Investissement EHPAD : Fiscalité, Avantages et Inconvénients

Investir dans une EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une stratégie d'investissement immobilier qui séduit de plus en plus. Avec le vieillissement de la population, la demande pour ce type d'hébergement est en constante augmentation, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs à la recherche de rendements stables et sécurisés.

Qu'est-ce qu'un EHPAD ?

Les EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des établissements médico-sociaux destinés à l'accueil des personnes âgées dépendantes, c'est-à-dire celles qui ont besoin d'aide pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne et une surveillance médicale constante. Il existe plusieurs types de résidences pour seniors, mais les EHPAD se distinguent par leur aspect médicalisé.

Contrairement aux résidences services seniors ou aux foyers-logements, les EHPAD sont destinés aux personnes âgées en perte d'autonomie qui nécessitent des soins quotidiens et une surveillance médicale. Les résidences services, en revanche, s'adressent à des personnes âgées autonomes ou semi-autonomes et offrent des services à la carte sans prise en charge médicale.

Avantages de l'Investissement en EHPAD

Investir dans une EHPAD peut être une excellente opportunité pour diversifier son portefeuille immobilier et bénéficier de rendements attractifs et d'avantages fiscaux. Voici quelques-uns des principaux avantages :

Rendements potentiels élevés : Investir dans une EHPAD peut offrir des rendements plus élevés que ceux de l'immobilier résidentiel classique.
Loyers garantis : Les loyers perçus sont généralement garantis par des baux commerciaux signés avec l'exploitant de l'établissement, ce qui assure une certaine sécurité financière pour l'investisseur.
Avantages fiscaux : Les investissements en EHPAD peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux. L'un des plus attractifs est la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat du bien, ce qui représente une économie significative.
Forte demande : Le vieillissement de la population est un phénomène global qui se traduit par une demande croissante pour les places en EHPAD.
Gestion simplifiée : La gestion locative des chambres en EHPAD est généralement assurée par l'exploitant de l'établissement, ce qui simplifie grandement la tâche pour l'investisseur.
Revenus stables et sécurisés : Le gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée verse un loyer mensuel aux investisseurs individuels.
Revalorisation des loyers : De même, les loyers sont revalorisés, généralement tous les ans, afin de compenser l'inflation.
Contribution sociale : L'investissement en EHPAD répond indubitablement à la demande croissante d'hébergement au sein de services de soins performants pour les personnes âgées dépendantes.
Gestion locative déléguée : Effectivement, la gestion locative est complètement déléguée au gestionnaire exploitant de la résidence médicalisée.

Dès lors, le bail commercial conclu offre à l’investisseur une certaine sécurité dans les revenus perçus tout en faisant l’économie de la gestion locative de la chambre.

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En effet, contrairement à un investissement locatif classique, il n’y a pas de risque de vacances locatives (les loyers étant versés par l’exploitant).

Sur le plan strictement financier, l’investissement dans une maison de retraite constitue un excellent complément à un investissement locatif classique en raison notamment de la décorrélation partielle de ces deux actifs.

L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce au dispositif fiscal du Loueur en meublé (LMP/LMNP).

Les loyers sont garantis par bail commercial. En effet, les investisseurs en EHPAD bénéficient de loyers garantis par un exploitant professionnel. Cela signifie que l’exploitant prend en charge le paiement du loyer, quels que soient les taux d’occupation ou les éventuels impayés des résidents.

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine. Ce qui leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement.

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Toute personne domiciliée en France et soumise à l’impôt peut actionner des leviers de défiscalisation.

Si vous voulez vous constituer un revenu complémentaire à court terme, acheter un bien neuf ou ancien pour faire de la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP) est une solution efficace.

Cette acquisition immobilière est donc particulière puisque vous serez lié contractuellement avec l’exploitant de la maison de retraite avec un bail commercial au lieu d’être directement en lien avec le locataire.

