Calcul des frais de notaire et récupération de la TVA pour une vente immobilière soumise à la TVA

Lors d’un achat immobilier, il faut nécessairement passer chez le notaire et signer l’acte authentique de vente. En même temps que le prix d’achat, les frais de notaire doivent alors être versés à l’officier public. Cette somme inclut la rémunération du notaire, mais aussi des taxes ainsi que des frais relatifs à la publicité foncière.

Qu'est-ce que les frais de notaire en immobilier ?

Lors de toute vente immobilière, il est nécessaire de faire réaliser l’acte authentique par un notaire. Officier public, le notaire est chargé de certifier et officialiser la vente. En compensation, l'acquéreur doit régler les frais d'acquisition, couramment nommés frais de notaire immobilier.

Composition des frais de notaire

Les taxes et droits de mutation : la majeure partie des frais de notaire est constituée de taxes que le notaire perçoit au nom de l'Etat et des collectivités, dès qu'un bien change de propriétaire.
La rémunération du notaire (les émoluments) : ceux-ci sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Un barème en 4 parties s'applique, selon le prix de vente du bien.
Les émoluments de formalités : relatifs aux démarches réalisées par l'officier public avant et après la signature de l'acte. Ils ont pour particularité d’être fixes.
Les débours : correspondant aux frais avancés par le notaire dans le cadre de la transaction immobilière (environ 18 % des frais de notaire).
La contribution de sécurité immobilière : environ 0,1 % de la valeur totale du bien.

TVA et frais de notaire : quel taux s’applique ?

La TVA au taux normal s’applique également sur les émoluments : elle s’élève donc à 20 % de la somme en question. Quant à la TVA sur les frais de notaire, elle est au taux de 20 %.

Différence entre neuf et ancien : impact sur les frais

Le logement neuf est une habitation qui sort de terre et, surtout, qui n'a jamais été habitée. En optant pour ce type de bien, que ce soit en l'état futur d'achèvement (sur plan) ou en construction propre, on peut bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais sont alors de l’ordre de 2 à 3 % de la valeur du bien.

Un logement ancien est un bien immobilier de plus de 5 ans et/ou ayant déjà été habité. Lors de l’achat de ce type de bien, il faut donc payer les frais de notaire au taux habituel. Ceux-ci sont généralement compris entre 7 et 8 % de la valeur du bien.

Pourquoi une telle différence ?

La réponse réside dans le montant de la taxe de publicité foncière (TPF), un droit de mutation à titre onéreux (DMTO) moins important sur les logements neufs. Les droits de mutation visent à financer la publicité et la conservation des documents fonciers. Notez que les taxes et droits de mutation sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. Ils ne s’élèvent qu’à 0.715 % du prix HT d’un logement neuf, alors qu’ils sont généralement de 5.80 % du prix d’achat pour un logement ancien.

Barème des émoluments et calcul pratique

Voici le barème à prendre en compte pour les émoluments du notaire, selon l’arrêté du 28 février 2020 :

Tranche d'assiette	Taux applicable
Entre 0 et 6 500 €	3,87%
Entre 6 500 et 17 000 €	1,596% et 147,81€
Entre 17 000 et 60 000 €	1,064% et 238,25€
Plus de 60 000€	0,799% + 397,25€

Exemple chiffré : dans le cas d’un bien immobilier vendu à 200 000 € HT, le taux applicable pour la tranche supérieure conduit à une rémunération du notaire de 200000 x 0.00799 = 1 997.50 €. À cela, il faut ajouter la somme de 397.25 €, puis la TVA (2394.75 x 0.2 = 478.95 €), ce qui porte la somme à 2 873.70 €. Ce calcul ne prend pas en compte l’éventuelle remise que le notaire peut appliquer.

