TVA et Loyer Commercial : Conditions et Implications en France

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

La TVA d’un bail commercial pour un local loué nu ou équipé

La TVA sur les loyers de baux commerciaux s’applique selon les régimes de TVA et règles suivantes :

• Local commercial loué nu : Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.
• Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Exceptions à l'exonération de TVA pour les locaux loués nus

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

• Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
• Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial. C'est notamment le cas de la personne qui, ayant fait apport à une société dont elle est gérante de son fonds de commerce, donne en location à la même société l'immeuble nécessaire à l'exploitation de ce fonds (CE 21 décembre 1962 ; 19 décembre 1966, nos 64833 et 64834) ou du négociant en boissons qui, louant des locaux nus à usage de débits de boissons, fait obligation aux locataires de s'approvisionner en boissons auprès de lui ou de tout autre établissement désigné par lui (rép. Voisin, JO AN 29 août 1970, p.
• Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Exemples de locaux commerciaux équipés

Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

Lire aussi: Exonérations de TVA en matière de location

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Qu'entend-on par local équipé ?

Les biens mis à disposition par l'exploitant pour assurer ses prestations d'hébergement soient spécialement aménagés pour un usage d'habitation. l'exploitant assure l'accueil. le bailleur utilise la location pour poursuivre sous une forme particulière l'exploitation d'un actif commercial. C'est notamment le cas de la personne qui, ayant fait apport à une société dont elle est gérante de son fonds de commerce, donne en location à la même société l'immeuble nécessaire à l'exploitation de ce fonds (CE 21 décembre 1962 ; 19 décembre 1966, nos 64833 et 64834) ou du négociant en boissons qui, louant des locaux nus à usage de débits de boissons, fait obligation aux locataires de s'approvisionner en boissons auprès de lui ou de tout autre établissement désigné par lui (rép. Voisin, JO AN 29 août 1970, p. la location constitue pour le bailleur un moyen d'accroître ses débouchés.

Calculer le taux de TVA d’un loyer commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Qui paye la TVA du loyer d’un local commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d’un local commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

Comment déclarer son option pour la TVA ?

S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

Option de TVA sur les loyers professionnels

Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel. Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.

Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local.

L'option ne couvre pas obligatoirement tous les locaux. Le bailleur peut en effet choisir la soumission à la TVA de seulement certains de ses locaux, dès lors que l'option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés. Ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location (Rép.

L’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA prévue à l’article 260, 2° du CGI, a récemment fait la une de la jurisprudence nationale. Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (Art.

Les bailleurs qui le souhaitent peuvent cependant opter pour soumettre les loyers perçus au titre de ces locaux à la TVA (Art. L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art.

Modalités d'exercice de l'option

L'option doit impérativement faire l'objet d'une déclaration expresse et requiert donc un écrit adressé à l’administration fiscale. La mention de l’option dans le bail, le dépôt de déclarations de TVA et l'acquittement de la taxe ou le dépôt d'une demande de remboursement de crédit de taxe non imputable ne peuvent valoir option, cette dernière ne pouvant pas être tacite ou implicite.

L’option porte par défaut sur toutes les locations consenties sur les locaux éligibles de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, mais il est désormais possible d’en limiter la portée à condition de désigner de façon précise et non équivoque les seuls locaux dont le bailleur entend taxer la location à la TVA.

Date d'effet et durée de l'option

L’option prend en principe effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. Elle peut être exercée avant le début de l’activité locative effective, y compris en cours de construction de l’immeuble. Dans ce cas, sa date d’effet est celle du début de l’activité.

Sauf intervention de l’un des événements suivants entraînant cessation d’activité, l’option couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Une fois passée cette période initiale, l’option se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’elle soit dénoncée.

La cession de l’immeuble est, en principe, un événement mettant fin à l'option chez le cédant et obligeant le cessionnaire à formuler une nouvelle option pour lui-même s’il le souhaite. Par exception, l'Administration admet que dans l'hypothèse d'actes emportant substitutions de détenteurs de l'immeuble, l'option exercée peut être transférée à la personne venant aux droits sur l'immeuble.

Tableau récapitulatif : TVA et types de location

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.

Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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