Guide Complet sur la Fiscalité de l'Immobilier Locatif en France

Gérer correctement un placement immobilier nécessite une bonne maîtrise des lois et des règles en vigueur. Comprendre la fiscalité d’un investissement locatif en 2025 est donc essentiel pour les propriétaires bailleurs afin d’adopter la bonne stratégie et réduire leurs impôts. Dans ce guide complet, nous vous donnons toutes les informations à connaître sur la fiscalité immobilière pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif !

Pourquoi Optimiser la Fiscalité d’un Investissement Locatif ?

L'optimisation de la fiscalité immobilière permet de réduire son imposition tout en investissant dans des biens immobiliers. Il s'agit d’un moyen efficace pour augmenter vos profits en bénéficiant des avantages fiscaux en vigueur. Les lois en matière de fiscalité immobilière sont en effet incitatives pour les investisseurs, tout en offrant un cadre afin de réguler le marché.

Il est donc important de bien comprendre les rouages et d’optimiser votre fiscalité immobilière pour faire accroître votre rentabilité locative.

Optimiser la fiscalité de votre investissement locatif vous permettra :

• D’améliorer votre rentabilité financière
• De bénéficier de réductions d’impôt
• D’améliorer vos prises de décision concernant votre ou vos biens en location
• De diminuer les taxes liées à la transmission de vos biens
• De réduire le coût lié à votre investissement locatif

Quels sont les différents impôts et taxes liés à l'investissement locatif ?

La fiscalité de l’immobilier locatif est présente lors de l’achat d’un bien immobilier, mais aussi pendant la période de perception des revenus locatifs ainsi qu’au moment de la revente. Retrouvez la liste complète des différents impôts et taxes qui s’appliquent à l’investissement locatif. Découvrez également comment réduire votre imposition en vous appuyant sur les nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière existants.

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Les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier

Appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, ces impôts et taxes sont liés à l’acquisition du bien et versés à l’État ou aux collectivités locales. Ils sont calculés en fonction du prix de vente du bien, mais aussi des taux votés par les collectivités : leur montant peut donc varier selon la zone géographique. La fiscalité liée à l’acquisition d’un bien immobilier est incluse dans ce qu’on appelle communément les frais de notaire.

Elle s’ajoute aux honoraires perçus par le notaire pour établir l’acte notarié qui permet d’authentifier la transaction immobilière. Il est à noter que les « frais de notaire » sont significativement moins importants pour l’achat d’un bien neuf que pour un bien immobilier ancien.

La fiscalité locale sur l’immobilier

La taxe foncière est due par tous les investisseurs, sauf s’ils n’étaient pas encore propriétaires au 1er janvier de l'année courante. Il faut également prévoir de verser la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’il s’agit d’une location meublée. En ce qui concerne la taxe d'habitation, celle-ci est due chaque année par l'occupant du logement au 1er janvier. La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023.

Certaines communes mettent néanmoins en place des taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) afin de renforcer la fluidité du parc immobilier. Pour en savoir plus, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie dont dépend votre investissement locatif.

La fiscalité sur les revenus locatifs

Les modalités d'imposition des loyers diffèrent selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée. S’il s’agit d’une location vide, les loyers encaissés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les impôts correspondants n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source, mais sont prélevés -chaque mois ou chaque trimestre - sous forme d’acomptes calculés en fonction des recettes de l’année précédente. Le montant de l’imposition est actualisé chaque année, à l’été, après réception par l’administration fiscale de la nouvelle déclaration de revenus.

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S’il s’agit d’une location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux bien distincts : soit le régime micro-BIC (qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un minimum de 305 €), soit le régime réel (qui permet de déduire les charges en fonction de leur montant réel, d’imputer les éventuels déficits et d’appliquer un système d’amortissement).

La fiscalité à la revente

Vous devez payer des impôts si le prix de vente de votre bien locatif est supérieur à son prix d’acquisition. Cette imposition est forfaitaire pour les particuliers et les sociétés de personnes. Divers abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires). La taxation des plus-values immobilières se fait au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. S’y ajoutent des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Ce taux se décompose entre :

• la contribution sociale généralisée (9,9 %),
• la contribution pour le remboursement de la dette sociale (0,5 %),
• le prélèvement social (4,5 %),
• la contribution additionnelle solidarité autonomie (0,3 %)
• le prélèvement de solidarité (2 %).