Exemple complet pour un bien neuf à 250 000 € HT

Pour un logement neuf acquis sur plan au prix de 250 000 € HT : droits de mutation = 250000 x 0.00715 = 1 787.50 €. Émoluments proportionnels : (250000 x 0.00799) + 397.25 = 2 394.75 €, TVA sur émoluments : 2 394.75 x 0.2 = 479, puis émoluments fixes hypothétiques 850 € TTC, contribution de sécurité immobilière 250 €, frais divers 400 €. Total = 1 787.50 + 2 873.70 + 850 + 250 + 400 = 6 161.20 €, soit un taux de seulement 2.46 %.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Il n’est pas possible de négocier les frais de notaire à proprement parler. En effet, chaque somme fait l’objet d’une réglementation rigoureuse. En certains cas cependant, une remise peut être accordée. Depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut accorder une remise de 10 % au maximum sur les actes ayant une valeur de 150 000 € ou plus. Toutefois, la remise des frais de notaire en immobilier doit s’appliquer à tous les clients du notaire. De ce fait, elle ne peut pas constituer l’objet d’une négociation privée entre l’acquéreur et l’officier public. Notez également que la remise est facultative et, le cas échéant, son taux est librement fixé par le notaire.

Régime TVA pour la vente d’un immeuble neuf, ancien ou d’un terrain à bâtir

Immeuble neuf

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal est fixé à 20 % (CGI. art. 278).

Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment : 5,5 % pour logements vendus en accession sociale sous conditions, 10 % pour certaines livraisons de logements sociaux.

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Immeuble ancien

Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA. Les ventes effectuées par un professionnel assujetti à la TVA d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°). Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte, l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.

Terrain à bâtir

Un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain (CGI. art. 257, I-2-1°). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA sur le prix total au taux de 20%. Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Récupération de la TVA pour un particulier investissant en locatif neuf

Il est tout à fait possible, pour un particulier, de récupérer la TVA dans le cadre d'un investissement locatif dans un logement neuf. Sous condition de respecter quelques préalables indispensables. Le logement acquis doit, entre autres, être dans un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ou acquis en Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA).

Ce type d'investissement s'adresse aux particuliers qui souhaitent avoir des revenus complémentaires, souvent dans le but de préparer leur retraite. À savoir que le fait de récupérer la TVA sur cet investissement locatif permet d'en maximiser la rentabilité.

Conditions à respecter pour récupérer la TVA sur les frais de notaire et sur le bien

Faire l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans une résidence de services gérée par un gestionnaire professionnel. La résidence doit proposer au moins 3 services para-hôteliers (blanchisserie, entretien, petit-déjeuner ou accueil). Ce peut être une résidence étudiante, senior, d'affaires ou médicalisée (EHPAD).
La société exploitante doit faire apparaître la TVA sur les loyers qu'elle vous verse.
Être enregistré comme loueur de meublés (LMNP ou LMP) auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien et opter pour le régime d'imposition au réel (et non micro BIC).
Conserver le bien pendant minimum 20 ans. Dans le cas contraire vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis du temps vous séparant de la 20ème année, soit 1/20ème du montant total par année manquante.

Procédure pour obtenir le remboursement de la TVA

Une fois la vente signée chez le notaire, vous devez suivre les démarches administratives suivantes pour prétendre au remboursement de la TVA :

Faites une demande de numéro de TVA au centre des impôts compétent en déclarant votre début d'activité de location de meublés, en précisant bien les services proposés. La demande se fait via le formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises.
Une fois reçu votre numéro de TVA, vous remplissez le formulaire 3519 à joindre au SIE avec votre RIB pour demander le remboursement de la TVA.

Le remboursement de la TVA se fait dans un délai de 15 jours à 6 mois. Veillez à conserver l'acte d'achat notarié, la copie du bail de location meublée et le décompte du notaire, TVA incluse.

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Aspects pratiques et conseils

Pour calculer efficacement les frais de notaire pour un bien immobilier neuf ou un terrain à bâtir, n’hésitez pas à utiliser un simulateur dédié ou suivre les méthodes de calcul exposées ci-dessus.
Dans le cas d’un prêt immobilier, les frais de notaire sont habituellement à la charge de l’emprunteur. Néanmoins, avec les prêts à 110 %, ces sommes peuvent être financées par la banque.
Certains promoteurs optent même pour une remise totale des frais de notaire, dans un but purement commercial.
Pour réduire les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien ancien, vous pouvez déduire le prix des équipements du bien du prix d’achat du logement, ce qui peut permettre de déduire jusqu’à 2 à 3 % de la valeur du bien.

Maintenant que vous en avez appris davantage sur la composition des frais de notaire, la TVA applicable et la procédure de récupération pour un investissement locatif neuf, vous devriez être plus à même de calculer la somme dont vous êtes redevable et d’évaluer la rentabilité nette de votre opération.

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