Impôt sur les Revenus Locatifs en France : Guide Complet

Vous êtes propriétaire d'un bien pour un investissement locatif ? C’est un excellent moyen pour compléter ses revenus, mais n'oubliez pas : l'État prélève aussi sa part sur les loyers que vous percevez. Il faut faire la différence entre :

  • les loyers déclarés : les montants que vous recevez de la part de votre locataire
  • les loyers imposables : les montants retenus par le fisc dans le calcul de l’impôt.

Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Le revenu foncier doit faire l'objet d'une déclaration annuelle au même titre que vos salaires. On peut définir les revenus fonciers comme l'ensemble de vos rentrées financières provenant de la location de votre patrimoine immobilier. Celui-ci peut être bâti ou non bâti à usage résidentiel (maison, appartement) ou professionnelle (bureaux, magasins…). Les revenus fonciers peuvent aussi provenir d'une société civile immobilière.

Les Régimes d'Imposition pour la Location Vide

Il y a deux régimes qui gèrent l'imposition des revenus fonciers pour la location vide : micro-foncier et au réel.

Deux régimes d’imposition sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées :

Lire aussi: Tout savoir sur l'imposition des LMNP

  • Le régime "micro-foncier"
  • Le régime réel

Le Régime Micro-Foncier

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux revenus locatifs provenant de la location de biens immobiliers vides. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 € par foyer fiscal.

Lorsque le montant total de vos loyers ne dépasse pas 15.000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. L'imposition des revenus locatifs est obligatoire. Néanmoins, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, seuls 70 % de vos revenus fonciers seront imposables au titre de l'impôt sur le revenu.

Cet abattement correspond à une estimation des charges et des frais d'exploitation de vos différents biens immobiliers proposés en location nue. De plus, ce régime a l'avantage d'être très simple à gérer. Il n'y a en effet aucune démarche à effectuer pour bénéficier du régime micro-foncier dès lors que vous remplissez les conditions de revenus requises. Le calcul de l'abattement se fait automatiquement au moment de reporter les revenus issus de vos locations sur la déclaration.

Il s'applique de plein droit si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 € à condition que les logements mis en location ne bénéficient d'aucun régime particulier (déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue-propriété ou bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique).

Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant. Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Lire aussi: Tout savoir sur la fiscalité de l'investissement locatif

Exemple de calcul :

Attention, pour ce régime, vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Imaginons qu’Ali loue un bien vide à son locataire et perçoit 12 000 € de loyers annuels.Revenus nets fonciers imposables : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 €.

Les revenus nets fonciers imposables d’Ali sont de 8 400 €. Comment calculer le montant précis que devra payer Ali ? Imaginons qu’il est dans la tranche de taux d'imposition marginal à 30 % et ne bénéficie d'aucune déduction particulière.

Revenu foncier imposable Impôts sur le revenu Prélèvements sociaux Impôt total
8 400€ 8 400€ x 30% = 2 520€ 8 400 € x 17,2% = 1 449,28 € 2 520 € + 1 449,28 € = 3 969,28 €

Calcul de l'impôt sur les revenus locatifs

Le Régime Réel

Le régime réel, pour l'imposition des revenus fonciers, offre une approche plus détaillée que le régime micro-foncier. Il s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €.

Lire aussi: Optimisez vos impôts grâce aux travaux locatifs: le guide

Lorsque le montant de vos loyers excède 15.000 euros, c'est le régime réel qui s'applique. Vous devrez alors déclarer un revenu foncier net, c'est-à-dire déduit de toutes les charges déductibles.

À la différence du régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées au bien immobilier (travaux, assurances, frais de gestion locative, etc.). Ali loue un bien vide à son locataire et perçoit 19 000 € de loyers. Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts.

Il s'applique de plein droit, si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €. ou sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. Ce choix vous engage à déclarer au régime réel pendant trois ans.

L’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier). Au terme de cette période de trois ans, l'option est reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale.

Cette déclaration permet de déterminer le résultat foncier (bénéfice ou déficit) que vous devez reporter rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042. L’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres.

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter le régime réel. À savoir Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Pour cela, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut toutes vos charges déductibles. Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année.

Vous devez aussi déclarer les sommes reçus comme dépôt de garantie si vous utilisez dans les situations suivantes :

  • Compenser des loyers impayés
  • Remettre en état des locaux après le départ des locataires
  • Financer des charges locatives.

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :

  • Frais de réparation et d'entretien
  • Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
  • Provisions pour charges de copropriété
  • Frais de gestion
  • Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
  • Intérêts des emprunts
  • Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants.

À savoir Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Déficit Foncier

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement.

Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a étéeffectuée. Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :

  • Licenciement
  • Invalidité
  • Décès
  • Expropriation de l’immeuble.

À noter La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Fiscalité des Locations Meublées : LMNP et LMP

Vous pouvez louer votre bien vide ou meublé. Le régime d’imposition différera ensuite suivant votre choix ;

La location d’un bien meublé peut se faire en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) avec un régime fiscal spécifique à chaque statut.

Investir dans l'immobilier : LMP ou LMNP ?

Louer un bien meublé implique que le propriétaire mette à disposition du locataire :

  • Matériels d’entretien ménager ;
  • Luminaires ;
  • Vaisselle pour tous les résidents ;
  • Ustensiles de cuisine
  • Plaque de cuisson ;
  • Four à micro-onde ou four ;
  • Réfrigérateur ;
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;
  • Literie ;
  • Couette ou couverture ;
  • Étagères de rangement ;
  • Table et sièges.

