La TVA Immobilière : Définition et Application

La TVA immobilière est un impôt perçu par l'État au titre d'une opération de vente immobilière. Elle s'applique aux opérations immobilières telles que les ventes et les achats. C'est une taxe sur la valeur ajoutée, due à la fois au titre de l'acquisition d'un bien immobilier et au titre de la cession de ce même bien.

Dans le cadre d'une vente immobilière, il est essentiel de comprendre si la TVA immobilière s'applique, quel est son taux et comment elle est collectée et reversée. Cet article vous apporte un éclairage complet sur la TVA immobilière, ses spécificités et les cas où elle s'applique.

TVA Immobilière : Définition et Application

Qu'est-ce que la TVA immobilière ?

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. En France, contrairement à d’autres pays comme les Etats-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises). La TVA immobilière est comme son nom l’indique une taxe sur la valeur ajoutée. Cela signifie qu’elle est due au titre de l’achat et au titre de la vente du bien immobilier. Cependant, la double imposition à la TVA étant proscrite, seule la TVA résiduelle est due.

La TVA immobilière désigne l’ensemble des règles TVA applicables aux opérations immobilière de cessions, locations, crédits-bails, démembrement ou encore baux à construction. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple. Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible.

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

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Qui est redevable de la TVA immobilière ?

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de biens, un promoteur ou encore un lotisseur. Le vendeur en est donc redevable, au même titre que l’impôt sur la plus-value immobilière. Ce sont les professionnels qui règlent la TVA à l’administration fiscale après la récupération auprès du client.

En pratique, la TVA immobilière sera reversée par le notaire chargé de la vente auprès des services fiscaux compétents pour son recouvrement.

Si vous êtes un particulier, sachez que vous n’êtes pas assujetti à la TVA sur votre transaction immobilière. En revanche, la transaction immobilière entre particuliers n’échappe pas aux frais de notaire, qui contiennent notamment les droits de mutation.

Quand la TVA immobilière est-elle due ?

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir. La TVA immobilière s'applique dans le cadre de la vente d'une construction nouvelle, d'un bien construit il y a moins de 5 ans ou d'un bien ancien considéré comme neuf après des travaux de rénovation.

L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions
Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens
Les livraisons à soi-même d'immeubles

Vente d'un logement neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans. Le terme « neuf » ici, englobe non seulement les propriétés récemment construites, mais aussi celles ayant subi d’importantes rénovations ou surélévations (v. la notion de bâtiment neuf).

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
les surélévations d’immeubles existants,
les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Vente d'un terrain à bâtir

Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées. Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Désormais, est considéré comme terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants. On peut donc citer les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, des immeubles inachevés.

Les spécificités de la TVA immobilière

Taux de TVA immobilière

Le CGI nous informe que le taux normal de TVA est fixé à 20%. Si vous achetez un bien immobilier à un professionnel, le vendeur sera redevable d'une TVA immobilière de 20%. Dans certains cas particuliers, la TVA sera seulement de 5,5%.

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Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Si le prix de vente du logement hors taxes est de 125 000 euros, il suffit de multiplier cette somme par 20%. Vous obtenez 25 000. Si le prix de vente du logement toutes taxes comprises est de 300 000 euros, il suffit de diviser cette somme par 1,2. Vous obtenez 250 000. L’écart est de 50 000 euros : c’est le montant de votre TVA.

✅ Première étape : l’acquéreur paye le prix de la TVA immobilière lors de l’achat du bien immobilier. Le vendeur reverse 25 000 euros de TVA aux impôts, il a simplement collecté la TVA auprès de l’acheteur pour le compte des impôts. C’est, comme je vous le disais en début d’article, le principe de l’impôt indirect.

TVA immobilière et vente d'un immeuble ancien

Les opérations de cession immobilière peuvent concerner soit les immeubles bâtis soit les immeubles non bâtis (terrains nus, terrains à bâtir). Dans l’un ou l’autre cas, la vente peut être soumise soit aux droits de mutation soit à la TVA immobilière.

Cessions entre particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°)

TVA sur option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

TVA immobilière et vente d'un terrain à bâtir

Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

Les cessions entre particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Droits d‘enregistrement réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%). Précisons qu’en tant qu’acquéreur, vous pouvez alors bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 0,715% lorsqu’il prend un engagement de revendre.

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

La TVA immobilière : la réforme de 2010

En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui. L’ancien régime de TVA immobilière avait été jugé contraire aux règles communautaires. En effet, ces dernières tendent à construire un régime homogène de TVA et le précédent dispositif de TVA immobilière comportait un certain nombre de singularités qui ont été critiquées.

Parmi ces spécificités, on peut citer :

L’absence de distinction opérée entre assujettis et non assujettis,
Le fait que le redevable soit l’acquéreur et non le vendeur dans certaines ventes de terrains à bâtir,
L’opportunité offerte aux marchands de biens d’être imposés sur la marge et non sur le prix total.

A savoir : un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique. Pour en savoir plus sur la définition d’assujetti à la TVA, consultez notre article : « La TVA et la notion d’assujetti ».

La TVA immobilière aujourd’hui

Contrairement aux anciennes règles, une distinction est faite entre les assujettis et les non assujettis, ce qui a des conséquences sur le régime applicable. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

Dans le cas d’une cession entre particuliers :

Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.

Dans le cas de terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire,
les livraisons à soi même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir.

Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

La réforme de 2010 a également instauré une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière, pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.

De surcroît, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge. Nous vous résumons ci-dessous les cas où la TVA est applicable :

Le cas des terrains non constructibles

Si le vendeur est un assujetti
- exonération de TVA pour le vendeur (ou option à la TVA sur le prix total)
- droits d’enregistrement au taux normal de 5,80% (ou 0,715% si engagement de revendre)
Si le vendeur n’est pas un assujetti
- TVA non applicable
- droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre)

Le cas des terrains à bâtir

Depuis 2010, la définition des terrains à bâtir a changé. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants.

De plus, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers ne sont plus exonérées.

Si le vendeur est un assujetti
- imposition à la TVA immobilière pour le vendeur sur le prix total (ou sur la marge en l'absence de déduction antérieure)
- droits de mutation au taux réduit (TVA sur le prix total) ou au taux normal (TVA sur la marge). Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti.
Si le vendeur n’est pas un assujetti
- TVA immobilière non applicable
- droits de mutation : taux normal de 5,80% (si l'acheteur est assujetti : taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire)

Certaines acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA. Il s'agit :

des opérations de remembrement foncier visées à l'article 261, 5-1° du Code général des impôts,
des baux de construction sauf option pour l'assujettissement à la TVA,
des acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique dans les conditions de l'article 1039 du Code général des impôts,
des acquisitions faites sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP

Le cas des immeubles anciens

Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont exonérées de TVA

Si le vendeur est un assujetti
- exonération de TVA immobilière. Ou option TVA sur le prix total (en cas de déduction antérieure) ou sur la marge (en l'absence de déduction antérieure)
- droits de mutation au taux normal. Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire si l'acheteur est assujetti.
Si le vendeur n’est pas un assujetti
- TVA immobilière non applicable
- droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti).

Le cas des immeubles neufs et VEFA

Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %.). Enfin, pour les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix.

Si le vendeur est un assujetti
- TVA immobilière sur le prix total
- droits de mutation au taux réduit.

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