Bien entendu, tous les investissements en maison de retraite ne se valent pas. De plus, les rendements d’un tel investissement sont stables en raison de la durée de baux conclus avec l’exploitant de l’EHPAD (on parle d’investissement de rente).

En outre, il est aussi possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €.

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Comment Investir en EHPAD ?

L'achat d'une chambre en EHPAD peut se faire de deux manières principales : soit en achetant un bien existant, soit en investissant dans un projet en cours de construction (Vente en l'État Futur d'Achèvement - VEFA). Dans le cadre d'une VEFA, vous achetez sur plan et le bien est livré une fois les travaux terminés.

Avant de se lancer dans un investissement dans une maison de retraite, il convient de vérifier un certain nombre de points importants pour s’assurer de la viabilité de l’investissement et de sa pérennité sur le long terme. Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, l’emplacement de l’EHPAD est fonction première de la viabilité de l’investissement et de sa rentabilité.

Il est important de choisir un établissement bien situé, dans une région où la demande est forte, et disposant d'une bonne réputation. L’idée générale est de faire une analyse prospective de la démographie de chaque département pour envisager la demande future en matière d’EHPAD. A ces fins, il est intéressant de consulter le schéma gérontologique sur les sites des Conseils généraux. Il est aussi possible de se servir d’autres sources de données telles que Data Gouv ou l’INSEE.

Le propriétaire de la chambre sera lié à l’exploitant par un bail commercial. Pour un investissement dans une chambre d’EHPAD, l’investisseur loue la chambre au moyen d’un bail commercial à l’exploitant de l’EHPAD.

Avant de signer un bail commercial, il est crucial de vérifier certaines clauses. Les modalités de révision des loyers doivent être clairement définies, tout comme les charges récupérables et les conditions de résiliation du bail.

Inconvénients et Risques de l'Investissement en EHPAD

Comme tout investissement, acheter une chambre en Ehpad présente toutefois quelques inconvénients qu’il convient de ne pas négliger.

Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner et de prendre en compte les risques et les contraintes liés à ce type d'investissement. Voici quelques-uns des principaux inconvénients et risques :

Capital initial important : Investir dans une EHPAD nécessite un capital initial relativement important.
Risque lié à l'exploitant : Le principal risque associé à l'investissement en EHPAD est lié à la solvabilité et à la qualité de gestion de l'exploitant.
Réglementations spécifiques : Les investissements en EHPAD sont soumis à des réglementations spécifiques.
Revente potentiellement difficile : La revente d'une chambre en EHPAD peut être moins facile et rapide que celle d'un bien immobilier classique.
Une réglementation stricte : Pour répondre à l’agrément de l’ARS (Agence Régionale de Santé), un Ehpad doit faire une veille stricte concernant les réglementations afin de respecter le cahier des charges de l’ARS.
Une inégalité des résidences : L’investissement en Ehpad est un petit marché, où toutes les résidences ne se valent pas.
Une revalorisation foncière nulle : Contrairement à la plupart des investissements immobiliers, investir en Ehpad n’offre aucune plus-value à la vente avec une revalorisation foncière proche de 0 %.
Exposition aux choix politiques : Les EHPADs perçoivent des dotations des pouvoirs publics. L’exposition aux choix politiques de nos gouvernants est à considérer.

Le risque ne se situe pas tant au niveau de la vacance locative puisque le bail est conclu avec l’exploitant, mais au niveau de ce dernier.

Ceci étant, il faut tenir compte des risques inhérents à la personne de l’exploitant tant dans son risque de faillite que dans sa position de force dans la renégociation du contrat de bail.

N’oubliez pas que vous réalisez un investissement EHPAD, vous vous rendez propriétaire d’un bien dans lequel vous ne pourrez jamais habiter, il faut donc s’assurer que votre bien soit bien géré au sein de l’EHPAD afin d’assurer sa rentabilité sur le long terme.

Il est également important de bien choisir la situation de son bien, car une chambre en EHPAD peut vite être rentable, mais l’inverse peut également arriver.

