Impôts sur les Revenus Immobiliers en France : Guide Complet

Les revenus fonciers concernent les ressources provenant de la location de vos locaux et terrains loués nus. Le revenu foncier doit faire l'objet d'une déclaration annuelle au même titre que vos salaires. On peut définir les revenus fonciers comme l'ensemble de vos rentrées financières provenant de la location de votre patrimoine immobilier. Celui-ci peut être bâti ou non bâti à usage résidentiel (maison, appartement) ou professionnelle (bureaux, magasins…). Les revenus fonciers peuvent aussi provenir d'une société civile immobilière.

Ce dossier vous renseignera sur les différents types de revenus fonciers et locatifs, sur les régimes fiscaux qui s'appliquent et sur leurs avantages respectifs. Nous vous informerons également sur les moyens disponibles pour optimiser votre profil fiscal ou diminuer votre impôt sur le revenu par l'intermédiaire des revenus fonciers ou locatifs.

En règle générale, les revenus fonciers sont constitués par les revenus tirés de la location d'immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâtis. Ces locations peuvent être effectuées directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une société, comme une SCI soumise à l'IR.

Tout appartement, maison individuelle, terrain, local ou immeuble mis en location par un propriétaire et générant des revenus, est considéré comme un revenu de location meublé ou non appelé revenu foncier. Les revenus fonciers peuvent être également le produit d’investissement d’une société foncière comme une SCI ou un FPI. L’argent est alors placé dans des biens immobiliers et les revenus fonciers qui en découlent sont imposables tout comme d’autres recettes perçues normalement par le contribuable.

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Les Différents Régimes d'Imposition des Revenus Fonciers

En fonction du montant total de vos revenus locatifs, il existe deux régimes fiscaux qui s'appliquent : le micro-foncier et le régime réel. Deux régimes pourront s'appliquer : le micro-foncier et le régime réel d'imposition.

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Tableau comparatif des régimes d'imposition

Le Régime Micro-Foncier

Lorsque le montant total de vos loyers ne dépasse pas 15.000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. L'imposition des revenus locatifs est obligatoire. Néanmoins, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, seuls 70 % de vos revenus fonciers seront imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Cet abattement correspond à une estimation des charges et des frais d'exploitation de vos différents biens immobiliers proposés en location nue. De plus, ce régime a l'avantage d'être très simple à gérer. Il n'y a en effet aucune démarche à effectuer pour bénéficier du régime micro-foncier dès lors que vous remplissez les conditions de revenus requises. Le calcul de l'abattement se fait automatiquement au moment de reporter les revenus issus de vos locations sur la déclaration.

Le régime micro-foncier s'applique lorsque le revenu brut foncier (abstraction faite des charges) procuré par l'ensemble des immeubles appartenant au foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros. Dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30%.

Si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 € à condition que les logements mis en location ne bénéficient d'aucun régime particulier (déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue-propriété ou bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique), le régime micro-foncier s'applique de plein droit. Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.

Le Régime Réel

Lorsque le montant de vos loyers excède 15.000 euros, c'est le régime réel qui s'applique. Vous devrez alors déclarer un revenu foncier net, c'est-à-dire déduit de toutes les charges déductibles. Même si vous percevez moins de 15.000 euros de loyer, vous pourrez faire le choix du régime réel afin de bénéficier des déductions de charges.

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter le régime réel. À savoir Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. Vous devez déclarer votre revenu foncier net. Pour cela, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut toutes vos charges déductibles. Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année.

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Dans cette hypothèse, le contribuable pourra déduire l'ensemble des charges supportées à raison de l'immeuble. Le contribuable peut néanmoins renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel d'imposition qui lui permet de déduire l'ensemble des charges locatives. L'option s'applique obligatoirement durant un délai de 3 ans. Dans ce cas, l'administration fiscale veille bien à ce que les trois années soient respectées.

Si les loyers annuels, hors charges locatives, perçus par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel s'applique de plein droit. Ou sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. Ce choix vous engage à déclarer au régime réel pendant trois ans. L’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier). Au terme de cette période de trois ans, l'option est reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale.

L’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres.

