CFE et Location Meublée : Comprendre Vos Obligations en Tant Que Loueur

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location meublée, vous vous demandez probablement si vous devez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). En tant que loueur meublé, il existe des règles spécifiques à prendre en compte en fonction de la nature de votre location. La CFE est une taxe locale perçue par les collectivités territoriales, destinée à financer les services publics locaux.

Elle est payée par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé. En général, tous les loueurs en meublé doivent s’acquitter de la CFE si leur activité génère des revenus imposables. Cependant, en fonction de la localisation et de la politique fiscale locale, les loueurs en meublé de tourisme ou en location saisonnière peuvent bénéficier de certaines exonérations fiscales, notamment si leur bien est un meublé de tourisme classé. Vous avez des doutes sur votre situation ? Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier.

En tant que loueur en meublé, vous êtes soumis à la CFE si vous exercez une activité commerciale. Cela concerne notamment les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui génèrent des revenus locatifs. En effet, la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, même les propriétaires particuliers de locations meublées sont redevables de la CFE.

Qu'est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010. La CET se compose de deux éléments :

• La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

La CFE est un impôt local dû à la commune où se situe le bien en location meublée. Elle concerne aussi bien les LMNP que les loueurs en meublé professionnels (LMP). Il est important de noter que la CFE est due pour chaque adresse placée en location meublée. Même si vous êtes un particulier, dès lors que vous proposez des locaux meublés, vous exercez une activité commerciale professionnelle.

Lire aussi: LMNP et INPI : Démarches d'immatriculation

Exonérations Possibles de la CFE

Il existe plusieurs exonérations possibles de la CFE, en particulier pour les loueurs en meublé de tourisme ou les locations saisonnières. Selon la nature de l’activité, une exonération totale ou partielle peut s’appliquer. Une exonération complète est généralement accordée pour les loueurs en meublé classés en tant que meublé de tourisme. La location meublée de tourisme classée fait référence à une location saisonnière dans un bien qui a été agréé par les autorités locales et obtient un classement officiel.

Les loueurs en meublé de tourisme classé peuvent bénéficier d’une exonération totale de la CFE, sous réserve de respecter certaines conditions. Cette exonération concerne principalement les logements utilisés pour des séjours courts, comme les locations saisonnières ou les gîtes. Pour bénéficier de l’exonération de la CFE, il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée en tant que meublé de tourisme classée auprès des autorités compétentes.

Si votre location meublée n’est pas classée, vous serez soumis à la CFE en fonction de la valeur locative de votre bien. Si votre bien est destiné à la location meublée mais n’est pas classé, vous devrez payer la CFE, ce qui peut représenter un coût supplémentaire pour votre activité. Ce montant varie en fonction des spécificités locales et de la taille de votre bien.

En résumé, la location meublée de tourisme classée offre des avantages fiscaux importants, dont l’exonération de la CFE. Si vous êtes un loueur en meublé, il est conseillé de faire classer votre bien afin de bénéficier de ces avantages et optimiser vos coûts fiscaux.

Cas Spécifiques d'Exonération

• vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
• vous n'êtes pas exonérées de plein droit et vous n'êtes pas concerné par la mention précédente, mais vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle. Sont notamment visés les propriétaires qui donnent en location des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle.

Exemple Concret : Simon et Son Appartement à Marseille

Simon est propriétaire d’un appartement qu’il loue en meublé de tourisme à Marseille. Au départ, il ne savait pas qu’il devait déclarer son activité et s’interrogeait sur l’obligation de payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Lire aussi: LMNP et micro-BIC : le guide

• Situation initiale: Son appartement n’était pas classé en tant que meublé de tourisme. La location générait des revenus réguliers mais Simon payait la CFE chaque année, calculée sur la base de la valeur locative de son bien.
• Action entreprise: Après avoir découvert que le classement en meublé de tourisme pouvait l’exonérer de la CFE, être référencé auprès de l’office de tourisme et réduire les taxes de séjour, Simon a donc entrepris les démarches nécessaires. Il a :
  • Sollicité un organisme agréé pour évaluer son bien.
  • Obtenu un classement officiel en meublé de tourisme grâce à la qualité des équipements et des services proposés.
  • Déclaré son bien auprès des autorités locales.
• Résultat: Grâce au classement, Simon bénéficie désormais d’une exonération totale de la CFE et d’obtenir davantage de réservation en direct.

