Comment faire un plan de financement immobilier étape par étape

Vous avez un projet d’achat immobilier et la question se pose maintenant de savoir comment vous allez pouvoir le financer : c’est à ce moment qu’intervient le plan de financement. Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener votre projet à bien. Le plan de financement consiste à mettre en miroir l’ensemble des dépenses générées par votre projet immobilier et l’ensemble des ressources dont vous disposez. En procédant ainsi, il vous sera plus facile d’établir le montant exact que vous devrez emprunter à la banque. Si possible, faites en sorte d’établir votre plan de financement au plus tôt et à tête reposée.

Grâce à l’élaboration d’un tableau récapitulatif, le plan de financement recense les dépenses liées à ce projet immobilier et les ressources disponibles pour le réaliser. Il est indispensable dès que vous ne réalisez pas un achat comptant pour ce projet d’accession à la propriété. Le plan de financement permet de déterminer si un projet d’achat immobilier est réalisable.

Taux d'emprunt comment ça marche?

Qu'est-ce qu'un plan de financement ?

Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier.

C’est le tableau qui retrace l’ensemble de vos dépenses et ressources. Celui-ci vous permettra d’ajuster votre budget.

Pour éviter les oublis et vous faciliter la tâche, nous avons mis en place un plan de financement détaillé sous format excel. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou bien vous en inspirer à votre guise !

Vous pouvez aussi simuler directement votre prêt via notre simulateur en ligne. Cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter.

Les dépenses à intégrer dans le plan de financement immobilier

Dans votre plan de financement vous devrez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget. Un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte. Le prix d’achat est l’un d’entre eux bien évidemment. Il est à indiquer en premier.

Frais d’agence

Les frais d’agence correspondent à la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage. Situé en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière. Lorsque vous passez par une agence immobilière, vous devrez payer une commission comprise entre 4 et 8% du prix de vente. Cette somme doit donc être ajoutée dans votre plan de financement immobilier.

Frais de dossier

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque doit prendre le temps d’analyser et monter votre dossier. C’est un service qu’elle vous fait bien évidemment payer. Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier, mais en passant par un courtier immobilier vous pouvez parfois obtenir une exonération de ces frais.

Lorsque le prêt immobilier est accepté, le traitement du dossier est facturé. Le montant varie selon la banque.

Frais de courtage

Passer par un courtier immobilier est un gain de temps considérable dans un projet immobilier. Si vous manquez de temps pour contacter les banques ou que les démarches administratives vous angoissent, le courtier est une solution idéale pour vous faciliter la tâche. Pour gagner du temps et obtenir des conditions de crédit avantageuses, l’accompagnement par un courtier immobilier est nécessaire.

Sachez que dans le cas où vous passez par un courtier immobilier, et que votre projet arrive à terme, vous devrez vous acquitter des frais de courtage. Ceux-ci peuvent être fixes ou représenter un pourcentage de votre financement immobilier. Si votre demande de financement est acceptée, vous devrez régler des frais de courtage. Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage sont ainsi à indiquer dans votre plan de financement.

Les frais de garantie

Dans le cadre d'un prêt immobilier, vous êtes tenu de souscrire à une garantie. La garantie protège la banque lorsque vous présentez un défaut de paiement. Pour tout emprunt immobilier, vous devez présenter une garantie à la banque. Elle sert de protection en cas de défaut de paiement de vos échéances de remboursement de crédit.

On distingue :

l’hypothèque,
l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD),
le nantissement,
le cautionnement.

Chacune de ces garanties a un coût. Celles-ci diffèrent entre elles et selon votre projet. Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.

Lire aussi: Fiche INSEE : le guide

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents :

les impôts et taxes : c’est en réalité la grande majorité de ces frais. Il s’agit de taxes départementales et communales qui peuvent représenter jusqu’à 6 % du prix du bien.
les honoraires et débours : le notaire doit effectuer de nombreuses démarches pour s’assurer que la vente est légale et aux normes, en faisant notamment appel à de nombreux intermédiaires qui doivent être rémunérés.
les émoluments du notaire : c’est sa rémunération effective. Elle est déterminée par la loi selon un système de tranches. Ainsi, plus votre bien est cher, plus les émoluments du notaire sont élevés.

Les frais de notaire doivent être ajoutés à votre tableau de financement immobilier.