Charges Déductibles du Revenu Foncier

Voici la liste des principales charges que vous pourrez déduire au moment d'effectuer votre déclaration de revenus :

  • Les charges de copropriété si vous louez un immeuble
  • Les travaux de rénovation (incluant l'amélioration des performances énergétiques)
  • Les frais de gestion locative
  • Les frais de syndic pour les copropriétés
  • Les assurances
  • La taxe foncière
  • L'impôt sur les ordures ménagères
  • Les intérêts d'emprunt

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :

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  • Frais de réparation et d'entretien
  • Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
  • Provisions pour charges de copropriété
  • Frais de gestion
  • Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
  • Intérêts des emprunts
  • Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)

Ces charges, limitativement énumérées dans le code général des impôts, sont les suivantes :

  • les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure
  • les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. A contrario, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles
  • les dépenses locatives mises à la charge du propriétaire
  • les indemnités d'évictions
  • les primes d'assurance
  • la taxe foncière
  • les intérêts d'emprunt.

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants. À savoir Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Ces dépenses viendront s'imputer sur les recettes perçues par le propriétaire et on trouve ainsi le revenu net foncier.

Déficit Foncier

Dans le cas où les charges sont supérieures au montant des loyers perçus, vous serez en déficit foncier. Vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu imposable. Le seuil de cette déduction est de 10 700 euros.

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement. Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.

La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a étéeffectuée.

Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :

  • Licenciement
  • Invalidité
  • Décès
  • Expropriation de l’immeuble

La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Exemple de Calcul du Déficit Foncier

Le revenu brut est égal à 50 000 euros

Les charges (autres que les intérêts d'emprunt) sont égales à 60 000 euros

Les intérêts d'emprunt sont de 60 000 euros.

Le déficit global s'élève à 70 000 euros (50 000 - 60 000 - 60 000).

Le revenu brut compense en premier lieu les intérêts d'emprunt : le déficit (70 000 euros) est donc généré à hauteur de 10 000 euros (50 000-60 000) par les intérêts d'emprunt et à hauteur de 60 000 par les autres charges.

La part de celles-ci qui seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera de 49 300 euros (60 000-10 700) à laquelle s'ajoutent les 10 000 euros afférents aux intérêts d'emprunt ; soit un total de 59 300 euros de déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Imposition des Revenus Fonciers

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. Concrètement, si le contribuable dispose de revenus importants, les revenus fonciers supplémentaires seront taxés au taux marginal de l'IR,

Après déduction de l'abattement forfaitaire ou des charges déductibles, le montant de vos revenus fonciers s'ajoute à votre revenu global pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Cela signifie que pour les revenus élevés, les tranches supérieures sont plus lourdement taxées.

Pour cette année 2023 (portant sur les revenus 2022), voici les différentes tranches de taux d'imposition en fonction du revenu global annuel imposable pour une personne seule :

  • Jusqu'à 10 777 € : tranche à 0 %
  • Entre 10 778 € et 27 478 € : tranche à 11 %
  • Entre 27 479 € et 78 570 € : tranche à 30 %
  • Entre 78 571 € et 168 994 € : tranche à 41 %
  • Supérieure à 168 994 € : tranche à 45 %

Il faut également savoir que les revenus fonciers et locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 % pour cette année 2024. Par ailleurs, les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent également.

Location Meublée : LMNP et LMP

Vous pouvez louer votre bien vide ou meublé. Le régime d’imposition différera ensuite suivant votre choix. Il y a deux régimes qui gèrent l'imposition des revenus fonciers pour la location vide : micro-foncier et au réel ; La location d’un bien meublé peut se faire en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) avec un régime fiscal spécifique à chaque statut.

Louer un bien meublé implique que le propriétaire mette à disposition du locataire :

  • Matériels d’entretien ménager
  • Luminaires
  • Vaisselle pour tous les résidents
  • Ustensiles de cuisine
  • Plaque de cuisson
  • Four à micro-onde ou four
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
  • Literie
  • Couette ou couverture
  • Étagères de rangement
  • Table et sièges

En ce qui concerne la fiscalité des loyers perçus, le logement meublé fait coexister 2 statuts fiscaux :

  • Le loueur meublé non professionnel (LMNP)
  • Le loueur meublé professionnel (LMP).

