Les Garanties de Financement Immobilier : Guide Complet

Dans le cadre d’un achat de bien immobilier, tout acquéreur ayant recours à un prêt bancaire doit souscrire à l’une des garanties exigées par la banque prêteuse. C’est un élément essentiel pour obtenir l’accord de prêt immobilier de la part de l’établissement prêteur. La banque exige une garantie avant d’accorder un crédit, sans que cela soit une obligation légale.

Les emprunteurs se posent de nombreuses questions relatives aux garanties de prêt immobilier. Tout prêt immobilier nécessite-t-il des garanties ? La banque peut-elle refuser la garantie proposée ? Peut-elle imposer une garantie réelle plutôt qu’une garantie personnelle ? Cet article vous apportera des réponses claires et détaillées.

Pourquoi une Garantie de Prêt Immobilier est-elle Nécessaire ?

Au moment d’acheter un bien immobilier avec un crédit, la banque vous demande une garantie sur le bien en question. Le mécanisme de garantie de prêt immobilier permet ainsi à l’établissement prêteur de se protéger et, en cas d’arrêt du remboursement des mensualités par l’emprunteur, de récupérer les fonds avancés. Pour accorder un prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur, mais celle-ci peut évoluer au fil des années.

La banque peut refuser d’accorder un prêt immobilier si le dossier et les conditions ne lui conviennent pas. Toutefois, dès lors que vous présentez une garantie couvrant le montant total du capital emprunté, il n’y a pas lieu que la banque refuse. Dans de très rares situations, la banque pourra accepter un crédit immobilier sans garantie : apport personnel conséquent, montant du capital emprunté faible, solidité financière exceptionnelle, etc.

Avant de vous donner un accord définitif de financement et de procéder à une offre de prêt bancaire, un établissement prêteur pourra exiger la prise d’une garantie pour votre prêt immobilier. Dans un tel cas, l'absence de garantie pourrait conduire à un refus de prêt (la condition suspensive de prêt insérée dans votre compromis de vente ne sera alors pas satisfaite, de sorte que le compromis sera caduc).

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Les banques exigent une garantie de prêt immobilier afin de se prémunir contre la défaillance de l’emprunteur. Il existe différentes garanties de crédit immobilier : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, nantissement de biens mobiliers, cautionnement. Chaque type de garantie immobilière a un coût et des modalités différents.

Types de Sûretés

On parle de garanties de prêt immobilier ou de sûretés en distinguant :

• Les sûretés réelles (sur un bien) : sûretés sur un bien corporel (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) ou incorporel (nantissement). Ces garanties reposent sur la valeur des biens.
• Les sûretés personnelles (attachées à une personne physique ou morale) : c’est le cautionnement.

Il n’existe pas de garantie de prêt meilleures que d’autres, mais il en existe de plus onéreuses. Chaque point d’un crédit immobilier est à négocier, avec l’aide de votre courtier. Tout est affaire de négociation entre le prêteur et l’emprunteur, y compris pour les garanties de prêt immobilier exigibles.

Différence entre Garantie de Prêt Immobilier et Assurance Emprunteur

Ne confondez pas garantie de prêt immobilier et assurance emprunteur. Les deux dispositifs protègent le prêteur. L’assurance de prêt protège également les proches de l’emprunteur en cas d’aléa grave de la vie. La garantie de prêt immobilier est destinée à rassurer la banque en cas de difficultés persistantes de remboursement des échéances de prêt.

Attention, il est important de bien dissocier la garantie de prêt immobilier de l’assurance emprunteur. Les deux sont nécessaires dans votre dossier de prêt immobilier. La garantie du prêt immobilier et l’assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques :

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• En cas de défaillance de paiement, la garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de récupérer, partiellement ou pleinement, les fonds avancés.
• L'assurance emprunteur consiste quant à elle à prendre le relais du remboursement des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de chômage.

La garantie décès est toujours présente dans un contrat d'assurance emprunteur. Elle intervient lorsque votre décès a lieu avant un âge limite. L'assurance verse, à l'organisme qui vous a accordé le prêt, le capital restant dû au jour de votre décès, selon le montant assuré.

Les Différentes Garanties de Prêt Immobilier

Plusieurs types de garanties de prêt immobilier permettent à la banque d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur : le cautionnement, l'hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège du prêteur de deniers) et le nantissement.

1. L'Hypothèque

Système conventionnel de garantie de prêt immobilier, l’hypothèque adosse le bon paiement de la dette à un bien immobilier, sans en déposséder le propriétaire. L’hypothèque est consentie de plein gré par l’emprunteur. L'hypothèque est une garantie de crédit immobilier onéreuse mais elle est réalisable dès lors que l’on devient propriétaire d’un bien immobilier.