Le coût des travaux et charges de copropriété

Il est possible que lors de votre achat immobilier, vous souhaitiez faire quelques travaux. Dans ce cas, il faudra les ajouter dans votre plan de financement. Si vous vous dirigez vers l’immobilier ancien, vous devez prévoir les frais correspondant à la réalisation de travaux.

Il en est de même pour les éventuelles charges de copropriété ou les travaux prévus par la copropriété dans le cas d'un achat d'appartement.

À savoir Ce plan de financement ne concerne que l’achat.

Vos revenus à intégrer dans le plan de financement

Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière vos ressources et les différents prêts possibles. Tous les revenus ne sont pas pris en compte par les organismes financiers.

100 % des revenus : pour les revenus issus d’un contrat en CDI, pour les revenus des fonctionnaires, travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et des retraités. Matthieu occupe un emploi en CDI tandis que Sabine est fonctionnaire.
0 % des revenus perçus de contrats CDD et pour les revenus des intérimaires et des stagiaires lorsqu’ils sont encore en période d’essai.

Apport personnel

L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type :

une épargne construite depuis des années
un héritage
une prime professionnelle
un don familial
un compte épargne logement (CEL)
un plan épargne logement (PEL)
une épargne salariale...etc

Si vous avez prévu de revendre votre ancienne résidence principale, le montant correspondant à son prix de vente est à ajouter à votre plan de financement.

Bon plan Ne lésinez pas sur les différents moyens qui peuvent augmenter votre apport. Ceux-ci sont multiples et se déclinent en plusieurs formes.

Les prêts aidés

Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être un bon coup de pouce financier (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...). Ces aides de l’Etat, généralement accordées à des taux très avantageux, vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété. Si au contraire vous achetez pour la première fois, vous pouvez être éligible au PTZ ou au prêt d’accession sociale (PAS), vous pourrez compter sur un financement supplémentaire à un taux très avantageux.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français. Parmi les changements :

exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
les plafonds de ressources ont été modifiés ;
le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €. Ces modifications seront valables jusqu’au 31 décembre 2027.

Ces prêts vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !, ils sont aussi bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement. Attention Certains prêts ne sont pas cumulables et sont soumis à une réglementation.

Le montant à emprunter

Bien évidemment, pour financer votre projet, il vous faudra contracter un prêt immobilier. Dans votre plan de financement, l’idéal serait de pouvoir identifier le montant à emprunter en dernier, après avoir fait le tour de toutes vos ressources disponibles pour déterminer un montant ni trop faible, ni trop élevé. Une fois que vous avez fait le point sur vos ressources disponibles, vous pourrez déterminer votre capacité d’emprunt, à savoir le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous ne devez pas dépasser un taux d’endettement de 35 %. Une fois que vous avez fait le bilan des dépenses et des ressources, vous pourrez déterminer quel montant vous devez emprunter. Bien entendu, ce montant va varier selon la durée de l’emprunt et le montant de la mensualité que vous souhaitez rembourser.

Evaluez le montant de votre prêt immobilier pour établir le plan de financement de votre achat

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

À noter Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort: titleContent qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement: titleContent. Vous pouvez le faire à l'aide de ce calculateur.

Utilisez dès maintenant notre simulateur de capacité d’emprunt pour savoir si votre projet est réalisable. Selon votre situation, vous aurez accès à des montants de crédit plus ou moins importants.

J'estime ma capacité d'emprunt

Bon plan Connaître votre capacité d’emprunt en amont de vos recherches vous permet d’établir votre plan de financement de manière sereine : vous ne prenez pas le risque de visiter des biens au-delà de vos possibilités d’achat. Sachez également que le montant que vous pouvez emprunter varie en fonction de différents critères tels que la durée du prêt, le montant de la mensualité que vous envisagez, etc. C'est ce qu'on appelle le taux d’endettement : souhaitez-vous vous endetter au maximum pour emprunter un montant important ou au contraire vous laisser de la marge et emprunter plus longtemps pour diminuer la mensualité ?

Notre simulateur permet justement de tester différents plans de financement en fonction de vos capacités d’endettement et de votre projet : il est possible de faire varier la durée de l’emprunt ainsi que le montant de la mensualité. La simulation s’adapte automatiquement en temps réel à vos choix.