Dans certains cas précis, il convient également d’inclure à l’imposition sur les plus-values immobilières, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Vous êtes redevable de l’IFI dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d'euros. Ce patrimoine inclut les logements locatifs, qu’il s’agisse de biens immobilier détenus en direct, d’investissements en résidences services ou bien de parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).

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La fiscalité en cas de transmission d’un bien immobilier

Des impôts s’appliquent en cas de succession, qui peuvent être réduits. Une réduction forfaitaire ou proportionnelle est ainsi appliquée en fonction du lien de l’ayant-droit avec le défunt.

Quelles sont les questions à se poser pour optimiser sa fiscalité immobilière ?

Maintenant que vous connaissez l'importance d’optimiser votre fiscalité immobilière, nous vous donnons les clés pour vous poser les bonnes questions et choisir le statut fiscal le plus adapté à votre situation.

Le choix du type d'imposition

Si vous êtes un investisseur immobilier en nom propre ou gérant d’une société immobilière, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. En fonction de votre statut juridique et du chiffre d'affaires généré, vous aurez la possibilité de choisir votre régime fiscal ou non (certaines formes juridiques n'offrent pas la possibilité d'adopter un régime fiscal alternatif).

Voilà pourquoi il est essentiel d’accorder une attention particulière au choix du statut juridique au début de votre processus d’investissement locatif.

Imposition sur le revenu (IR)

L'imposition sur le revenu (IR) en immobilier concerne les revenus locatifs perçus par les propriétaires bailleurs. Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif de l'IR.

Imposition sur les sociétés (IS)

L'imposition sur les sociétés (IS) en immobilier concerne les sociétés qui louent des biens immobiliers. Les loyers perçus sont considérés comme des revenus d’activité et sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Le taux d'imposition dépend du bénéfice de l'entreprise.

Le choix de la forme juridique

Lorsque vous envisagez d'acquérir un bien immobilier pour le louer, une étape importante consiste à déterminer la forme juridique sous laquelle vous souhaitez l’acheter. Cela peut passer par une acquisition en nom propre, en indivision, via une société civile immobilière (SCI), une société commerciale…

Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité immobilière, de protection juridique et de gestion locative. Il est donc recommandé de consulter un conseiller en investissement immobilier pour vous aider à choisir la forme juridique qui convient le mieux à votre situation financière et fiscale.

Par ailleurs, pour choisir une forme juridique appropriée, il est nécessaire de savoir si vous souhaitez investir seul ou à plusieurs.

Investir dans un bien immobilier seul

Si vous voulez investir dans un bien immobilier seul, vous pouvez choisir les statuts juridiques suivants :

• Investisseur en nom propre : investir en nom propre signifie que vous êtes seul propriétaire, sans la nécessité de créer une société. Les conséquences fiscales et de transmission du patrimoine doivent alors être prises en compte. Lorsque vous achetez en nom propre, vous signez à titre personnel le contrat de vente et devenez propriétaire intégralement du bien.
• SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) : une SASU immobilière est une société à responsabilité limitée avec un seul actionnaire. Elle peut être utilisée pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Son statut commercial permet à son gérant de se consacrer à des activités immobilières commerciales, telles que l'achat, la vente ou la location de biens. Cette forme juridique offre une véritable flexibilité pour exercer des activités immobilières avec la possibilité de générer des revenus importants.
• SARL unipersonnelle / EURL : l'EURL est un statut juridique envisageable lors d'un projet immobilier locatif par un investisseur individuel souhaitant bénéficier des avantages fiscaux du LMP ou du LMNP. L'EURL peut être soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, avec la même réglementation en matière de TVA que pour une SARL classique.

