Cumul LMNP et Auto-Entrepreneur : Régime Fiscal et Conditions

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a le vent en poupe, car il bénéficie d’une rentabilité intéressante et d’une fiscalité avantageuse, et les créations de micro-entreprises sont en constante augmentation depuis 2015. Il est possible de cumuler le statut LMNP et celui d’auto-entreprise. Toutefois, des règles précises, parfois contraignantes, s’appliquent. Afin de cumuler le statut LMNP et celui d’auto-entreprise, nous vous invitons à suivre le guide !

Qu'est-ce que le régime de micro-entrepreneur ?

Le régime de micro-entrepreneur est destiné aux personnes qui souhaitent démarrer une activité professionnelle en complément d’une activité salariée ou pour tester une idée entrepreneuriale dans l’attente de créer une société. Une grande variété de profils peut ainsi bénéficier du statut de micro-entrepreneur (ou auto-entrepreneur) : les demandeurs d’emploi, les retraités, les salariés, les fonctionnaires (sous certaines conditions) ou encore les créateurs d’entreprise étrangers.

Si ce régime est particulièrement souple et simple, il convient de vérifier préalablement la nature de votre activité ainsi que les éventuelles incidences au niveau des formalités et de la fiscalité. Ainsi, il est parfois possible de cumuler les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et d’auto-entrepreneur. Quelles sont les conditions à respecter ? Et que faire si le seuil de chiffre d’affaires de la micro-entreprise est dépassé ?

Créer une entreprise et la gérer sous le « régime de la micro-entreprise » permet de jouir de nombreux avantages :

• La micro-entreprise est un régime simple à créer et à gérer.
• Vos charges restent limitées par rapport à une entreprise classique.

Cela dit, il est essentiel de connaître les limites et inconvénients de ce régime avant de le choisir.

Lire aussi: Modalités Cumul LMNP et Auto-Entrepreneur

Types d’activités compatibles

La micro-entreprise est compatible avec des activités de divers types :

• achat et revente de marchandises ;
• fourniture de logement et de denrées à consommer sur place ou à emporter ;
• autres prestations de services commerciales et artisanales ;
• autres prestations de services correspondant à des activités libérales (hors professions libérales réglementées telles que celles liées à la santé, à la justice, à l’expertise-comptable…).

Les trois premiers types d’activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, le quatrième type relève des bénéfices non commerciaux (BNC).

💡La différenciation entre BIC et BNC permet de mieux comprendre certaines règles du cumul de statuts LMNP et auto-entrepreneur.

Plafonds de chiffre d’affaires

Le régime de la micro-entreprise est réservé aux très petites entreprises (TPE). Au-delà de certains montants de chiffre d’affaires, le maintien du statut est impossible. Les plafonds de chiffre d’affaires annuel applicables à la micro-entreprise s’élèvent à :

Ces plafonds sont à garder en tête pour les modalités de cumul.

Lire aussi: Remplir CFE LMNP: Le Guide

Cumuls possibles

Il est parfaitement possible d’exercer simultanément plusieurs types d’activités en tant qu’auto-entrepreneur·e. Simplement, il faut bien définir l’activité principale. Sous certaines conditions, une même personne peut bénéficier du régime de la micro-entreprise tout en cumulant avec le statut étudiant, le salariat, le chômage, la retraite, etc. Le cumul du statut d’auto-entrepreneur et celui de LMNP est possible aussi. Toutefois, des règles précises, parfois contraignantes, s’appliquent.

Régime LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le statut LMNP est un régime fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers et investisseuses immobilières, notamment si on le compare à la location nue. Comme sa dénomination complète l’indique, l’accès au régime LMNP est soumis à deux conditions cumulatives :

1. Location meublée : Le bien loué doit être suffisamment équipé en mobilier, proportionnellement à son importance. Les locataires doivent pouvoir y vivre normalement en n’apportant que leurs effets personnels.
2. Activité non professionnelle : Ce critère s’apprécie de différentes manières mais, sur le plan fiscal, il faut que :
   • les recettes locatives du foyer restent inférieures à 23 000 € ;
   • et que vos revenus locatifs soient inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, BIC/BNC...).

Bien qu’il s’agisse d’une activité non professionnelle, cette forme de location doit faire l’objet d’une déclaration au greffe du tribunal de commerce. Un numéro SIRET est attribué en retour.