Exemple de plan de financement immobilier

Matthieu et Sabine perçoivent 4 000 € à deux et envisagent de devenir propriétaires de leur résidence principale. Ils souhaitent acheter un confortable appartement neuf pour 300 000 €. Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 6 000 euros et la garantie du prêt immobilier est de 3 000 euros. Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés. Par contre, ils disposent d’un apport personnel de 40 000 €.

Grâce à ce plan de financement immobilier, Matthieu et Sabine savent parfaitement quelle somme ils doivent emprunter à la banque.

Exemple chiffré : Julien et Léa

Julien et Léa sont en couple depuis quelques années. Ils ont enfin décidé de passer le cap et d’acheter leur premier appartement à deux. Ils sont tous les deux en CDI et disposent de revenus confortables de 5000 € net mensuel. Ils ne sont pas éligibles à un prêt conventionné et disposent d’un apport de 30 000 €. Ils ont récemment visité un appartement de 3 chambres qui les intéresse. Celui-ci est à la vente 250 000 € et nécessite un rafraîchissement estimé 30 000 € par l’artisan.

Revenus	Dépenses
Apport 30 000 €	Prix d’achat(Frais d’Agence Inclus) 250 000 €
	Frais de notaire (environ 7,5% du prix d’achat) 18 750 €
	Frais de dossier 3 000 €
Reste à financer 271 750 €	Travaux 30 000 €
Total 301 750 €	Total 301 750 €

Julien et Léa doivent donc trouver une banque qui accepterait de leur prêter environ 270 000 € pour acheter cet appartement. Avec un taux d’intérêts de 3,3 % sur une durée de 20 ans et une assurance emprunteur à 0,35 %, le coût de la mensualité de remboursement est de 1650 €. Grâce à leurs revenus confortables, ils passeront tout juste sous la barre des 33 % d’endettement.

Coût des intérêts et coût de l’assurance

Coût des intérêts

Le coût des intérêts est lié au taux d’intérêt imposé sur votre prêt immobilier. L'octroi d’un prêt immobilier à un coût, celui-ci est représenté par les intérêts. Lorsque vous rembourserez votre crédit, les mensualités serviront à rembourser le prêt mais aussi à payer les intérêts.

À partir du montant que vous souhaitez emprunter à la banque, vous pourrez calculer les intérêts et le coût de l’assurance de votre crédit que vous devrez ajouter aux dépenses précédentes. Ils diffèrent si vous empruntez sur 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Les intérêts et l’assurance sont donc à calculer en conséquence.

Les intérêts d’emprunt : Le montant des intérêts de votre prêt immobilier dépend du taux annuel effectif global (TAEG) appliqué par la banque.

Dès que vous avez plus de précision sur votre futur prêt et à quel taux, n’hésitez pas à les calculer à les intégrer dans le coût du crédit.

Coût de l'assurance

Avec le coût des intérêts vient aussi le coût de l’assurance mais ceux-ci ne sont pour le moment pas à intégrer dans votre plan. En effet, le montant de l’assurance est à la discrétion de l’emprunteur.

Ces coûts en plus d’être très variables, dépendent de votre état de santé. Néanmoins, lorsque vous ferez le choix de votre assurance vous pourrez en calculer le coût pour l’intégrer dans le coût total de votre crédit.

L’assurance emprunteur : Le coût de l’assurance emprunteur dépend du choix de contrat.

Je simule mon prêt

Conseils pour un plan de financement réussi

Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts et les ressources liés à votre achat immobilier. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter.
Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets.

Pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez monter un dossier de financement complet, avec un certain nombre de justificatifs. Le montage de votre dossier de financement immobilier est une étape décisive dans le succès de votre projet.

En amont, n’hésitez pas à faire évaluer votre budget auprès d’un courtier. Il pourra vous aider dans le montage du dossier et vous pourrez comparer ensemble plusieurs offres de prêts immobilier et choisir la plus appropriée à votre projet et votre situation.

Soyez honnête et transparent avec votre courtier ou votre banquier. La transparence est un élément clé de l’obtention d’un prêt immobilier.

Pour un dossier de financement complet, joignez toutes les pièces justificatives requises : pièce d’identité, justificatif de situation, de domicile, 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers avis d’imposition.

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