Impôt sur la Location Non Meublée : Guide Complet

Comprendre le fonctionnement de l'impôt sur la location non meublée est essentiel pour optimiser votre imposition. Voici un guide complet pour vous aider à mieux comprendre le mode d'imposition dans le cadre d'une location non meublée.

Comparaison location meublée et non meublée

Qu'est-ce qu’un Revenu Locatif Non Meublé ?

Un revenu locatif correspond aux revenus gagnés par un propriétaire lorsqu'il met en location un bien immobilier vide. On les appelle les revenus fonciers.

Définition du Revenu Locatif Non Meublé

Le revenu locatif non meublé désigne les sommes perçues par un propriétaire bailleur en contrepartie de la location de son bien immobilier. Ces revenus proviennent donc de la mise à disposition d'un espace résidentiel à un locataire.

Différences entre Locatif Meublé et Non Meublé

La principale distinction entre une location meublée et une location non meublée réside dans l'état du logement au moment de la location :

Location Meublée

Le bien est loué avec tout le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre, manger et dormir confortablement. Un décret du 31 juillet 2015 dresse la liste des équipements obligatoires pour qualifier un logement de meublé. Les locataires peuvent emménager sans devoir apporter leurs propres meubles.

Un logement meublé inclut notamment :

Une table
Des chaises
Des appareils électroménagers
De la vaisselle
Du linge de maison

Location Non Meublée

Le logement est loué sans mobilier ni équipements. Les locataires doivent apporter ou acheter leur propre mobilier et équipement pour aménager le logement.

Les Éléments Clés du Revenu Locatif Non Meublé

Voici les principaux éléments à considérer :

Les loyers perçus : C'est le montant total des loyers encaissés pendant l'année pour la location du bien.
Les charges déductibles : Ce sont les dépenses que le propriétaire peut soustraire des loyers perçus.
Le régime fiscal : Selon le montant des revenus fonciers, le propriétaire peut être soumis au régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 € par an) ou au régime réel (au-delà de ce seuil ou sur option).
Le déficit foncier : Si les charges déductibles excèdent les loyers perçus, cela crée un déficit foncier qui peut être déduit du revenu global dans certaines limites et conditions.

Les Déductions Possibles

Les déductions possibles pour le revenu locatif non meublé comprennent une variété de charges que le propriétaire peut soustraire des loyers encaissés. Voici les principales charges déductibles :

Les frais de réparation et d'entretien : Il est possible de déduire les coûts liés à la maintenance et aux réparations nécessaires du bien.
Les travaux d'amélioration : Les travaux déductibles sont ceux qui apportent au logement un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne : travaux d’économies d’énergie, équipements de sécurité (alarme, visiophone, etc.), aménagements pour personnes handicapées, transformation d’un emplacement de stationnement en box fermé, etc.
Les provisions pour charges de copropriété : Les sommes versées pour les dépenses collectives de l'immeuble sont également déductibles.
Les frais de gestion : Les frais payés pour la gestion du bien par un professionnel sont déductibles.
Les primes d'assurances : Les coûts des assurances relatives au bien, telles que l'assurance habitation ou contre les loyers impayés, peuvent être soustraits.
Les intérêts d’emprunts : Les intérêts relatifs aux prêts souscrits pour l'acquisition, la rénovation ou la maintenance du bien immobilier sont déductibles.
Certains impôts : Des taxes locales spécifiques, comme la taxe foncière ou celle pour l'enlèvement des ordures ménagères, peuvent être retranchées.

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants.

À savoir : Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Le Régime Fiscal Applicable au Revenu Locatif Non Meublé

Le régime fiscal du revenu locatif non meublé en France dépend du montant des revenus fonciers perçus par le propriétaire. Il existe deux régimes principaux :

Le Régime Micro-Foncier

Si le montant de vos revenus fonciers bruts annuels est en dessous de 15 000 €, vous serez automatiquement placé sous ce régime. Celui-ci prévoit un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir les charges, ce qui implique que vous serez imposé uniquement sur 70 % de vos revenus locatifs bruts.

Le régime micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 - 30 %).

Attention : le régime micro-foncier ne s'applique pas si l'un des logements est loué dans le cadre de certains régimes spéciaux ou bénéficie d'un avantage fiscal particulier (Borloo, Besson, Robien etc).

Le Régime Réel

Si vos revenus fonciers bruts annuels excèdent 15 000 € ou si vous optez pour ce régime même avec des revenus inférieurs, vous devez déclarer votre revenu foncier net. Cela implique la soustraction de toutes vos charges déductibles de vos revenus fonciers bruts. Une fois choisi, ce régime vous lie pour une période de 3 ans.

Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels.

C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ).

Mais attention ! Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.

Location vide : la fiscalité des revenus fonciers expliquée (micro, réel, déficit foncier)

Comment Calculer l'Impôt sur le Revenu Locatif Non Meublé ?