Les différents types de meublés :

• bail meublé classique (le locataire fait du logement sa résidence principale pour une durée d'un an minimum) ;
• bail meublé étudiant (9 mois minimum) ;
• bail meublé mobilité (pour certains locataires uniquement, pour une durée de 1 à 10 mois) ;
• location saisonnière en meublé de tourisme (90 jours au maximum, location à la journée, à la semaine ou au mois).

Les principaux avantages du régime LMNP tiennent à la fiscalité. Les loyers perçus sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans la catégorie des BIC, au lieu des revenus fonciers ordinaires. Le calcul de l’impôt se fait alors :

Lire aussi: Avantages et Inconvénients LMNP

• soit au régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire, si les loyers ne dépassent pas 15 000 € de revenus locatif annuel (avant l'abattement de 30 %) ;
• soit au régime réel, avec déduction des charges et de l’amortissement du bien, sur option ou si les loyers dépassent le plafond du régime micro-BIC.

⚠️ Attention à l’exception suivante : le plafond du régime micro-BIC s’élève à 77 700 € pour les locations meublées de tourisme classées et les chambres d'hôtes et l'abattement applicable de 50 %.

Cumul LMNP et Auto-Entrepreneur : Conditions et Modalités

En tant que loueur LMNP, vous devez disposer d’un numéro de SIRET. Or, l’activité de micro-entrepreneur nécessite elle-aussi d’obtenir une telle immatriculation. Il est possible de coupler ces deux modes d’exercice à condition de ne pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires applicable au statut de micro-entrepreneur.

Ce plafond de chiffre d’affaires diffère en fonction de deux variables :

• La nature de l’activité
• Le seuil de franchise de TVA (taxe sur la valeur ajoutée).

Le statut de micro-entrepreneur présente, en effet, la particularité de proposer un seuil de franchise de TVA : si le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à certains seuils révisés tous les trois ans, alors le micro-entrepreneur est exonéré de TVA. Cette mesure est destinée à simplifier les démarches pour tous ceux qui souhaitent lancer une activité. En contrepartie, le micro-entrepreneur ne peut pas récupérer la TVA sur les achats qu’il réalise.

Dernier point à noter concernant la TVA, certaines activités sont exclues du régime de la micro-entreprise. « Sont exclues du régime de micro-entrepreneur, les activités relevant de la TVA immobilière (opérations de marchands de biens, lotisseurs, agents immobiliers, opérations sur les parts de sociétés immobilières), les locations d’immeubles nus à usage professionnel, certaines activités commerciales ou non commerciales comme la location de matériels et de biens de consommation durable », détaille ainsi le ministère de l’Économie sur son site internet.

En 2025, les plafonds de chiffres d’affaires du statut micro-entrepreneur sont les suivants :

Au sein d’une même autoentreprise, il est possible de cumuler plusieurs activités. Dans ce cas, les revenus des deux activités sont cumulés (il faut donc faire attention aux plafonds autoentrepreneur).

Si vous avez une activité de prestations de services (commerciales ou libérales) avec votre activité LMNP, vous devez cumuler les deux chiffres d’affaires et veiller à ne pas dépasser le plafond de 77 700 €. Ce plafond est identique que vous ayez une seule activité (vos prestations de services, par exemple) ou deux activités (prestations de services activité LMNP).

Si vous exercez une activité mixte autoentrepreneur, de prestations LMNP et une activité d’achat-vente, vous devez respecter le plafond de chiffre d’affaires de 188 700 € pour le cumul de vos deux activités en autoentreprise.

Gérer une location meublée avec une activité autoentrepreneur peut être compliqué. Oui, pour ne rien simplifier il est possible de faire de la location sous le régime de la microentreprise sans passer par une LMNP. Dans ce cas, il s’agit simplement d’une activité mixte de la même façon que quand on cumule une activité de prestation de service artisanale et d’achat revente par exemple.

En LMNP, la déclaration d'impôts se fait au moment de votre déclaration annuelle de revenus. Il est important de noter qu'à ce jour, la loi de finance 2025 est encore en débat.