Investir dans un bien immobilier à plusieurs (au minimum 2)

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier à plusieurs, différents statuts sont possibles :

• SCI (société civile immobilière) : une SCI est créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être constituée par les membres d’une même famille, des amis ou des investisseurs souhaitant investir ensemble afin d'optimiser leur rentabilité locative. La SCI est une société à responsabilité limitée qui est considérée comme une personne morale distincte des associés qui la composent. Les associés sont responsables des dettes contractées par la SCI, mais seulement à hauteur de leur participation au capital.
• Indivision immobilière : l’indivision immobilière est un type de propriété dans lequel plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun, sans avoir opté pour un statut particulier. Les propriétaires en indivision sont tenus solidairement responsables de tous les aspects du bien, qu’il s’agisse des finances, de l'entretien, du paiement des taxes et des impôts...
• SARL de famille : choisir le statut juridique de la SARL de famille pour un investissement immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, la responsabilité des associés membres de la même famille est limitée au montant de leurs apports. En outre, la société peut avoir d'autres activités en complément de l'investissement immobilier et peut opter pour l'impôt sur le revenu. Cependant, des formalités juridiques et administratives plus strictes sont requises et la gestion du patrimoine est plus complexe. Si un associé extérieur à la famille entre dans la société, la SARL de famille devient alors une SARL classique.
• SAS (société par actions simplifiée) : la SAS immobilière est une société commerciale spécialisée dans la gestion d'actifs immobiliers. Elle doit être constituée par deux personnes au minimum. Le but principal de la SAS immobilière est d'acheter et de gérer des biens immobiliers afin d'en tirer des revenus locatifs ou en les vendant à profit. En tant qu'actionnaire d’une SAS immobilière, vous êtes propriétaire de tout ou partie du capital de la société, mais vous n'êtes pas directement propriétaire des biens immobiliers. Cela peut être considéré comme une forme de détention indirecte. En résumé, la SAS immobilière peut offrir une solution pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent gérer leurs actifs à travers une société commerciale.

Le choix du régime fiscal

Après avoir déterminé la forme juridique la plus adaptée à votre investissement immobilier, mais également le type d’imposition, il convient maintenant de choisir le régime fiscal qui sera le plus favorable pour minimiser votre imposition. Il est essentiel de bien comprendre les différences entre les régimes fiscaux applicables en immobilier pour prendre les décisions d'investissement les plus avisées.

Le choix de votre régime fiscal va dépendre de plusieurs facteurs :

• Est-ce une location meublée ou vide ?
• Combien de revenus vais-je générer par an ?
• Suis-je considéré comme un professionnel ou non ?
• Quel statut juridique ai-je choisi ?

Si vous louez un bien immobilier et percevez des loyers, vous devez déclarer ces revenus à l'administration fiscale car ils sont imposables. Il existe deux régimes d'imposition différents pour les revenus fonciers: le régime micro-foncier et le régime réel. Il est important de comprendre ces deux régimes pour déterminer celui qui convient le mieux à votre situation et pour éviter tout problème avec le fisc.

Quel régime fiscal choisir pour une location nue ?

Si votre location est non-meublée, vous avez le choix entre deux régimes :

• Le régime micro foncier : il est attribué par défaut à tous les propriétaires qui perçoivent des revenus bruts fonciers inférieurs à 15 000 euros par an et qui ne louent pas un bien soumis à un régime d’imposition particulier. Cependant, vous pouvez tout de même choisir le régime réel. Un forfait de charges est appliqué à hauteur de 30 % des revenus générés, soit une imposition sur 70 % de ces revenus.
• Le régime réel : il s’applique automatiquement si le revenu brut foncier est supérieur à 15 000 euros et ne peut donc pas bénéficier du régime micro-foncier. Le forfait de charges de 30 % n’est pas appliqué. Si un propriétaire bailleur peut justifier plus de 30 % de charges, il est donc plus intéressant pour lui d’opter pour le régime réel, même si ses revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an.

Quel régime fiscal choisir pour une location meublée ?

Si votre location est meublée, il faut dans un premier temps définir si vous exercez de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP).

En location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez choisir deux régimes fiscaux :

• Régime micro-BIC : système d'imposition qui s'applique aux propriétaires loueurs de meublés non professionnels. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, ce qui n'est pas le cas de la location nue. Les revenus provenant de la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du point de vue fiscal. Ils ne peuvent être supérieurs à 77 700 euros par an en micro-BIC. Ce régime offre une certaine simplicité et un abattement forfaitaire attractif de 50 % si les charges locatives sont peu élevées.
• Régime réel simplifié : il vous permet de déduire les charges réelles liées à votre bien locatif. Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 77 700 €, le régime réel s’applique automatiquement. Si les loyers sont inférieurs à 77 700 €, vous pouvez opter pour le régime réel sur option (sinon le régime micro-BIC avec son abattement de 50 % s’applique par défaut).

