Comprendre le Portage de TVA : Définition et Fonctionnement
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur les dépenses de consommation, payée par le consommateur et collectée par les entreprises tout au long du processus de production et de commercialisation. En principe, toutes les prestations de services accomplies sur le sol français sont soumises à la TVA, un détail crucial pour les consultants avant de facturer leurs services.
Cet article vise à expliquer en détail le concept de portage de TVA, son fonctionnement, et ses avantages, notamment dans le cadre d'investissements immobiliers en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Dans le cadre d'un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP), vous devez vous acquitter de la TVA lors de l'achat de votre bien immobilier. Bien qu'elle puisse augmenter significativement le coût de votre investissement, la TVA LMNP avancée lors de l'achat de votre logement peut être récupérée.
Pour pouvoir récupérer la TVA, vous pouvez investir en LMNP dans le neuf. Vous pouvez choisir un bien construit depuis moins de 5 ans, en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou construit après achat. Votre bien doit être une résidence proposant au minimum trois services parmi les quatre prestations éligibles, à savoir la blanchisserie, l’entretien des locaux, la réception de la clientèle et le service de petit-déjeuner. Vous devez également vous engager à conserver votre logement pendant au moins 20 ans.
La première étape à réaliser pour la récupération de la TVA LMNP consiste à déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Dans cette lettre, vous devez effectuer une demande d’inscription à la TVA LMNP et vous engager à confier la gestion et l’exploitation de votre logement à un professionnel, pendant une durée de 9 ans. Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez remplir le formulaire 3519 et l’envoyer au centre d’impôts en charge de la zone où votre bien meublé est situé. L’acte notarié établi lors de l’achat de votre logement.
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La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée intervient généralement dans les 15 jours suivant l’envoi du formulaire 3519.
Afin de pouvoir récupérer la TVA LMNP, vous devez vous assurer d’être éligible au statut de loueur meublé non professionnel. Le LMNP doit être un propriétaire particulier. Un loueur meublé non professionnel est automatiquement rattaché au régime micro-BIC. Le régime fiscal micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il peut être avantageux, si le montant de vos charges et de vos taxes est relativement restreint.
LMNP TVA, comment la récupérer sur votre investissement locatif ?
Le Portage de TVA : Un Facilitateur pour l'Investissement Immobilier
Dans le cadre d’un investissement en résidence services, le promoteur optant pour le portage de TVA facilite et sécurise les démarches d’un propriétaire bailleur. L’investisseur bailleur finance son acquisition uniquement sur son prix HT, il se libère ainsi du suivi financier (collecte / remboursement TVA) de son investissement immobilier. Il en existe de nombreuses catégories telles que les résidences étudiantes, séniors, EPHAD, d’affaires, de tourisme…. Dès signature chez le notaire, l’expert-comptable réalisera l’ensemble des démarches pour le compte du client. Le pilotage de l’opération est primordial dans sa réussite. Le promoteur optant pour le portage de TVA facilite et fluidifie le financement d’un bien immobilier.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en résidence services ou en passe de le devenir ? La déduction de la TVA est d’autant plus importante dans le cadre des activités immobilières que les enjeux financiers sont souvent très significatifs et que les cycles de production sont longs, impliquant des phases de dépenses décalées de celles des recettes et conduisant donc à générer des crédits de TVA.
Définir les droits à déduction dont dispose l’opérateur permet de déterminer si le budget de l’opération doit être établi sur une base TTC ou HT. Même dans ce dernier cas, la prise en compte des périodes de crédits de TVA est importante pour apprécier les effets de trésorerie.
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Le système désormais mis en place par la plupart des promoteurs est l’avance de TVA ou « portage ». L’objectif est de faciliter les démarches de l’investisseur. Celui-ci qui donne mandat à l’expert comptable via un kit fiscal signé avec le contrat de réservation en même temps que le modèle de bail commercial et la commande de mobilier. Le financement se met en place sur la base de la valeur de l’immobilier hors taxes + le mobilier TTC. L’acquéreur aura bien payé le bien à la valeur faciale de l’immobilier HT.
