Déclaration CFE obligatoire pour le statut LMNP : que devez-vous savoir et comment procéder ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ? La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) compose, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET).

Qui est concerné par la CFE en location meublée (LMNP) ?

La CFE concerne les personnes qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant une prestation d’hébergement, elle est due au 1er janvier. Les loueurs en meublé, qu'ils soient professionnels ou non professionnels, sont assujettis à la CFE, quel que soit le régime d'imposition choisi (régime Réel Simplifié ou régime Micro BIC). En effet, dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE.

La CFE est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. L'article 1447 I, alinéa 2 du CGI précise que les activités de location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel. En clair : dès que vous louez un bien meublé de manière habituelle et répétée - que ce soit à l'année à un étudiant ou en saisonnier - vous exercez une activité commerciale aux yeux du fisc.

Quand et comment déclarer la CFE (formulaire 1447-C-SD)

Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée. Pour vous acquitter de vos obligations en matière de LMNP et CFE, vous devez commencer par remplir le formulaire n° 1447 C-SD. Ce formulaire est essentiel pour effectuer votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises. Vous le recevrez après avoir complété toutes les démarches d'immatriculation. Une fois en votre possession, vous devrez le transmettre au service des impôts dans un délai de 15 jours.

Le formulaire 1447-C-SD est un document fiscal utilisé pour la déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Il est requis par l'administration fiscale pour les entreprises, y compris les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), qui doivent payer cette cotisation basée sur la valeur locative de leurs biens immobiliers. Ce formulaire doit être rempli chaque année et contient des informations sur l’entreprise, les locaux loués et les exonérations éventuelles. C’est une étape importante pour rester en conformité avec les obligations fiscales.

Lire aussi: Remplir CFE LMNP: Le Guide

Remplir le formulaire 1447-C-SD : étapes pratiques

Nous vous avons listé les étapes à suivre pour compléter le formulaire 1447-C-SD de déclaration initiale de CFE au mois de Novembre (suivant la déclaration d’activité).

  1. Cadre A1 : identification de l’entreprise (Nom prénom, activités exercées : Loueur en meublé non professionnel, adresse du bien, adresse d'envoi de l’avis, numéro SIRET, code NACE 68.20A ou 68.20B).
  2. Cadre A2 : activité exercée à domicile - renseigner 1 m², dater et signer si l'activité est exercée à l'adresse du bien en location.
  3. Cadre A3 : cocher « création d’établissement » et « début d’activité ».
  4. Cadre B1 : renseigner la date de début d'activité et estimer le chiffre d'affaires que vous pensez réaliser l'année en cours (total des loyers perçus avec charges).
  5. Cadre C : indiquer la nature du bien (appartement, maison), adresse, superficie totale (reporter la superficie en habitation), numéro de lot si copropriété, et cocher la case propriétaire.
  6. Cadre D : principales exonérations - noter que l'administration n'a pas de traitement clair des exonérations de CFE dans le cadre de la location LMNP ; toutefois la CFE est automatiquement exonérée lorsque les revenus LMNP annuels sont inférieurs à 5 000 €.

Attention : Ne pas confondre la CFE (Cotisation foncière des entreprises) et le CFE (Centre de formalité des entreprises)! Le paiement de cette taxe est en effet obligatoire pour toutes les locations meublées, qu’elles soient déclarées au régime Micro-BIC, BIC réel ou encore en SCI à l’IS. A noter que vous disposez d’une exonération totale de la CFE durant votre 1ère année d’activité. La deuxième année, cette taxe sera réduite de moitié.

Calcul de la CFE en LMNP : base, taux et minimum communal

La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. La CFE est calculée sur la base des revenus de l’année N-2. La valeur retenue pour un bien imposé à la CFE en 2022 est celle de 2020.

Taxe additionnelle CCI : 1,12 % calculés sur la même base d'imposition que la CFE (valeur locative cadastrale ou base minimum). Frais de gestion : 1 % du total (CFE + taxe additionnelle CCI). Quand la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est donc due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Exemples chiffrés

Exemples pratiques montrent l'importance de cette charge :

Lire aussi: Avantages et Inconvénients LMNP

  • Appartement LMNP à Lyon, valeur locative cadastrale 12 000 €, taux communal 21,88 % → CFE = 12 000 × 21,88 % = 2 625,60 €.
  • Studio à Bordeaux, valeur locative 8 000 €, taux communal 19,75 % → CFE ≈ 1 580 €.

Pour la plupart des LMNP, le montant se situe entre 100 et 700 euros par an. En revanche, pour des biens de grande valeur dans des communes à taux élevé, la CFE peut dépasser 1 500 €.

Exonérations et dégrèvements : qui y a droit ?

