Taxe Foncière à Montpellier : Comprendre le Calcul et les Facteurs d'Influence

La taxe foncière est un impôt local spécifique aux propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non. Elle est due par tous les détenteurs de biens immobiliers, qu’ils soient des particuliers, des entreprises ou des associations. Chaque propriétaire est redevable de la taxe foncière.

Mais savez-vous comment cet impôt est calculé ? Comment l'expliquer ? Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière vous en dit plus sur la taxe foncière, son calcul et les exonérations possibles.

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le montant de votre taxe est calculé en multipliant la base imposable du bien (valeur locative cadastrale) par les taux d’imposition applicables.

La valeur locative cadastrale

La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire son loyer annuel théorique. La base de calcul est la valeur cadastrale de votre bien, autrement dit sa valeur locative brute.

Elle représente le niveau de loyer théorique annuel que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée dans des conditions normales. La valeur cadastrale d’un bien est une valeur estimée qui sert de base pour le calcul de certains impôts locaux en France, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur réelle du marché d’un bien.

Pour calculer la valeur cadastrale, on applique un tarif au mètre carré, qui varie en fonction de la nature et des caractéristiques du bien. Il est important de noter que la valeur cadastrale est révisée régulièrement pour tenir compte de l’évolution des conditions du marché immobilier.

Elle dépend de la surface de votre bien, y compris les dépendances (garage, piscine…). Cette surface est pondérée en fonction de la valeur d’usage des espaces (un sous-sol vaut moins qu’un espace à vivre). Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué à la valeur locative brute. La base imposable à la taxe foncière sur le bâti est égale à 50% de la valeur locative annuelle (loyer théorique que l’on pourrait tirer du bien).

Elle peut varier si le bien a fait l’objet de travaux importants, par exemple. La plupart des travaux d’agrandissement ou d’agrément peuvent conduire à une hausse de taxe foncière. Ces éléments doivent faire l’objet d’une déclaration au centre des finances publiques. sur la base du point 8 de l’article L.

Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’INSEE au mois de novembre précédent la taxation. Or les valeurs locatives font l’objet d’une mise à jour annuelle appelée « revalorisation forfaitaire » qui relève de l’État et non des collectivités locales. Auparavant, cette majoration annuelle était votée chaque année par le Parlement dans le cadre de la loi de finances.

Depuis 2018, l’actualisation des valeurs locatives foncières est fixée par la loi (article 1518 bis du Code général des impôts, ou CGI) en fonction du niveau d’inflation constaté au mois de novembre de l’année.

Lire aussi: Modalités de paiement des impôts

En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,068, soit une augmentation forfaitaire de 1,7 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est impactée de la même façon. À l’échelle de la France, une augmentation de la taxe foncière semble inéluctable dans un contexte d’inflation plus élevé depuis la crise du Covid : la base d’imposition augmente de nouveau de 1,7% cette année, après une flambée de 3,9% en 2024 et de 7,1% en 2023, qui était la plus forte revalorisation depuis le début du siècle, d’après nos relevés des statistiques. Le montant total des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties augmentera mécaniquement.

Une grande réforme de la taxe foncière est prévue pour janvier 2026, selon la loi de finances 2020. Le calcul de cet impôt n’a pas été mis à jour depuis 1970, et certains critères sont obsolètes. En effet, les critères de confort comme la présence d’eau courante ou de gaz entraînent une majoration de la taxe foncière alors que cela relève désormais de la décence. La réforme entraînera donc une révision de ces valeurs, pour les adapter aux critères actuels.

Les taux d’imposition

En ce qui concerne les taux applicables : ils sont votés chaque année par les collectivités dont vous dépendez (commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier). La commune, l’intercommunalité, le département vont tous appliquer leur taux de taxation à la valeur locative annuelle de votre bien. L’Etat applique des frais de gestion selon un taux fixe.

Désormais, en raison du transfert de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) aux communes, les départements n’ont plus d’influence sur le niveau d’imposition : seul le vote des taux par la commune et/ou par l’intercommunalité jouent. La taxe foncière sur les propriétés bâties constitue désormais la principale ressources du panier de recettes fiscales des communes, compte tenu de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

En raison de l’inflation des dernières années qui a conduit à augmenter le coût de certaines dépenses des communes, de nouvelles hausses de taux ont été votées pour l’année 2024 dans certaines communes.