Nouvelle Imposition à la CFE pour les LMNP

Jusqu’à présent, les loueurs en meublés non professionnels qui possédaient un bien dans une résidence services (étudiants, personnes âgées, vacances…) loué à un gestionnaire via un bail commercial, n’étaient pas redevable de la CFE. Seul le gestionnaire était concerné.

Les règles du jeu ont changé en 2024 ! Tous les intervenants -propriétaires comme gestionnaires - sont désormais soumis à la CFE. Concrètement, cela signifie que les Loueurs en meublés non professionnels comme professionnels doivent s’acquitter d’une nouvelle charge fiscale, à régler au plus tard le 15 décembre.

Cette évolution fiscale découle d’une mise à jour de la doctrine administrative en date du 8 novembre 2023. Ainsi, l’administration fiscale considère désormais que « en cas de conventions en cascade, l’activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire intermédiaire, est imposable ».

Applicabilité aux LMNP

Investir dans l'immobilier locatif en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages, mais soulève également des questions fiscales importantes. Parmi elles, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un sujet récurrent et crucial. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local obligatoire pour les activités commerciales, incluant la location meublée non professionnelle (LMNP). La CFE est calculée sur la base de la valeur locative des biens et varie selon le chiffre d'affaires ou les recettes. Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en 2025 ?

En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Lire aussi: Obligations fiscales du LMP en matière de TVA

Définition de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Mise en place depuis 2010 par la loi de finances, la cotisation foncière des entreprises (CFE) remplace l'ancienne taxe professionnelle. Cet impôt local s'applique aux loueurs en meublé professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sur la base de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité.

Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.

La CFE constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale. Un avantage notable : sous le régime réel, cette taxe devient déductible des revenus locatifs, au même titre que les charges de copropriété.

CFE : Est-ce un Impôt Obligatoire ?

La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette règle s'applique même aux propriétaires déclarant au régime d'imposition micro-BIC.

Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.

Qui Doit Payer la CFE ?

Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.

Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin.

Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. Pour faciliter la gestion de cette taxe, un prélèvement mensuel peut être mis en place via votre compte professionnel sur le site des impôts.

LMNP : Quel est le Montant de la CFE ?

La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025.

Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €.

Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.

Exonération de CFE : Qui Est Concerné en 2025 ?

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE en 2025. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.

Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune.

Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.

Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.

Tableau récapitulatif des exonérations de CFE

Déclaration LMNP et CFE : Quand Effectuer sa Déclaration ?

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

• Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
• Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.

Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.

Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.

Quelles Sont les Conséquences d'Une Non-Déclaration de la CFE ?

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.

Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs.

Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.

Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE.

Exemple de Calcul de CFE en LMNP

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.

Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €.

Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Astuce : pour optimiser votre gestion, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE, soit environ 219 € pour le bien lyonnais et 132 € pour le studio bordelais.

Questions Fréquentes

CFE ou CVAE : Quelle Différence ?

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) s'applique uniquement aux loueurs en meublés réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 500 000 €, tandis que la CFE concerne tous les LMNP dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 5 000 €.

Le taux de la CVAE diminue progressivement jusqu'à sa suppression définitive prévue en 2027, permettant aux loueurs meublés de se concentrer uniquement sur leur déclaration CFE annuelle.

Je Dispose de Plusieurs Appartements LMNP : Qu'en Est-il de la CFE ?

La possession de plusieurs biens en LMNP vous soumet à des règles spécifiques pour la CFE. Un numéro SIRET distinct est attribué à chaque appartement, nécessitant une déclaration séparée auprès des services fiscaux.

balises: #Cfe

Articles populaires:

• Informations Clés: SARL DU CARBONNET
• Yomoni : 40 Jours
• Formalités CCI auto-entreprise
• En savoir plus sur CFE+ Volvo
• Les implications de la faute en droit du travail