En ce qui concerne la fiscalité des loyers perçus, le logement meublé fait coexister 2 statuts fiscaux :

  • Le loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
  • Le loueur meublé professionnel (LMP).

Différence entre LMNP et LMP

Le statut de LMNP est un statut par défaut. Il s’applique donc si les conditions pour être loueur meublé professionnel ne sont pas remplies.

Pour résumer, pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), il faut que :

  • Les recettes annuelles perçues par tous les membres du foyer fiscal pour la mise en location dépassent 23 000 € ;
  • Et les recettes doivent être supérieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal.

La fiscalité pour le loueur meublé non professionnel (LMNP)

Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), l’imposition dépendra de différents critères :

  • Le type de logement et le mode de mise en location

De manière générale, les revenus d’une LMNP sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez occasionnellement une pièce de votre domicile, les revenus sont également imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité de bénéficier d’une exonération si :

  • Les revenus ne vont pas au-delà de 760 € TTC par an ;
  • Il est question de la mise en location d’une (ou de plusieurs) pièce(s) de votre résidence principale pour des personnes de passage.

Vous pouvez aussi louer une pièce de votre logement de manière habituelle pour un locataire qui s’en servira comme résidence principale (même de manière temporaire). Les loyers sont alors normalement imposables dans la catégorie des BIC.

Notez que vous n’avez pas à déclarer les revenus de 2022 si le loyer n’est pas supérieur à :

  • 192 € en Île-de-France ;
  • 142 € dans les autres régions.

Selon le montant des revenus que vous percevez de la location, vous aurez le choix entre :

  • Le régime micro-BIC : qui offre un abattement forfaitaire de 50 %. Aucun impôt n’est à payer pour des recettes inférieures à 305 € ;
  • Le régime réel : qui permet la déduction de vos frais et de vos charges. Et si les charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit sur vos revenus de location pour les 10 ans qui suivent.

Pour la LMNP, lorsque les revenus locatifs annuels (pour l’année 2022) ne dépassent pas 72 600 € et que vous n’optez pas volontairement pour le régime réel, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Pour des recettes au-dessus de 72 600 €, vous n’aurez pas le choix et serez soumis au régime réel.

Attention, l’imposition pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ont une fiscalité spécifique. En effet, pour cette catégorie de biens meublés :

  • Le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique pour des recettes en dessous de 176 200 €. L’abattement forfaitaire pour frais est alors de 71 %, mais vous pouvez néanmoins choisir le régime réel ;
  • Le régime réel est appliqué automatiquement pour des revenus annuels supérieurs à 176 200 €.

La fiscalité pour le loueur meublé professionnel (LMP)

Comme dit plus haut, la location meublée professionnelle (LMP) n’est possible que pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et dépassant les recettes des autres activités du foyer fiscal. Une fois ces conditions remplies, le statut peut être attribué aux sociétés comme aux particuliers exerçant la location comme activité commerciale.

Sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA. Le régime fiscal dépendra ensuite de la structure juridique définie par le loueur. Ainsi, la location peut dépendre ou être soumise à/au :

  • La catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si l’entrepreneur a choisi l’imposition sur revenu ;
  • L’imposition sur les sociétés ;
  • Régime de la micro-entreprise pour le chiffre d’affaires de 2022 ne dépassant pas :
    • 72 600 € pour les meublés non classés ;
    • 176 200 € pour les meublés classés.

Sauf pour la micro-entreprise, la location meublée est soumise au régime réel. Il est donc possible de déduire les charges du loyer perçu. Il s’agit entre autres de l’/des :

  • Amortissement du mobilier et des améliorations ;
  • Frais d’établissement ;
  • Intérêts d'emprunt ;
  • Impôts locaux ;
  • Frais de gestion et d'assurances ;
  • Frais d’entretien et de réparation.

Le LMP peut aussi déduire les déficits du revenu global. Il est également possible de déduire les déficits occasionnés par des charges survenues avant la mise en location (si la mise en location est réalisée à la livraison du bien immobilier, par exemple). Pour ce cas particulier, le revenu locatif est déduit d’un tiers des déficits par année sur les 3 premières années de location.

Les impôts locaux pour les LMP

Si vous louez en tant que LMP, vous devez vous acquitter de :

  • La taxe foncière ;
  • La Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires hors taxes (HT) est supérieur à 500 000 € ;
  • La Cotisation foncière des entreprises (CFE) si la location ne fait pas partie de votre résidence principale.

Les plus-values de cession pour la location meublée professionnelle

L’un des principaux avantages de la LMP est l’exonération des plus-values de cession.

Comment Optimiser Votre Fiscalité Locative ?

Lorsque les ressources provenant de vos locations nues augmentent, vous devez vous acquitter d'un montant fiscal plus important. Néanmoins, il existe des moyens d'optimiser la somme imposable vos revenus pour réduire le montant imposable.

Investir dans l'ancien pour bénéficier du déficit foncier

Contrairement à son appellation qui pourrait suggérer un problème, le déficit foncier peut présenter pour le contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier un avantage certain. En effet, lorsque le montant des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus, vous pourrez déduire le montant du déficit de vos revenus imposables.

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