Lire aussi: Définition du Taux du Foyer Fiscal

L’augmentation de la taxe foncière se constate année après année dans la plupart des communes de France. Pourquoi cette hausse ? Qui décide ? Où l’augmentation est-elle la plus forte ? La taxe foncière va-t-elle augmenter de nouveau en 2025, 2026 et dans les années qui viennent compte tenu de l’inflation et de la suppression de la taxe d’habitation ?

Aucune hausse du taux de taxe foncière n’a été votée en 2025 dans les villes de plus de 100.000 habitants, ni à l’échelle intercommunale dans leur agglomération respective. En revanche, aucune baisse du taux de taxe foncière n’est observée en 2025 dans les grandes villes, par rapport à 2024.

Anne Hidalgo, la maire de Paris, avait effet annoncé, le 7 novembre 2022, une augmentation de 7 points du taux de taxe foncière en 2023, celle-ci étant passé de 13,5% en 2022 à 20,5%. La délibération avait été adoptée le 13 décembre 2022. Toutefois, une exonération à 100% a été adoptée en faveur des propriétaires qui auront investi dans la rénovation thermique de leur appartement entre 2020 et 2026. Cette exonération concerne les logements achetés avant le 1er janvier 1989, pour une durée de trois ans.

Des hausses de taux de taxe foncière ont été votées pour l’année 2023 par certains conseils municipaux (pour les communes) et certains conseils communautaires (pour les collectivités de communes), en plus de la hausse de la base d’imposition.

Ville de Lyon (69), hausse du taux de la part communale de taxe foncière de 29,26% en 2022 à 31,89% en 2023, soit une hausse de 9% (vote du budget primitif pour l’année 2023 lors du conseil municipal du 9 mars 2023). Selon la mairie, cela représente augmentation de « 5 euros par mois en moyenne, pour 30% des Lyonnaises et Lyonnais ».

Sur la période 2012-2022 (10 ans) et en incluant les taxes annexes (sauf la TEOM dédiée au financement de l’enlèvement des ordures ménagères), la hausse de taxe foncière atteint 26,3% selon l’Unpi, association de défense des propriétaires immobiliers. Sur la même période, les loyers ont progressé de 6,7% (source Insee) et le coût de la vie (inflation mesurée à partir de l’indice des prix à la consommation - IPC - de l’Insee) de 15,1%.

La taxe sur le foncier non bâti a, par rapport à 2022, connu une hausse de 7,8% des recettes perçues en 2023 d’après les statistiques de l’administration fiscale relayées par la DGCL (Direction générale des collectivités locales) pour atteindre 1,25 milliard d’euros. L’augmentation continue de ces montants ne s’explique pas uniquement par la revalorisation de la base imposable ni par l’évolution des taux d’imposition.

Le taux moyen de taxe foncière sur le foncier bâti gonfle chaque année, comme le montre le tableau ci-dessus sur l’évolution des taux moyens constatés depuis 2018. En 2024, le taux moyen de taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté de 0,26 point de pourcentage, pour atteindre 39,74% (contre 39,42% en 2023).

L’augmentation des taux de taxe foncière, constitue le second moteur de hausse des impôts fonciers dans la durée. On parle d’ailleurs du pouvoir de taux des collectivités territoriales. 16,7% des communes ont décidé d’augmenter leur taux de taxe foncière en 2024, selon la DGFiP, contre 16,7% également en 2023, 14% en 2022 et 15% en 2021.

Pourquoi les élus locaux augmentent-ils la taxe foncière ? Pour l’Unpi, l’une des explications tient entre autres à la facilité de passer ces hausses d’impôts, plutôt populaires dans l’électorat alors que le public imposable (les propriétaires) n’est pas le plus enclin à manifester dans la rue. En revanche, on ne peut pas affirmer que la hausse des impôts fonciers est plutôt de gauche ou de droite.