Tout d'abord, la loi de finance 2025, envisage de réduire l'abattement en LMNP. Dans ce cas, l'abattement de 71 % applicable aux maisons d'hôtes et locations classés passerait à 50 % . Une modification du régime fiscal des plus-values en LMNP est également en débat. En effet, la loi de finance 2025 envisage d'intégrer l'amortissement du bien immobilier dans le calcul de la plus-value. Cela aurait pour conséquence de réduire la valeur d'acquisition du bien et donc d'augmenter la différence avec le prix de vente.

En LMNP, l’imposition au micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs déclarés, afin de tenir compte des charges engagées par le propriétaire.

Exemples de cumul

Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 77 700 € HT/an.

Option 2 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 188 700 € HT/an.

Option 3 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 77 700 € HT/an.

Exemple 1

Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an.

Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 188 700 € pour la vente de marchandises, celui de 77 700 € pour la location lmnp et également le seuil global de 188 700 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.

Exemple 2

Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 77 700 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Début d’activité : quelles formalités en cas de cumul LMNP et auto-entrepreneur ?

En cas de cumul LMNP et auto-entrepreneur, vous disposez de deux numéros de SIRET.

Vous devez ainsi accomplir :

• Les formalités inhérentes au statut LMNP. Vous devez notamment déclarer votre début d’activité au moyen du formulaire P0i. Vous devez également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) et remplir vos obligations déclaratives.
• Les formalités relatives à la déclaration de la micro-entreprise. Les pièces justificatives à fournir ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une activité artisanale, commerciale ou artisanale et commerciale. Le micro-entrepreneur doit par ailleurs avoir la qualification nécessaire et souscrire une assurance professionnelle pour exercer une activité réglementée. Cela vaut notamment pour les secteurs du bâtiment, de l’alimentaire ou encore de l’automobile. Le micro-entrepreneur doit également ouvrir un compte bancaire professionnel dédié à son activité. L’immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce est obligatoire (article 27 de la loi du 18 juin 2014).

Bon à savoir, la dématérialisation des déclarations des auto-entrepreneurs est obligatoire depuis le 2 septembre 2019. Cette obligation concerne notamment la déclaration de chiffre d’affaires, le paiement des cotisations et contributions ainsi que les demandes d’attestations.

Comment déclarer des activités multiples ?

La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires.

Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Dépassement de seuil : que se passe-t-il ?

En cas de dépassement du seuil de chiffre d’affaires de la micro-entreprise, vous bénéficiez d’une période de tolérance égale à deux années consécutives. Une fois passé ce délai, vous devez passer à l’entreprise individuelle si votre chiffre d’affaires annuel dépasse toujours le plafond auto-entrepreneur. Le régime fiscal de l’auto-entreprise continue de s’appliquer jusqu’à la fin de l’année du dépassement du seuil.

Si vous parvenez à maintenir le montant de vos recettes locatives en deçà du plafond de chiffre d’affaires, vous pouvez continuer à cumuler LMNP et statut micro-entrepreneur.

Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu' il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas.

Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux :

• option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
• option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

En tout état de cause :

• Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
• Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

Il n’est pas possible de cumuler une activité au régime réel avec une autoentreprise. Les deux relèvent de l’entreprise individuelle et il est impossible de créer deux entreprises individuelles. Vous êtes soit au régime réel, soit au régime de la microentreprise.

Comme précisé ci-dessus, il est toutefois possible de garder l’activité en autoentreprise qui ne dépasse pas les plafonds et de créer une structure sociétaire pour l’activité qui a généré plus de chiffre d’affaires, car il est possible de cumuler autoentreprise et société.

La fiscalité dans le cas d'un cumul autoentrepreneur et LMNP

En matière de déclaration d’impôt, tout dépend de la nature de vos revenus et de la catégorie dans laquelle ils sont imposés :

• Si vos activités sont toutes les deux imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’administration fiscale va prendre en compte le chiffre d’affaires global. En fonction du montant de votre chiffre d’affaires, vous relevez alors soit du régime micro-BIC, soit du régime réel (après l’expiration de la période de tolérance de deux années consécutives).
• Si l’une de vos activités est imposée dans la catégorie des BIC et l’autre dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), les deux chiffres d’affaires ne se cumulent pas. Il est toutefois nécessaire de respecter le seuil de chiffre d’affaires applicable à l’activité de micro-entrepreneur.

Déclaration

La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE.

La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET.

Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

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