L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Historique et Évolution
L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un outil essentiel pour la révision des loyers en France. Créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, l'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. Il s'agit d'un indice chaîné en glissement annuel, basé sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998. L'IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC) sur les 12 derniers mois.
L’Insee publie trimestriellement le nouvel indice de référence des loyers (IRL). L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent.
L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Vous pouvez consulter l'historique des IRL et leurs évolutions annuelles antérieures pour comprendre les tendances passées.
Comment l'IRL Affecte la Révision des Loyers
Lorsque le bail le prévoit, le loyer d’un logement peut être révisé une fois par an à partir de la valeur de l'évolution annuelle de l'indice de référence des loyers. Cette révision a lieu à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat.
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Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple : Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
Pour faciliter ce calcul, des simulateurs en ligne sont disponibles.
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Comment calculer L'INDEXATION de votre LOYER ?
Cas Spécifiques et Restrictions
Il est important de noter que la révision du loyer est interdite dans certains cas. En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE). De même, en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, cette interdiction s'applique depuis le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer. Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Logement Conventionné Anah
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Exemple : Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 146,68) / 145,17 = 404,08
En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
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À noter : Le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Tableau Récapitulatif des Valeurs de l'IRL
Voici un tableau présentant les valeurs récentes de l'IRL et leurs variations annuelles :
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Il est important de noter que le plafonnement de la variation de l’indice de référence des loyers en vertu de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a pris fin au 1er trimestre 2024.
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