Au moment du passage chez le notaire, l’acquéreur signe le mandat de récupération de TVA.
Au fur-et-à-mesure de l’avancée des travaux, la banque règle au promoteur les appels de fonds TTC (avec TVAmais uniquement jusqu’à hauteur de 83,33% de la valeur TTC du bien, c’est-à-dire le montant hors taxes. L’avance de TVA permet ensuite au promoteur de récupérer le solde restant dû jusqu’à 100% du TTC.
A la livraison, le comptable s’occupe de la récupération de la TVA sur le mobilier ainsi que des déclarations fiscales obligatoires. Tous travaux et achat de mobilier ultérieur donnera lieu également à récupération de TVA.
Chaque appel de fonds est payé par l’acquéreur pour son montant TTC donc avec TVA.
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Les conditions d’exercice du droit à déduction
L’assujetti doit en outre justifier de la dépense par la détention d’une facture. Cette obligation ne pose pas de difficulté pour les acquisitions puisque l’acte notarié vaut facture, mais peut en poser pour les autres dépenses telles que celles de travaux.
La TVA devient déductible au même moment qu’elle est exigible chez le fournisseur du bien ou du service. Ainsi, pour les livraisons de biens, la TVA peut être déduite à partir du moment où le bien est livré au client.
Les droits à déduction dépendent directement du régime de TVA de l’activité à laquelle l’immeuble est affecté. Si cette activité est intégralement taxable, le droit à déduction est de 100 %. Au contraire, si l’activité est exonérée, aucun droit à déduction n’est reconnu. Si l’activité est mixte (pour partie taxable et pour partie exonérée), la TVA est déduite en application d’un prorata qui correspond le plus souvent à un ratio de chiffre d’affaires.
Dans tous les cas où l’exercice du droit à déduction place l’opérateur dans une situation de crédit de TVA, nos avocats l’accompagnent pour limiter le temps nécessaire à l’obtention de son remboursement et donc le portage financier.
L’étendue des droits à déduction est appréciée dès la réalisation de la dépense, mais elle peut faire l’objet d’ajustements ultérieurs (reversement ou complément de droit à déduction) pendant une durée de 20 ans. Ainsi, un opérateur qui achète un immeuble neuf auprès d’un promoteur, pour les besoins de son activité taxable, peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.
Les droits à déduction dont dispose un tel opérateur sur l’acquisition de l’immeuble dépendent du régime de TVA de l’activité locative envisagée. Ainsi, la location de locaux à usage d’habitation exonérée de TVA, n'ouvre aucun droit à déduction. A l’extrême inverse, les locations soumises à la TVA de plein droit ouvrent un droit à déduction intégral et immédiat. Dans l’hypothèse de la réalisation d’une activité locative pour partie taxable et pour partie exonérée, la TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble n’est que partiellement récupérable en application d’un prorata qu’il convient de déterminer.
Nos équipes interviennent, notamment, pour calculer de manière optimale ce prorata et pour assister l’opérateur dans la gestion de sa demande de remboursement.
Comme pour l’immobilier d’entreprise (voir ci-dessus), l’étendue des droits à déduction peut faire l’objet d’ajustements pendant une période de 20 ans en cas de cession de l’immeuble, de cessation d’activité ou encore de variation du prorata.
La vente d’un immeuble neuf par un assujetti qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de la rénovation lourde d’un immeuble ancien, est toujours soumise à la TVA. Lorsque l’actif immobilier acquis est un immeuble dont la revente est soumise de plein droit à la TVA (un immeuble neuf ou un terrain à bâtir), le marchand de biens peut déduire immédiatement la TVA grevant son acquisition.
Lorsque l’actif immobilier est un immeuble ancien la situation est plus complexe. En effet, la cession d’un tel immeuble est exonérée de TVA, taxable sur option du vendeur formulée dans l’acte de vente. La TVA n’est donc déductible qu’à la date de la revente sous condition d’option et ces opérations impliquent donc de longues périodes de portage financier de la TVA.