Pour calculer l'impôt sur le revenu locatif non meublé en France, vous devez suivre les étapes suivantes :

Calcul Sous le Régime Micro-Foncier

Sous le régime micro-foncier en France, le calcul de l'impôt sur le revenu locatif non meublé est simplifié grâce à l'application d'un abattement forfaitaire. Voici la démarche à suivre :

Calculez vos revenus locatifs bruts : Additionnez tous les loyers perçus au cours de l'année au titre de votre bien non meublé.
Appliquez l'abattement forfaitaire : Un abattement de 30 % est automatiquement déduit pour couvrir les charges liées à la propriété. Aucune justification de ces charges n'est requise.
Déterminez le revenu imposable : Le revenu imposable est calculé en soustrayant l'abattement forfaitaire de vos revenus locatifs bruts. Ce montant sera ensuite soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche d'imposition.

Exemple de Calcul

Vous louez votre appartement 500 € par mois. En un an, vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 - 30 %).

Régime micro foncier et parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) : Si vous êtes détenteur de parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) et que vous donnez également en location des immeubles nus, vous pouvez bénéficier du régime micro foncier à la condition que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts c’est-à-dire les loyers en principal, les recettes accessoires et le revenu brut annuel correspondant à votre quote-part dans les sociétés immobilières ou les FPI n’excède pas 15 000 €, charges non comprises.

Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Monuments historiques…)

En revanche, si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés et non dotés de la transparence fiscale vous êtes expressément exclu du régime micro foncier.

Obligations déclaratives du régime micro foncier et détermination du revenu imposable

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au revenu que vous déclarez.

Le revenu brut sous déduction automatique de l'abattement de 30 %, est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Renoncer au régime micro-foncier ?

Vous pouvez renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers si celui ci est plus favorable pour vous. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de la période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime réel d'imposition

Il s’applique lorsque :

le revenu brut est supérieur à 15 000 € ;
ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...) ;
ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044. L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Obligations déclaratives du régime réel d'imposition

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.

La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques relevant d'un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).

La déclaration n° 2044 spéciale concerne :

les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Modalité d'imposition

Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.

Vous pouvez déduire notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Lorsque le résultat est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.

Gestion des déficits dans le régime réel d'imposition

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier.

Déficit foncier imputable sur le revenu brut global

Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Lorsqu’un déficit est constaté sur un logement relevant du dispositif « Cosse », la limite d’imputation des déficits fonciers est portée à 15 300 €.

La limite de 10700 € (ou 15300 €) est rehaussée, sans pouvoir excéder 21400 €, du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de changer de classe énergétique.

Il est à reporter dans la case 4BC de la déclaration n° 2042.

La limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est temporairement rehaussée jusqu’à 21 400 € si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les Dispositifs de Défiscalisation

Voici les dispositifs les plus courants en 2024 :

Le dispositif Denormandie
La loi Malraux
Investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Création de déficit foncier
Plan d'Épargne Retraite (PER)
Investissement dans les PME SOFICA
Loi Monuments Historiques

Réduction Pinel+ : Depuis le 1er janvier 2023, il est possible d’accéder au dispositif Pinel+. Le dispositif Pinel+ permet le maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans). Le montant des rénovations doit être au minima de 25% du prix d’acquisition. Le taux de réduction d’impôt calculé sur le cout total de l’acquisition (prix d’achat + valeur des travaux) est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

La loi Malraux : Réformé par la loi de finances de 2016, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés par le contribuable. Le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000€ sur une période de 4 années consécutives à compter de l’année d’obtention de l’autorisation de travaux. La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000€ par an.

Loc’ Avantages : Anciennement appelé dispositif Cosse, Loc’ Avantages permet une réduction d’impôt sur les revenus compris entre 15% et 65% des loyers bruts. Le niveau de décote de loyer choisi définit le montant de la réduction d’impôt.

Erreurs Courantes à Éviter

Voici quelques erreurs courantes à éviter lors de la déclaration de vos revenus locatifs :

Ignorer certaines déductions possibles : Les déductions peuvent comprendre les frais professionnels, les intérêts d'emprunt immobilier, etc.
Oublier de déclarer certains revenus : Tous les revenus doivent être déclarés, même ceux qui peuvent sembler insignifiants ou occasionnels, comme les revenus locatifs, les gains en capital, les revenus des activités indépendantes, etc.
Ne pas choisir le régime fiscal adapté : Selon votre situation, le régime micro-foncier ou le régime réel peut être plus avantageux.

L'Importance de l'Accompagnement par un Expert

L’accompagnement par un expert à la fois en comptabilité et en fiscalité locative, vous permet d’avoir des conseils adaptés sur votre situation et d’avoir des recommandations pour développer votre activité en sécurisant votre fiscalité. Car l’expert sera aussi en mesure de vous conseiller au regard de l’actualité fiscale ( évolution éventuelles des dispositifs de défiscalisation, les règles d’imposition et les obligations déclaratives …).

Tableau Récapitulatif des Régimes Fiscaux

Régime Fiscal	Revenus Annuels	Abattement Forfaitaire	Déclaration
Micro-Foncier	Inférieur à 15 000 €	30 %	Case 4BE de la déclaration n° 2042
Réel	Supérieur à 15 000 € ou sur option	Déduction des charges réelles	Déclaration n° 2044

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