Différence entre LMNP et LMP

Le statut de LMNP est un statut par défaut. Il s’applique donc si les conditions pour être loueur meublé professionnel ne sont pas remplies. Pour résumer, pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), il faut que :

  • Les recettes annuelles perçues par tous les membres du foyer fiscal pour la mise en location dépassent 23 000 €
  • Et les recettes doivent être supérieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal.

Les différences concernent notamment les éléments suivants :

  • Déficits retirés de la location meublée
  • Plus-values immobilières

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Les déficits retirés d'une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

En cas de vente d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (notamment de l'abattement pour durée de détention du bien) uniquement si vous êtes loueur non professionnel.

La location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales. En tant que loueur non professionnel, vous payez uniquement des prélèvements sociaux.

Fiscalité pour le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), l’imposition dépendra de différents critères :

  • Le type de logement et le mode de mise en location

De manière générale, les revenus d’une LMNP sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez occasionnellement une pièce de votre domicile, les revenus sont également imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité de bénéficier d’une exonération si :

  • Les revenus ne vont pas au-delà de 760 € TTC par an
  • Il est question de la mise en location d’une (ou de plusieurs) pièce(s) de votre résidence principale pour des personnes de passage.

Vous pouvez aussi louer une pièce de votre logement de manière habituelle pour un locataire qui s’en servira comme résidence principale (même de manière temporaire). Les loyers sont alors normalement imposables dans la catégorie des BIC. Notez que vous n’avez pas à déclarer les revenus si le loyer n’est pas supérieur à :

  • 192 € en Île-de-France
  • 142 € dans les autres régions.

Selon le montant des revenus que vous percevez de la location, vous aurez le choix entre :

  • Le régime micro-BIC : qui offre un abattement forfaitaire de 50 %. Aucun impôt n’est à payer pour des recettes inférieures à 305 €
  • Le régime réel : qui permet la déduction de vos frais et de vos charges. Et si les charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit sur vos revenus de location pour les 10 ans qui suivent.

Pour la LMNP, lorsque les revenus locatifs annuels (pour l’année 2022) ne dépassent pas 72 600 € et que vous n’optez pas volontairement pour le régime réel, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Pour des recettes au-dessus de 72 600 €, vous n’aurez pas le choix et serez soumis au régime réel.

Attention, l’imposition pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ont une fiscalité spécifique. En effet, pour cette catégorie de biens meublés :

  • Le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique pour des recettes en dessous de 176 200 €. L’abattement forfaitaire pour frais est alors de 71 %, mais vous pouvez néanmoins choisir le régime réel
  • Le régime réel est appliqué automatiquement pour des revenus annuels supérieurs à 176 200 €.

Fiscalité pour le Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Comme dit plus haut, la location meublée professionnelle (LMP) n’est possible que pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et dépassant les recettes des autres activités du foyer fiscal. Une fois ces conditions remplies, le statut peut être attribué aux sociétés comme aux particuliers exerçant la location comme activité commerciale.

Sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA. Le régime fiscal dépendra ensuite de la structure juridique définie par le loueur. Ainsi, la location peut dépendre ou être soumise à/au :

  • La catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si l’entrepreneur a choisi l’imposition sur revenu
  • L’imposition sur les sociétés
  • Régime de la micro-entreprise pour le chiffre d’affaires de 2022 ne dépassant pas :
    • 72 600 € pour les meublés non classés
    • 176 200 € pour les meublés classés.

Sauf pour la micro-entreprise, la location meublée est soumise au régime réel. Il est donc possible de déduire les charges du loyer perçu. Il s’agit entre autres de l’/des :

  • Amortissement du mobilier et des améliorations
  • Frais d’établissement
  • Intérêts d'emprunt
  • Impôts locaux
  • Frais de gestion et d'assurances
  • Frais d’entretien et de réparation

Le LMP peut aussi déduire les déficits du revenu global. Il est également possible de déduire les déficits occasionnés par des charges survenues avant la mise en location (si la mise en location est réalisée à la livraison du bien immobilier, par exemple).

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