Soulignons enfin que la location prolongée de l’actif dans l’attente de sa revente peut avoir pour conséquence, une déductibilité plus rapide ou au contraire, une perte de déduction selon la situation. Ces conséquences doivent être anticipées avec attention.
Nos équipes de spécialistes maîtrisent parfaitement l’ensemble de ces règles et vous accompagnent dans l’optimisation de vos droits à déduction. N’hésitez pas à nous contacter.
Selon quels critères récupérer la TVA ?
La taxe sur la valeur ajoutée est due à l’état pour toute transaction impliquant un professionnel, donc non applicable en cas de transaction entre particuliers. En revanche, la TVA s’applique en cas d’acquisition à un promoteur, mais le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous autorise à la récupérer.
- Il faut acheter un bien neuf dont on sera le premier propriétaire, en général en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
- Ce logement doit être situé dans une résidence services (senior, étudiant, tourisme, EHPAD,…) proposant au moins 3 services (accueil, entretien, blanchisserie, petit déjeuner…).
- La gestion est confiée à un professionnel via le bail commercial signé avec l’exploitant pendant au moins 9 ans.
Le comptable assure les diverses démarches auprès des services fiscaux, à commencer par la déclaration de LMNP (formulaire P0i) qui attribuera à l’investisseur un numéro de TVA lui permettant d’envoyer la demande de remboursement de TVA (formulaire 3519). Il s’agit d’une démarche à initier au moment de la livraison du bien, le dossier nécessitant le bail commercial et la facture de mobilier notamment, documents produits à ou après la livraison du logement. Un expert comptable est nécessaire, et proposé par les promoteurs exploitants dès le contrat de réservation. Le remboursement direct par les services fiscaux intervient entre 3 et 6 mois après.
Le statut LMNP permet à l’acquéreur de récupérer la TVA. En revanche, il exige de l’appliquer au locataire exploitant au taux de 10% : toute simulation financière prendra donc en compte le loyer hors taxes et non TTC.
La première étape de la récupération de la TVA avancée pendant l’acquisition de votre bien consiste à déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre d’impôts, dans laquelle vous demandez une inscription à la TVA et vous vous engagez à confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant 9 ans. Faire une demande de remboursement de la TVA en remplissant le formulaire 3519 et en l’envoyant au centre d’impôts.
Nos équipes maîtrisent parfaitement ces enjeux et accompagnent de nombreux acteurs du secteur immobilier dans l’optimisation de leur situation. Nous présentons les situations les plus fréquentes, après avoir rappelé les principes qui régissent l’exercice du droit à déduction en matière de TVA. Le principe du droit à déduction de la TVA est simple : la TVA grevant une dépense est déductible si cette dépense concourt à la réalisation d’une opération taxable.
Lorsque toutes les opérations sont taxables, les dépenses y afférentes ouvrent entièrement droit à déduction. A l’inverse, lorsque les opérations ne sont pas taxables, elles n’ouvrent en principe aucun droit à déduction. Dans la situation où sont réalisées certaines opérations taxables et d’autres non, la TVA d’amont est déductible dans la proportion de l’utilisation de la dépense à la réalisation de chaque type d’opération.
La TVA grevant la dépense est alors déductible à hauteur d’un “coefficient de déduction”, correspondant au produit de trois coefficients :
- Le coefficient d’assujettissement, qui traduit l’utilisation des dépenses à la réalisation des opérations assujetties à la TVA (effectivement taxables ou exonérées) ;
- Le coefficient de taxation, qui mesure l’utilisation des dépenses à la réalisation d’opérations taxables ou exonérées ;
- Le coefficient d’admission, qui est en principe de 100 %, sauf lorsqu’une exclusion du droit à déduction est spécifiquement prévue par la loi.
En conclusion, le portage de TVA représente une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers en LMNP, facilitant la gestion financière et optimisant les démarches administratives.
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