TVA et Location: Conditions d'Assujettissement et Exonérations

La question de l'assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) des loyers est un sujet complexe qui dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de location (meublée ou non), l'usage du bien (habitation, professionnel ou commercial) et le statut du bailleur.

En règle générale, l'activité de location d'un bien n'est pas soumise à la TVA. Cependant, il existe des exceptions et des options permettant de percevoir et payer la TVA, notamment pour les propriétaires particuliers.

TVA et Location Meublée à Usage d'Habitation

La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, certaines prestations sont imposables :

Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées.
Les prestations de parahôtellerie.
Les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

TVA et Location Non Meublée pour les Professionnels et Particuliers

Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier, sont en principe exonérées de TVA. Par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage. Par exemple, si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.

TVA sur les Loyers Commerciaux

Les locations sont imposables lorsqu’elles sont réputées commerciales. Une location est réputée commerciale si :

Elle constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial.
Elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés.
Le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.

Néanmoins, ce n'est pas parce qu'une location n'est pas à usage commercial qu'elle est forcément non imposable. En effet, vous devez connaître la catégorie à laquelle appartient votre loyer selon qu'il est meublé ou non, et selon l'usage que vous en faites.

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés. Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Option de TVA sur les Loyers Professionnels

Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel. Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Les propriétaires bailleurs et les SCI peuvent opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier !

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Si le propriétaire souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

LMNP TVA, comment la récupérer sur votre investissement locatif ?

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

TVA sur les Immeubles Aménagés

Sont considérées comme des immeubles aménagés des locaux ou des terrains qui sont pourvus des aménagements nécessaires, sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ces immeubles sont destinés n'est pas possible. On parle ici par exemple des salles meublées à usage de réunion, des immeubles à usage de clinique comportant des installations spécialisées, des salles de spectacle aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ou des terrains de camping pourvus d’aménagements (sanitaires…). Les locations portant sur ces immeubles sont en principe imposables.

Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %.

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

La distinction entre une location nue et une location aménagée n’est toutefois pas toujours évidente en pratique. L’administration fiscale a aligné sa doctrine en indiquant que sont considérées comme équipées « toutes les locations de locaux à usage professionnel munis de mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité ».

En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.

L’option porte par défaut sur toutes les locations consenties sur les locaux éligibles de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, mais il est désormais possible d’en limiter la portée à condition de désigner de façon précise et non équivoque les seuls locaux (éligibles bien entendu) dont le bailleur entend taxer la location à la TVA.

La déduction de la TVA grevant l’acquisition et les frais de fonctionnement de l’immeuble affecté à une activité locative étant conditionnée à la taxation des loyers, il est essentiel de déterminer le régime d’imposition de la location et, le cas échéant, de prendre soin d’exercer les options requises pour assurer la détaxation des dépenses.

TVA sur la Location de Véhicules Automobiles

Pour savoir si le bailleur d'un véhicule est soumis ou non à la TVA, il doit savoir à quelle catégorie son véhicule appartient: véhicule utilitaire ou véhicule de tourisme. Néanmoins il existe des exceptions en fonction de l'activité. De plus, il existe des dispositifs pour certains véhicules en particulier (4x4, quads...). Pour des informations plus détaillées retrouvez notre article concernant la TVA sur la location de véhicules automobiles.

SCI et TVA sur les Loyers

Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir si une SCI est assujettie ou non à la TVA, il faut d'abord s'interroger sur :

L'ameublement ou l'aménagement bien (meublé ou nu).
L'usage du local (professionnel, habitation ou agricole).

En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables :

Soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR).
Soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer.

Location à Usage Professionnel

Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche, si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.

Location à Usage d'Habitation

Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.

Location à Usage Agricole

Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception : si le bail est enregistré et que le loueur est assujetti à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

En d'autres termes :

Location à usage professionnel : TVA applicable si le bien est aménagé, exonération si le bien est nu.
Location à usage d'habitation : Exonération systématique de TVA, que le bien soit meublé ou nu.
Location à usage agricole : Exonération systématique de TVA, sauf exception si le bail est enregistré et le loueur est assujetti à la TVA.

Type de location	SCI et TVA
Usage professionnel (bien nu)	Exonérée de TVA
Usage professionnel (bien aménagé)	Assujettie à la TVA
Usage d'habitation (meublé ou nu)	Exonérée de TVA
Usage agricole	Exonérée de TVA (sauf exception)

Option de TVA sur les Loyers

L’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA prévue à l’article 260, 2° du CGI, a récemment fait la une de la jurisprudence nationale. Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (Art. Les bailleurs qui le souhaitent peuvent cependant opter pour soumettre les loyers perçus au titre de ces locaux à la TVA (Art. L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art.

Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct (Art.

A cet égard, on notera que l’administration fiscale admet que l’option puisse être exercée avant que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble, avant qu’il en ait la jouissance ou dès la constitution d’une société ayant vocation a donné un immeuble en location (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404, point 230).

Le CGI indique lui-même que l’option peut être exercée alors même que l’immeuble n’est pas encore achevé (Art.

Calculer le Taux de TVA d’un Loyer Commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Qui Paye la TVA du Loyer d’un Local Commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi Opter pour la TVA sur le Loyer d’un Local Commercial ?

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

Déclarer la TVA pour un Loyer d’un Local Commercial Loué Équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

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