L'Observatoire du Financement du Logement: Définition et Enjeux
L'Observatoire du Financement du Logement (OFL) est une structure créée en 2007, fruit de la synergie entre Michel MOUILLART, Professeur d’Économie, Crédit Logement, société spécialiste de la garantie des prêts immobiliers aux particuliers, au service des banques et de leurs clients, et CSA Research, expert des études marketing et d’opinion, sur l’ensemble des secteurs clés de l’économie. Il propose une analyse précise du financement des marchés résidentiels en France. Les analyses qu'il réalise s'appuient sur un portefeuille d’environ 250 000 opérations immobilières nouvelles garanties chaque année.
L’Observatoire Crédit Logement / CSA propose ainsi une analyse de l’évolution d’indicateurs moyens, sur des registres d’observation comparables et à structure de marché inchangée. Le marché de l’accession concerne les opérations de financement d’acquisition de la résidence principale. Projet immobilier d’un particulier financé par recours à un ou plusieurs prêts immobiliers.
L'Observatoire Local des Loyers (OLL) met à disposition les statistiques des niveaux de loyers du parc locatif privé afin d'offrir une vision fiable des marchés locatifs locaux. Chaque observatoire des loyers collecte les loyers pratiqués sur son territoire et traite les données.
Conférence de L'Observatoire Crédit Logement / CSA 2ème Trimestre du 11 juillet 2023
I. Contexte et Défis du Logement en France
Depuis des années, la France fait face à une « crise du logement ». La production de logements est inférieure aux besoins dans plusieurs zones du territoire. Le nombre de logements construits en France en 2011 était d'environ 421 000. Pourtant, l'objectif annuel serait de 500 000 logements par an pendant 10 ans pour répondre à la demande croissante, alimentée par une démographie forte d'Europe.
En parallèle, le prix moyen du m² a augmenté de 31 % entre 2006 et 2010. La surface de terrain à bâtir s'est réduite de 17 %. Cette situation a entraîné un accroissement des couronnes périurbaines et une augmentation de l'effort financier des ménages pour se loger.
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Dans un environnement politico-économique préoccupant, les intentions d’achat de logements ont diminué et les banques renforcé leurs stratégies prudentielles. La durée moyenne des crédits octroyés reste particulièrement élevée depuis un an. Néanmoins, les rythmes de progression qui se révèlent de mois en mois tiennent pour beaucoup à une référence particulièrement dégradée, celle des premiers mois de 2024 : et dans les faits, la reprise du marché perd de la vigueur.En effet, l’activité constatée durant le 1er semestre de 2025 reste très inférieure à son niveau moyen des années 2016 à 2019 : - 29 % pour le nombre de prêts accordés et - 39 % pour la production de crédits.
II. Le Logement Social: Un Enjeu Crucial
La construction de logements sociaux est un paramètre essentiel. L'objectif poursuivi par le projet de loi est double, particulièrement dans les zones tendues. Il vise à maîtriser le prix du foncier public et à financer plus d'opérations, sur foncier public comme sur d'autres fonciers.
La loi Solidarité et au renouvellement urbains (SRU) impose aux communes d'atteindre 20% de logements sociaux dans leur parc de résidences principales. Les communes qui ne respectent pas cet objectif font l'objet d'un constat de carence et d'un prélèvement annuel. Les prélèvements sont majorés pour plus de 90% des communes.
Tableau Récapitulatif des Obligations et Sanctions (Loi SRU)
| Obligation | Conséquence en cas de non-respect |
|---|---|
| Atteindre 20% (ou 25%) de logements sociaux | Constat de carence, prélèvement annuel majoré |
| Réaliser des logements locatifs sociaux | Majoration du prélèvement |
III. Mobilisation du Foncier Public
L'État s'engage en faveur du logement en mobilisant le foncier public. Un programme vise à construire sur 2 000 hectares de terrains publics. La cession gratuite de terrains inutiles à l'État est encouragée, justifiant une attention particulière.
La méthode du compte à rebours est utilisée pour l'évaluation du prix de cession. La valeur du terrain est déterminée en fonction de son usage futur, des coûts des travaux à réaliser et de la marge du promoteur. Les recettes de cession servent notamment à la dépollution.
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IV. Évolution du Marché de l'Accession à la Propriété
L’Observatoire du financement du logement (OFL) traduit ces évolutions : alors que les opérations d’accession à la propriété (achat d’un logement à usage de résidence principale) financées via un prêt bancaire en Île-de-France avaient fortement progressé entre 2013 et 2019 (passant de 135 600 à 156 200 environ), celles-ci ont reculé dès 2021, d’après cette source (134 400, soit un retour au niveau de 2013), avant d’enregistrer une chute sévère entre 2021 et 2023, tombant à seulement 96 600 opérations. Avec près de 60 000 transactions résidentielles en moins entre 2019 et 2023 (-38 %), la contraction décrite par l’OFL est plus sévère encore que celle observée sur l’ensemble du parc à travers la base DVF (-30 %).
Les données de l’OFL montrent également que les dossiers de prêt pour du logement individuel connaissent une baisse plus marquée (-47 % entre 2019 et 2023) que le logement collectif (-33 %). En cette période d’érosion du marché, les logements collectifs, déjà largement majoritaires (65 % en 2019 et 64 % en 2013), voient donc leur part progresser encore pour représenter 70 % des achats en 2023. Sur cette dernière année, les ventes de logements collectifs deviennent même majoritaires en grande couronne (51 % des ventes, contre 44 % en 2021 et 2019, et 46 % en 2013).
V. Impact sur les Primo-accédants et Secundo-accédants
Si l’ensemble des segments de la clientèle ont été affectés par la forte contraction du marché de l’accession, tous ne l’ont pas été de façon égale. Les primo-accédants ont été les plus touchés. Alors que leur part parmi les dossiers de prêt avait cru fortement entre 2013 et 2019, passant de 58 % à 67 % des dossiers, celle-ci est retombée à 58 % en 2021 et à seulement 49 % en 2023.
A contrario, les secundo-accédants ont mieux résisté (51 000 en 2019 et 49 000 en 2023) et ont donc vu leur part passer de 33 % à 51 % des accédants entre 2019 et 2023, bien que la période ne soit pas non plus forcément propice à la revente d’un bien immobilier.
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