incorporés au coût de production, ce qui retarde l’imposition. 5) Ne pas anticiper la liquidation de la SCCV. Une SCCV est conçue pour être dissoute après la commercialisation.

La TVA est une taxe d’application territoriale. En ce sens, la soumission à la TVA se fait selon que l’opération effectuée est nationale ou pas. La localisation de l’opération est donc importante. La soumission à la TVA au niveau de l’UE nécessite pour l’entreprise d’obtenir un numéro et de respecter certaines obligations. Il existe certains cas particuliers (moyens de transport neufs, ventes à distance et seuils nationaux). Par exemple, pour les moyens de transport neufs, la TVA sera due dans le pays d’arrivée du véhicule.

Recommandation

La TVA en SCCV présente des particularités (TVA marge, crédit de TVA, comptabilité de stocks, déclaration H1, obligations intracommunautaires) qui exigent une expertise précise. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable. Oui, fortement recommandé. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les problématiques immobilières.

Informations publiques et immatriculations : cette structure est inscrite dans la base Sirene tenue par l’Insee depuis le 25/11/2025 et immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE) le 19/12/2025. Elle est immatriculée au RCS de SAVERNE sous le n° 899 527 410 pour la société gérante ATMOSFAIR SAS. Source : INSEE, DGFiP, Douanes, INPI.

Comprendre la TVA en 5 MINUTES ! ⏱

Opération	Taux/effet
Vente d'immeuble neuf (<5 ans)	TVA 20%
Vente après >5 ans	Exonération (sauf option)
Logement social / ANRU	Possible TVA réduite 5,5%
Achat foncier à non-assujetti	TVA sur marge possible
Travaux et honoraires	TVA déductible si liés à opérations taxables

balises: #Tva