Bon à savoir : si vos frais et charges sont conséquents, il peut être intéressant de passer directement au régime réel puisque cela vous permet d’obtenir des déductions fiscales intéressantes.

Les dispositifs de défiscalisation pour réduire ses impôts

Afin de réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs, sachez qu’il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Dispositif de défiscalisation dans le neuf (Pinel)

Le gouvernement a décidé de prolonger le Pinel jusqu'au 31 mars 2025 afin de soutenir le développement du parc locatif neuf dans les zones tendues. Pour être éligible, le bien immobilier doit être neuf, situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1, et respecter certains critères allant du montant d’investissement à ne pas dépasser en passant par les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Cependant le dispositif Pinel évolue vers le dispositif “Pinel +”. Ce Pinel Plus, également appelé "Super Pinel", est un nouveau dispositif de défiscalisation qui offre aux propriétaires des avantages fiscaux similaires à ceux de l’ancien Pinel classique.

Dispositifs de défiscalisation dans l'ancien

Denormandie

Le dispositif Denormandie, mis en place en janvier 2019, offre aux propriétaires bailleurs la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 €. Le but est de revitaliser les centres-villes et les quartiers en difficulté.

Pour cela, les investisseurs doivent acheter un logement ancien et y effectuer des travaux d'amélioration, notamment en matière de performance énergétique, puis le louer pendant au minimum 6 ans.

Ce dispositif est similaire aux investissements “Duflot“ et “Pinel” qui s'appliquent dans le neuf, mais également au “Loc'Avantages” qui permet de payer moins d'impôt à condition de louer un bien à un loyer abordable.

Les travaux éligibles au Denormandie sont ceux ayant pour objectif la création de surfaces nouvelles, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces, ainsi que les travaux d'économie d'énergie. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2027.

Malraux

La loi Malraux offre de nombreux avantages en matière de défiscalisation immobilière. Ce dispositif concerne l'acquisition d'un immeuble ancien situé dans une zone spécifique et nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. Ceux-ci doivent être suivis par un ABF (architecte des bâtiments de France) et peuvent être déduits du revenu fiscal du propriétaire dans la limite de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives :

• Immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou un secteur sauvegardé : réduction d’impôt de 30 %.
• Immeuble situé en zone AMVAP (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) : réduction d’impôt de 22 %.

Pour valider le dispositif, les logements doivent être loués pendant 9 ans au minimum et constituer la résidence principale des locataires.

Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est un dispositif fiscal ouvrant droit à une réduction d'impôt pour la restauration de biens :

• Classés Monuments Historiques
• Inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques

Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi défiscaliser tout ou partie de leurs revenus, aucun plafond de déduction n’étant applicable. La loi n’impose pas...

Loc’Avantages

Le dispositif Loc'Avantages est une mesure récente puisqu’elle existe depuis 2022. Très intéressante, elle offre aux foyers la possibilité de réduire leurs impôts en contrepartie de la location de leur bien pendant au moins 6 ans et à condition de respecter un plafond de ressources du locataire et de loyer. La réduction fiscale est calculée en tenant compte du loyer appliqué et peut atteindre 65 %.

Tableau récapitulatif des atouts et inconvénients de l'investissement locatif

Bien que l'investissement dans l'immobilier locatif ne laisse présager que des avantages, il peut toutefois exister quelques inconvénients qu'il est important de mettre en lumière avant de se lancer.

Comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière

Choisir entre Pinel, Denormandie et Loc'Avantages dépend de l’objectif fiscal et du type de bien. Le Pinel, expiré depuis 2024, visait le neuf en zones tendues. Le Denormandie reste actif pour la rénovation urbaine. Le Loc'Avantages, remplacé par la Cosse, ciblait la location sociale. L’analyse comparative guide vers le dispositif le plus adapté à votre investissement locatif.

Agir rapidement pour le Pinel, dont la fin approche, permet de verrouiller des avantages sur mesure. En combinant stratégie fiscale et choix judicieux de localisation, chaque euro investi devient un levier pour optimiser votre défiscalisation immobilière.

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