Plan de Financement Immobilier: Guide Complet

Vous avez un projet d’achat immobilier et la question se pose maintenant de savoir comment vous allez pouvoir le financer : c’est à ce moment qu’intervient le plan de financement. Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier.

Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener votre projet à bien. Vous pouvez aussi simuler directement votre prêt via notre simulateur en ligne. Cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter.

Qu'est-ce qu'un Plan de Financement Immobilier ?

Le plan de financement consiste à mettre en miroir l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et l’ensemble des ressources dont vous disposez. En procédant ainsi, il vous sera plus facile d’établir le montant exact que vous devrez emprunter à la banque. Si possible, faites en sorte d’établir votre plan de financement au plus tôt et à tête reposée.

Grâce à l’élaboration d’un tableau récapitulatif, le plan de financement recense les dépenses liées à ce projet immobilier et les ressources disponibles pour le réaliser. Le plan de financement permet de déterminer si un projet d’achat immobilier est réalisable. Il est indispensable dès que vous ne réalisez pas un achat comptant pour ce projet d’accession à la propriété.

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Lire aussi: Étapes du plan de financement immobilier

• Acheter un terrain à bâtir
• Construire un logement
• Acheter un logement
• Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
• Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Le plan de financement est une étape cruciale dans votre projet immobilier. C’est le tableau qui retrace l’ensemble de vos dépenses et ressources. Celui-ci vous permettra d’ajuster votre budget.

Les Dépenses à Intégrer dans Votre Plan de Financement

Dans votre plan de financement vous devrez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget. Un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte. Le prix d’achat est l’un d’entre eux bien évidemment. Il est à indiquer en premier.

• Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
• Frais de notaire
• Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
• Frais de dossier du prêt
• Frais de dossier de l'assurance emprunteur
• Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
• Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
• Rémunération du courtier (éventuellement)

Frais d’agence

Les frais d’agence correspondent à la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage. Situé en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière.

Lorsque vous passez par une agence immobilière, vous devrez payer une commission comprise entre 4 et 8% du prix de vente. Cette somme doit donc être ajoutée dans votre plan de financement immobilier.

Lire aussi: Modèle Excel Plan de Financement

Frais de dossier

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque doit prendre le temps d’analyser et monter votre dossier. C’est un service qu’elle vous fait bien évidemment payer. Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier, mais en passant par un courtier immobilier vous pouvez parfois obtenir une exonération de ces frais.

Pour toute demande de prêt immobilier, la banque analyse le dossier. Lorsque le prêt immobilier est accepté, le traitement du dossier est facturé. Le montant varie selon la banque.

Frais de courtage

Passer par un courtier immobilier est un gain de temps considérable dans un projet immobilier. Si vous manquez de temps pour contacter les banques ou que les démarches administratives vous angoissent, le courtier est une solution idéale pour vous faciliter la tâche.

Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage sont ainsi à indiquer dans votre plan de financement. Sachez que dans le cas où vous passez par un courtier immobilier, et que votre projet arrive à terme, vous devrez vous acquitter des frais de courtage. Ceux-ci peuvent être fixes ou représenter un pourcentage de votre financement immobilier.

Pour gagner du temps et obtenir des conditions de crédit avantageuses, l’accompagnement par un courtier immobilier est nécessaire. Si votre demande de financement est acceptée, vous devrez régler des frais de courtage.

Lire aussi: Tout savoir sur le plan de financement

Les frais de garantie

Dans le cadre d'un prêt immobilier, vous êtes tenu de souscrire à une garantie. La garantie protège la banque lorsque vous présentez un défaut de paiement.

On distingue :

• l’hypothèque,
• l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD),
• le nantissement,
• le cautionnement.

Chacune de ces garanties a un coût. Celles-ci diffèrent entre elles et selon votre projet. Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.

Pour tout emprunt immobilier, vous devez présenter une garantie à la banque. Elle sert de protection en cas de défaut de paiement de vos échéances de remboursement de crédit.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents :

• les impôts et taxes : c’est en réalité la grande majorité de ces frais. Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
• les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes, en faisant notamment appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
• les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher, plus les émoluments du notaire sont élevés.

Les frais de notaire doivent être ajoutés à votre tableau de financement immobilier.

Le coût des travaux et charges de copropriété

Il est possible que lors de votre achat immobilier, vous souhaitiez faire quelques travaux. Dans ce cas, il faudra les ajouter dans votre plan de financement. Il en est de même pour les éventuelles charges de copropriété ou les travaux prévus par la copropriété dans le cas d'un achat d'appartement.

Si vous vous dirigez vers l’immobilier ancien, vous devez prévoir les frais correspondant à la réalisation de travaux.

Coût des intérêts et coût de l’assurance

Coût des intérêts

Le coût des intérêts est lié au taux d’intérêt imposé sur votre prêt immobilier. L'octroi d’un prêt immobilier à un coût, celui-ci est représenté par les intérêts. Lorsque vous rembourserez votre crédit, les mensualités serviront à rembourser le prêt mais aussi à payer les intérêts.