L’Unpi a relevé les augmentations de taxe foncière dans les 50 plus grandes villes de France sur 5 et 10 ans à fin 2023. Résultat : l’impôt foncier ne diminue presque nulle part sur ces deux périodes (seule la ville de Nice affiche une baisse de taxe foncière de 1,4% sur 5 ans). L’Unpi relève que Paris est la ville où les propriétaires ont subi la plus forte hausse de taxe foncière (+71,6%) sur la période, en raison de la flambée du taux communal en 2023.

En moyenne, la part départementale de taxe foncière (quote-part de cotisation payée au titre du taux voté par le département) a augmenté de 11,5% de 2015 à 2020, incluant la majoration légale des bases d’imposition de 6,1% sur la période. En 2020, dernière années durant laquelle les conseils départementaux avaient encore la main sur les taux d’imposition pour la part de taxe foncière leur revenant, un seul département avait augmenté son taux (Ardennes), et cinq l’ont diminué (Allier, Alpes-Maritimes, Yvelines, Deux-Sèvres et Morbihan).

Votre avis de taxe foncière peut également comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères calculée selon la même méthode, mais avec un taux spécifique.

Exemples de calcul de la taxe foncière

Pierre est propriétaire d’un appartement de 100m² à Bordeaux. Son tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative brute du bien par mois, soit 14400€ par an. On applique ensuite l’abattement forfaitaire de 50%. Le taux global fixé par les collectivités locale est de 48,48% à Nantes.
Zoé est propriétaire d’un appartement de 100m² à Nantes. Le tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative cadastrale du bien par mois, soit 14 400€ par an. Le taux fixé par les collectivités locale est de 27,51% à Nantes.

Impôts : il est possible de réduire votre taxe foncière de moitié en 2024, voici comment

Exonérations et Dégrèvements de Taxe Foncière

Il existe différentes situations où certains propriétaires peuvent être exonérés partiellement ou totalement de la taxe foncière.

Dégrèvement de taxe foncière pour les logements inoccupés : les logements vides normalement destinés à la location et les locaux industriels et commerciaux inutilisés qui étaient occupés par le redevable de la taxe foncière peuvent bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière.

En général, il n’y a pas d’âge fixe à partir duquel on ne paye plus la taxe foncière. Cependant, certaines personnes âgées peuvent bénéficier d’exonérations ou de dégrèvements sous certaines conditions.

La taxe foncière n’est généralement pas directement calculée en fonction des revenus. Cependant, des exonérations ou des dégrèvements peuvent être accordés en fonction des ressources du propriétaire.

L’exonération de taxe foncière est effective pour les titulaires de l’ASPA, de l’allocation supplémentaire d’invalidité sans condition de ressources, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés et les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources, pour leur résidence principale.

Cas Particuliers

Les biens en copropriété

Les biens détenus en copropriété sont également soumis à la taxe foncière. Chaque copropriétaire est redevable de la taxe foncière pour la quote-part du bien immobilier qu’il possède.

L'indivision

Le cas de l’indivision est un peu plus complexe. Si le bien est possédé par plusieurs propriétaires, la taxe foncière revient à tous les indivisaires. Cependant, le paiement de la taxe foncière par les indivisaires résulte d’un accord privé : chacun peut payer une part de la taxe foncière, ou la payer successivement, ou encore à hauteur de ses moyens.

Les résidences secondaires

Les résidences secondaires sont soumises à plusieurs taxes : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures, etc.

Contester la Taxe Foncière

Il est possible que votre taxe foncière contienne des erreurs. Si vous constatez que son montant est trop important, n’hésitez pas à adresser une contestation au centre des impôts. Elle doit leur parvenir avant le 31 décembre de l’année suivante.

La procédure à suivre est appelée réclamation contentieuse. Elle doit être présentée au service des impôts dont l’adresse est indiquée sur l’avis de taxe foncière (en cas de demande par courrier papier). Elle peut aussi être effectuée en ligne sur Impots.gouv.fr, via la messagerie sécurisée. L’administration doit apporter une réponse à cette réclamation dans un délai de 6 mois. Un propriétaire peut agir seul pour contester son avis d’imposition.