La CFE peut être exonérée sous certaines conditions :

  • Exonération automatique la première année d'activité, puis abattement de 50 % la deuxième année.
  • Recettes locatives inférieures à 5 000 € par an : exonération de plein droit.
  • Location d'une partie de votre logement personnel classé « meublé de tourisme » dans les conditions prévues par le Code du tourisme, ou location de toute ou partie de votre habitation personnelle (chambres d'hôtes) sous conditions.
  • Location occasionnelle de votre résidence personnelle : exonération.

Le dégrèvement de la CFE peut être demandé si la cotisation est jugée disproportionnée par rapport aux recettes locatives (vacance, baisse des loyers, travaux). Pour en bénéficier, le propriétaire doit fournir une demande écrite accompagnée de justificatifs prouvant la situation exceptionnelle.

Paiement de la CFE : démarches en ligne

Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN et ce, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel. La CFE se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours. Le paiement du solde doit intervenir avant le 15 décembre. Deux options de règlement s'offrent à vous : le prélèvement mensuel (à souscrire avant le 30 juin) ou le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre.

Depuis 2019, le paiement de la CFE est exclusivement en ligne. Les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne dans votre espace professionnel. Il est très simple de vous inscrire pour créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr : connectez-vous, rubrique "Consulter" > "Avis de CFE".

Lire aussi: Immatriculation LMNP : Mode d'emploi

[TUTO] Créer un espace professionnel impots.gouv.fr en micro-entreprise

Déductibilité et impact selon le régime fiscal

Pour les loueurs en meublé non professionnels déclarant au régime Réel Simplifié, la CFE est une charge déductible des recettes de l'activité, au même titre que d'autres frais ou taxes payables par les LMNP (assurance, charges de copropriété, taxe foncière). Au régime réel, la CFE est 100 % déductible en tant que charge d'exploitation. Avec le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et vous ne pouvez déduire aucune charge séparément.

Sanctions et conséquences d'une non-déclaration

En cas d'absence de déclaration ou de paiement, l'administration fiscale peut appliquer une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive, ainsi que des intérêts de retard. Un système de régularisation existe pour les LMNP ayant omis leur déclaration ; la démarche spontanée auprès du SIE permet de bénéficier d'une réduction des pénalités.

Cas particuliers à connaître

  • Un numéro SIRET distinct est attribué à chaque établissement : 1 appartement = 1 numéro SIRET = 1 déclaration de la CFE. Vous devrez déclarer et payer la CFE individuellement pour chacun des appartements détenus en LMNP.
  • Possession de plusieurs biens : la CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire possède un bien en location meublée.
  • Cessation d’activité en cours d’année : possibilité de dégrèvement prorata temporis sous conditions et sur demande auprès du SIE.

Foire aux questions (FAQ) - points essentiels

Un LMNP doit-il payer la CFE ? Oui, en principe, dès lors que l'activité de location meublée est exercée de manière habituelle. Quelles exonérations ? Première année d'activité, recettes < 5 000 €, location constituant la résidence principale du locataire, location occasionnelle de la résidence personnelle.

La CFE est-elle déductible des revenus LMNP ? Au régime réel, oui : la CFE est 100 % déductible. Au micro-BIC, non : l'abattement forfaitaire couvre les charges.

Faut-il remplir le formulaire 1447-C-SD chaque année ? Non, la déclaration initiale suffit normalement ; toutefois, toute modification (vente, changement de surface, cessation, ajout d'un bien) impose le dépôt d'un formulaire de modification 1447-M-SD.

Conseils pratiques pour éviter les erreurs

  • Immatriculez votre activité auprès de l'INPI et obtenez votre SIRET dès le début.
  • Remplissez et renvoyez le formulaire 1447-C-SD dans les délais (15 jours après réception).
  • Créez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr pour consulter et payer votre avis de CFE.
  • Vérifiez les exonérations possibles et conservez les justificatifs (bail, quittances, attestations).
  • Si vous contestez un avis, contactez votre SIE avant de payer et, si nécessaire, déposez une réclamation avec justificatifs.

Tableau récapitulatif : base minimale de CFE selon tranches de CA (exemples)

Tranche de recettes N-2 Base minimum (ex. 2024) Base minimum (ex. 2025)
5 001 - 10 000 € Entre 237 et 565 € Entre 243 et 579 €
10 001 - 32 600 € Entre 237 et 1 130 € Entre 243 et 1 158 €
32 601 - 100 000 € Entre 237 et 2 374 € Entre 243 et 2 433 €
100 001 - 250 000 € Entre 237 et 3 957 € Entre 243 et 4 056 €

En LMNP, la CFE n'est pas forcément une catastrophe financière : elle est le plus souvent comprise entre 100 et 700 € par an, déductible au régime réel, et assortie d'exonérations (première année, recettes < 5 000 €, résidence principale du locataire…). Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler si vous souhaitez être accompagné.

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