LMNP : Conditions et Procédures de Remboursement de la TVA

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux, mais la question de la TVA en location meublée peut prêter à confusion. En principe, louer un logement meublé n’impose pas de facturer la TVA, ce qui dispense la plupart des propriétaires de cette formalité.

Cependant, certaines locations meublées peuvent être soumises à la TVA - notamment depuis les récentes réformes fiscales - et cela ouvre droit à la récupération de la taxe sur vos dépenses. L’intérêt de la TVA : si vous y êtes assujetti, vous pourrez récupérer la TVA payée sur l’achat d’un bien neuf et sur vos dépenses (travaux, mobilier, etc.), ce qui réduit le coût de votre investissement.

En revanche, cela implique de facturer la TVA aux locataires et de respecter des obligations déclaratives strictes (formulaires CA3/CA12 sur impots.gouv). En location meublée (LMNP), les loyers sont exonérés de TVA par défaut, sauf exceptions. Vous ne facturez donc pas de TVA à vos locataires dans la majorité des cas.

En pratique, cela signifie que la majorité des bailleurs en meublé n’ont aucune démarche de TVA à effectuer. Vous encaissez les loyers “hors taxes” et vous supportez la TVA sur vos dépenses (travaux, mobilier…) sans possibilité de la déduire.

Par exemple, un propriétaire LMNP classique qui loue son appartement meublé à l’année ne peut pas récupérer la TVA sur l’achat des meubles ou sur des travaux, car son activité n’est pas assujettie à TVA. L’exonération de TVA en LMNP n’est pas absolue. La loi fiscale prévoit plusieurs cas où la location meublée bascule dans le champ de la TVA.

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Il est crucial de connaître ces exceptions pour ne pas commettre d’erreur (par exemple, offrir certains services à vos locataires pourrait vous faire passer sans le savoir en statut assujetti à TVA). Quand un LMNP doit-il facturer la TVA ? Deux grandes situations peuvent rendre un loueur en meublé imposable à la TVA : la fourniture de prestations para-hôtelières et certains types de locations touristiques spécifiques.

Quand un LMNP doit-il facturer la TVA ?

Deux grandes situations peuvent rendre un loueur en meublé imposable à la TVA : la fourniture de prestations para-hôtelières et certains types de locations touristiques spécifiques. Depuis 2025, un critère de durée du séjour s’ajoute également.

1. Les Prestations Para-Hôtelières

La loi considère que si vous ne faites que “louer un logement meublé”, vous exercez un louage de chose (activité civile exonérée de TVA). En revanche, si vous proposez en sus de la location des services similaires à ceux d’un hôtel, vous réalisez un louage de services assimilé à de l’hôtellerie, ce qui est soumis de plein droit à la TVA.

Dès que 3 de ces 4 services sont offerts de façon habituelle, la location meublée est requalifiée en activité para-hôtelière et le bailleur devient assujetti à la TVA. La simple proposition de ces services suffit, peu importe que le locataire en profite effectivement ou non : par exemple, mentionner dans votre annonce un option petit-déjeuner, un ménage hebdomadaire ou un service de conciergerie entraîne l’assujettissement, même si ces options sont peu utilisées.

Vous pouvez déléguer ces services à une entreprise extérieure sans perdre votre exonération, à condition que ce soit bien le prestataire tiers qui les facture directement aux locataires. Si vous n’êtes pas l’intermédiaire de facturation, vous n’êtes pas considéré comme fournissant vous-même les services hôteliers.

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2. Locations Touristiques Spécifiques

Indépendamment des prestations para-hôtelières, le CGI soumet déjà à TVA certaines locations à un exploitant : par exemple les logements situés en résidences gérées (tourisme classé, affaires, étudiant, senior, EHPAD…), loués par bail commercial à un professionnel assujetti.

Dans ces schémas, la location au profit de l’exploitant est elle-même taxable de plein droit (location destinée à une fourniture de logement meublé soumise à TVA) : le bailleur facture un loyer HT + TVA au taux réduit de 10 % (hébergement/parahôtelier ou meublé avec services) ou 5,5 % pour certains établissements médico-sociaux.

Franchise en Base de TVA

Même si votre activité de location meublée entre juridiquement dans le champ de la TVA, il existe un dispositif d’allègement appelé franchise en base de TVA. Ce mécanisme permet aux petites entreprises (dont les loueurs en meublé) de ne pas facturer ni déclarer la TVA tant qu’elles restent sous un certain plafond de chiffre d’affaires.