À partir du montant que vous souhaitez emprunter à la banque, vous pourrez calculer les intérêts et le coût de l’assurance de votre crédit que vous devrez ajouter aux dépenses précédentes. Ils diffèrent si vous empruntez sur 10 ans, 20 ans ou 30 ans.

Dès que vous avez plus de précision sur votre futur prêt et à quel taux, n’hésitez pas à les calculer à les intégrer dans le coût du crédit.

Coût de l'assurance

Avec le coût des intérêts vient aussi le coût de l’assurance mais ceux-ci ne sont pour le moment pas à intégrer dans votre plan. En effet, le montant de l’assurance est à la discrétion de l’emprunteur. Ces coûts en plus d’être très variables, dépendent de votre état de santé. Néanmoins, lorsque vous ferez le choix de votre assurance vous pourrez en calculer le coût pour l’intégrer dans le coût total de votre crédit.

L’assurance emprunteur : Le coût de l’assurance emprunteur dépend du choix de contrat.

À savoir Ce plan de financement ne concerne que l’achat.

Vos Revenus à Intégrer dans le Plan de Financement Immobilier

Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière vos ressources et les différents prêts possibles. Selon votre situation professionnelle et votre contrat de travail, vos revenus peuvent être pris en compte ou non :

• les revenus sont comptés à 100 % pour les CDI et titulaires de la fonction publique
• les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents s’ils peuvent justifier de 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers
• la retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %. Attention cependant à l'âge limite d’emprunt
• les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires

Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

Tous les revenus ne sont pas pris en compte par les organismes financiers. 100 % des revenus : pour les revenus issus d’un contrat en CDI, pour les revenus des fonctionnaires, travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et des retraités. 0 % des revenus perçus de contrats CDD et pour les revenus des intérimaires et des stagiaires lorsqu’ils sont encore en période d’essai.

Montant de votre épargne

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

• Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
• Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Apport personnel

L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type :

• une épargne construite depuis des années
• un héritage
• une prime professionnelle
• un don familial
• un compte épargne logement (CEL)
• un plan épargne logement (PEL)
• une épargne salariale...etc

Dans le plan financier d’un crédit immobilier, un élément va impacter l’ensemble du montage. En règle générale, les banquiers estiment que cet apport doit être au minimum égal à 10 % de la somme totale empruntée. Par exemple 10 000 € pour un prix de 100 000 €. Elle couvre l’intégralité des frais de notaire, évalués entre 2 et 8 % du montant de l’achat et déterminés selon le type d’achat, c’est à dire s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien.

L’apport personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier, est également un facteur pouvant jouer sur les taux délivrés. Il faut savoir qu’un système de classification des dossiers, permet d’obtenir des taux plus ou moins hauts, selon les revenus fiscaux, l’apport personnel mais aussi les caractéristiques du projet immobilier.

Bon plan Ne lésinez pas sur les différents moyens qui peuvent augmenter votre apport. Ceux-ci sont multiples et se déclinent en plusieurs formes.

La revente de votre bien

Si la revente de votre bien actuel rentre dans votre projet, la somme acquise est à mettre également dans votre plan de financement. C’est notamment le cas lorsque vous effectuez un prêt relais par exemple.

Si vous avez prévu de revendre votre ancienne résidence principale, le montant correspondant à son prix de vente est à ajouter à votre plan de financement.

Afin d’estimer le prix de votre bien de manière précise, vous devez prendre en compte de nombreux critères. Vous pouvez par ailleurs vous référer au prix des transactions immobilières dans votre région grâce aux données rendues publiques par l’Etat, qui vous permettent de vous assurer que vous ne surévaluez pas la valeur de votre bien.

Les prêts aidés

Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être un bon coup de pouce financier (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...). Ces aides de l’Etat, généralement accordées à des taux très avantageux, vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français.

Parmi les changements :

• exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
• les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
• les plafonds de ressources ont été modifiés ;
• le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.

Ces modifications seront valables jusqu’au 31 décembre 2027. Ces prêts vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !, ils sont aussi bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement.

Si au contraire vous achetez pour la première fois, vous pouvez être éligible au PTZ ou au prêt d’accession sociale (PAS), vous pourrez compter sur un financement supplémentaire à un taux très avantageux.

Les prêts d’aides à l’accession sont destinés, dans la majeure partie des cas, à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits. Il est octroyé sans condition de revenus et permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du logement. Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété.

Attention Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation.

Le montant à emprunter

Bien évidemment, pour financer votre projet, il vous faudra contracter un prêt immobilier. Dans votre plan de financement, l’idéal serait de pouvoir identifier le montant à emprunter en dernier, après avoir fait le tour de toutes vos ressources disponibles pour déterminer un montant ni trop faible, ni trop élevé.

Capacité d'emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

• Taux d'intérêt du crédit immobilier
• Coût de l'assurance emprunteur
• Durée du prêt souhaitée
• Mensualités que vous voulez rembourser

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

balises: #Financ

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