Il est possible d’effectuer votre réclamation en ligne, directement sur le site des impôts, ou de rédiger une lettre de réclamation envoyée au centre des impôts.

Informations Pratiques

Quand et comment payer ?

L’avis de taxe foncière est envoyé entre fin août et mi-septembre, chaque année. Si vous n’avez pas reçu votre avis au mois d’octobre, contactez votre centre des impôts pour une réexpédition. Si vous n’avez pas reçu votre taxe foncière par courrier, vous pouvez récupérer votre avis en ligne sur le site des impôts. Le fait de ne pas recevoir de taxe foncière peut également signifier que vous en êtes exonéré.

Vous recevez votre avis de taxe foncière à la fin de l’été. La date limite de paiement varie selon votre mode de paiement : si vous choisissez de régler votre taxe par courrier, la date est fixée au 15 octobre. 5 jours supplémentaires sont alloués si vous optez pour un paiement en ligne.

Si votre taxe foncière est supérieure à 300€, vous devez obligatoirement la payer en ligne, sur le site des impôts. Il est également possible d’opter pour un prélèvement mensuel. Vous avez le droit de choisir un prélèvement mensuel pour payer votre taxe foncière.

Où s'adresser pour toute question ?

Les services des impôts des particuliers (SIP): Installés en ville, les services des impôts des particuliers sont compétents pour le calcul et le recouvrement de vos impôts. Le SIP est votre unique interlocuteur pour toute question relative aux déclarations, au calcul des impôts, aux exonérations, aux réclamations, au paiement et aux délais de paiement relatifs à l'impôt sur le revenu, aux impôts locaux ou à la contribution à l'audiovisuel public.
Les centres des impôts fonciers: Les centres des impôts fonciers sont compétents pour le calcul de la valeur locative des biens immobiliers, qui sert de base au calcul des impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation...). Dans certaines villes, ces missions sont désormais assurées par les services des impôts des particuliers.

Bon à savoir : Les commerçants, artisans, agriculteurs, professionnels libéraux ou associés de PME doivent contacter le service des impôts des entreprises (SIE) pour les questions relatives au dépôt des déclarations professionnelles (déclarations de résultats, TVA, CFE, CVAE…) et au paiement des principaux impôts professionnels (impôt sur les sociétés, TVA, taxe sur les salaires…). Certaines trésoreries sont par ailleurs chargées du recouvrement des amendes.

Vous ne parvenez pas à joindre votre centre des impôts ou votre trésorerie par téléphone ? Vous pouvez appeler IMPÔTS SERVICE au 0809 401 401 (en semaine de 8 h à 22 h et le samedi de 9 h à 19 h). Un agent répond en direct à toutes vos questions fiscales. Vous pouvez aussi appeler votre CENTRE PRÉLÈVEMENT SERVICE, en semaine de 8 h 30 à 19 h, pour toutes vos questions relatives au paiement des impôts par prélèvement à l'échéance ou mensuel.

Bon à savoir : Les services de la publicité foncière tiennent à jour le fichier immobilier (propriétés bâties et non bâties), garantissant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières.

Détection de bâtiments non déclarés

Une expérimentation menée en 2021 par la DGFiP dans 9 départements (Alpes-Maritimes, Var, Bouches-du-Rhône, Ardèche, Rhône, Haute-Savoie, Morbihan, Maine-et-Loire et Vendée), l’a conduite à détecter des piscines non déclarées en automatisant l’exploitation de prises de vue aériennes publiques de l’IGN, à l’aide de l’intelligence artificielle. Au total, 20.356 piscines ont été détectées dans ces départements et nouvellement imposées au titre de la taxe foncière 2022.

Le dispositif, généralisé sur l’ensemble des départements de France métropolitaine en 2023, en vue d’imposer de nouvelles piscines a permis de détecter plus de 120.000 piscines. Des courriers ont été envoyés aux propriétaires de piscines concernés, afin qu’ils régularisent leur situation.

Sur la période 2024-2026, a été lancée sur la détection de bâtiments non déclarés, toujours dans le but d’accroître la matière fiscale, jusqu’à présent non imposée. Il s’agit notamment d’identifier des extensions de maison imposables non déclarées.

balises: #Impot