Pour la location meublée classique (longue durée sans services, considérée comme prestation de services au sens fiscal), le seuil est bien plus bas : 37 500 € annuels, toléré jusqu’à 41 250 € si N-1 était sous 37 500 €. Tant que vos recettes restent sous le seuil pertinent, la franchise s’applique automatiquement : vous n’avez aucune déclaration de TVA à déposer et n’ajoutez pas de TVA sur vos loyers.

Par contre, si vous franchissez le seuil en cours d’année, vous perdez le bénéfice de la franchise dès le 1er jour du mois suivant le dépassement (ou dès le 1ᵉʳ janvier de l’année suivante selon les cas). Option volontaire : même en deçà du seuil, un loueur peut opter pour payer la TVA s’il y trouve un avantage (typiquement pour récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf).

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L’option se formalise par courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) et prend effet immédiatement (au 1ᵉʳ jour du mois de la demande). L’option doit être maintenue au minimum 2 ans.

Déclaration et Remboursement de la TVA

Si votre activité de location meublée est assujettie à la TVA (de plein droit ou par option volontaire), cela signifie que vous devez facturer la TVA à vos locataires mais aussi que vous pouvez déduire la TVA sur vos propres dépenses professionnelles.

En synthèse, la règle est : vous récupérez la TVA sur tout bien ou service acheté à un fournisseur assujetti (par exemple une entreprise qui vous facture avec TVA). Le gain est alors de 20 % sur la plupart des dépenses, ou 10 % sur celles taxées à 10 %.

S’immatriculer et obtenir un numéro de TVA intracommunautaire : lors de votre déclaration de début d’activité via le guichet unique de l'INPI, cochez l’option de régime TVA réel si vous savez être assujetti. Sinon, plus tard, adressez une demande d’assujettissement à la TVA par lettre recommandée à votre SIE.

Dans ce courrier, vous pouvez préciser votre engagement à respecter les conditions (par exemple confier la gestion du bien à un professionnel pendant 9 ans dans le cadre d’une résidence de services). Facturer la TVA à vos locataires : dès que vous êtes assujetti, vos quittances de loyer ou factures doivent mentionner la TVA (10 % sur le loyer principal).

Demander le remboursement de la TVA sur vos achats importants (comme le bien immobilier). Pour cela, vous remplissez le formulaire 3519 de demande de remboursement de crédit de TVA, à envoyer à votre SIE avec les justificatifs : facture d’achat TTC du bien avec TVA mentionnée, copie du bail commercial si applicable, RIB, etc.

Une fois ces démarches effectuées, le remboursement intervient sous quelques semaines à quelques mois. D’après les retours d’expérience, le délai est en général de 2 à 4 mois, pouvant aller jusqu’à 6 mois. La TVA sur un bien neuf représente 16,67 % du prix TTC (20 % du prix HT).

Vous devez d’abord avancer cette somme au promoteur, puis attendre son remboursement. Pour éviter d’immobiliser votre trésorerie, sachez que certaines banques proposent des “prêts relais TVA” couvrant ce montant, remboursables une fois le crédit de TVA perçu.

Obligations en Cas de Revente

Un propriétaire LMNP qui a récupéré la TVA lors de l’achat d’un logement doit s’engager à conserver le bien en location meublée taxable pendant au moins 20 ans. Ce délai correspond à la période de régularisation de la TVA prévue par l’administration fiscale.

Si vous revendez le bien ou cessez l’activité avant les 20 ans, vous devrez restituer une partie de la TVA initialement récupérée, au prorata des années non effectuées. Il existe toutefois une solution pour éviter la régularisation : revendre le bien à un acquéreur qui reprend l’activité soumise à TVA.

Dans ce cas, l’acheteur reprend à son compte l’engagement de TVA sur les années restantes et vous n’avez pas à rembourser au moment de la vente. Cette modalité nécessite que le bail commercial ou les contrats soient transférés au successeur, et que celui-ci soit lui-même redevable de la TVA.

Déclarations et Obligations Déclaratives

Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA en LMNP, vous devez respecter des obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale. La déclaration de TVA se fait en ligne sur votre compte fiscal professionnel sur le site Espace Professionnel impots.gouv.fr.

En régime simplifié, dépôt du formulaire CA12 annuel avec deux acomptes en cours d’année. En régime normal, déclaration CA3 mensuelle ou trimestrielle. Il faut être assujetti (services para-hôteliers ou bail commercial en résidence de services), opter pour le régime réel et facturer la TVA. La demande de remboursement se fait via le formulaire 3519, avec justificatifs.

Tableau Récapitulatif des Taux de TVA Applicables

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