La rentabilité de l’établissement est un détail qui peut vite avoir de lourdes conséquences pour l’investisseur. En effet, un EHPAD qui présente une rentabilité trop faible peut être abandonné par l’exploitant.

A ces fins, il faudra aussi ajouter une clause excluant toutes possibilités pour l’exploitant de donner congé au bail à l’issue de chaque période triennale afin d’éviter les renégociations des clauses en défaveur du bailleur. En termes de durée, mieux vaut partir sur un bail de 12 ans.

Comme toujours, l’investisseur doit rester vigilant au rendement proposé. Un rendement trop élevé (supérieur à 5 %) doit vous alerter, dans un marché ou le rendement moyen net proposé au niveau national évolue dans une fourchette de 3,1 à 4,1 % (actuellement).

Un autre point de vigilance tient à la taille de l’établissement pour une gestion rentable. D’une manière générale, les opérateurs estiment que le nombre de lits médicalisés au sein des EHPAD doit débuter vers 80 unités.

Ainsi, un établissement aux normes et rempli (un taux d’occupation supérieur à 93 %) est un gage de sécurité pour l’investisseur.

Information essentielle à savoir, les agréments sont accordés aux exploitants pour la gestion d’un établissement. Cet agrément n’est pas lié à la résidence. Cela signifie que dans l’absolu, un exploitant pourrait quitter les lieux et œuvrer ailleurs.

Fiscalité de l'Investissement en EHPAD

Les investissements en EHPAD peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux, notamment grâce aux statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel). Il est important de se renseigner sur les obligations fiscales, notamment en ce qui concerne la récupération de la TVA, les conditions d'éligibilité aux dispositifs de défiscalisation et les obligations liées au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce au dispositif fiscal du Loueur en meublé (LMP/LMNP).

EHPAD signifie Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes : un Ehpad accueille donc des personnes de plus de 60 ans en manque d’autonomie et ayant besoin d’une assistance médicale journalière (voire permanente).

Il est également possible de récupérer la TVA sous statut LMNP à 3 conditions : le logement est situé dans une résidence avec services, le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence comprend 4 services para-hôteliers et les loyers perçus doivent être soumis à la TVA de 5,5 %.

Investir dans un EHPAD permet de cumuler le statut LMNP et le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En plus de profiter de l’abattement sur les charges locatives et de la récupération de la TVA propres au statut LMNP, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant d’acquisition du bien loué.

En plus des dispositifs de défiscalisation en Ehpad, l’investisseur délègue totalement la gestion de son bien à l’exploitant en charge de l’Ehpad : un bail commercial est signé entre les deux parties (durée de 9 ans renouvelable) afin d’encadrer les obligations de chacun.

Ci-dessous un tableau récapitulatif des principaux dispositifs fiscaux applicables à l'investissement en EHPAD :

Dispositif Fiscal	Avantages	Conditions
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)	Abattement de 50% sur les revenus locatifs ou déduction des charges réelles.	Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an et ne représentant pas plus de 50% du revenu global.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)	Exonération d'IFI sous certaines conditions.	Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an et représentant plus de 50% du revenu global, inscription au RCS.
Censi-Bouvard (disparu au 31 décembre 2022)	Réduction d'impôt de 11% du prix de revient du logement.	Engagement de location de 9 ans.

Il est à noter que le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été prorogé au 31 décembre 2022.

Conclusion

Investir dans une EHPAD peut être une excellente opportunité pour diversifier son portefeuille immobilier et bénéficier de rendements attractifs et d'avantages fiscaux. Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner et de prendre en compte les risques et les contraintes liés à ce type d'investissement.

Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, il est recommandé de faire appel à des experts en gestion de patrimoine pour vous conseiller et vous guider à chaque étape de votre projet. Chez Dividom, nous sommes dédiés à vous aider à trouver le meilleur investissement que ce soit en EHPAD ou pour tout autre projet qui vous intéresse. Notre équipe d'experts est à votre disposition pour vous conseiller et vous guider à chaque étape de votre projet.

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