L’hypothèque consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque, bien qui pourra être saisi et vendu aux enchères en cas de non-paiement du crédit par l’emprunteur. L’hypothèque fonctionne sur tout type de biens : biens en construction comme les VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), biens anciens, maisons en construction.

Bien souvent, l’hypothèque est utilisée pour financer des travaux de construction ou renégocier un prêt, mais son coût est assez élevé puisque de nombreux frais s’y ajoutent, en particulier la taxe de publicité foncière. L'hypothèque est obligatoirement rédigée par un notaire et elle est enregistrée au bureau de la conservation des hypothèques. Et en cas de vente du bien avant la fin du crédit, le notaire doit annuler la garantie. Il procède à une mainlevée d’hypothèque.

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Pourquoi l'hypothèque coûte cher ?

En termes de frais, l'hypothèque est la garantie la plus chère :

• Elle nécessite une signature d’acte devant notaire et donc le paiement de frais de notaire (ou émoluments).
• L'hypothèque conventionnelle fait par ailleurs l'objet d'une taxe de publicité foncière, sauf pour certains prêts aidés comme le PEL(prêt épargne logement), le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt accession sociale) ou le PC (prêt conventionné).
• La prise d’hypothèque engendre également le paiement de la contribution de sécurité immobilière.

Enfin, en cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, des frais de mainlevée s’appliqueront.

2. L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

L’IPPD est une garantie de prêt immobilier qui fonctionne, à peu de choses près, comme l’hypothèque. De son nom complet Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers, l’IPPD autorise la banque à saisir le bien et à le faire vendre en justice en cas de non remboursement du crédit. C’est une variante de l’hypothèque. Le privilège de prêteur de deniers est un peu moins coûteux car exonéré de la taxe de publicité foncière.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers garantit à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité, en cas de saisie et vente du bien immobilier. Ce dispositif, qui ne concerne que les biens anciens, est valide si les actes de vente et d’emprunt sont établis chez un notaire. Il nécessite une inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) réalisé par le notaire.

Attention, en cas de remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra demander la mainlevée du privilège de prêteur de deniers, et de ce fait s’acquitter de frais de mainlevée.

Depuis le 1er janvier 2022, elle remplace l’IPPD (le privilège du prêteur de deniers). Cette dernière consiste à établir une priorité de remboursement dans les créanciers en cas d’impayés de la part de l’emprunteur : c’est l’établissement prêteur qui sera indemnisé le premier en cas de saisie et vente du bien immobilier.

Différences avec l'hypothèque classique :

• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut porter que sur un bien existant (logement ancien ou neuf dont la construction est achevée ou encore terrain).
• Elle est exonérée de taxe de publicité foncière, donc son coût est moins élevé.
• Elle ne peut servir en cas de financement de travaux ou d’achat en VEFA. Si vous achetez un bien en cours de construction, on vous proposera donc plutôt une hypothèque conventionnelle.

En tant qu'acquéreur, n’hésitez pas à demander un mix avec une hypothèque (sur la partie non construite) et une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (sur la partie déjà construite), ce sera plus économique !

3. Le Cautionnement

Il est possible d’obtenir une garantie de prêt immobilier en présentant une caution bancaire. Concrètement, il s’agit d’un organisme qui se substitue à l’établissement prêteur de manière à supporter les risques de non-paiement par l’emprunteur. Un organisme financier se porte garant pour l’acquéreur vis-à-vis de sa banque et s’engage à payer à la place de celui-ci dans le cas où il ne payerait plus le crédit. Le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite pas d’acte notarié ni d’enregistrement. D’où des frais en général moins élevés que pour l’hypothèque.

Dans le cas du cautionnement, 3 acteurs sont liés : l’emprunteur, la banque prêteuse et un organisme de cautionnement. Le rôle de ce dernier est de rembourser les mensualités de crédit auprès de la banque, dans le cas d’un défaut de paiement de l’emprunteur. Il se retournera ensuite contre l’emprunteur.

Garantie de prêt immobilier préférée des emprunteurs, le cautionnement permet entre autres de récupérer une partie de la somme versée à l’issue du prêt. En outre, il ne nécessite pas la présence d’un notaire (donc moins de frais à prévoir). Très souvent, l’emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel de garantie (FMG), en fonction du capital emprunté et se voit rembourser une partie des fonds lors du remboursement du crédit immobilier.

Dans le cadre de la garantie de prêt immobilier, la caution solidaire fonctionne de la même manière que le garant pour une demande de crédit à la consommation : c’est une personne physique qui se porte caution pour l’emprunteur.

Types de Cautionnement :

• Cautionnement personnel : Vos parents, si vous êtes primo-accédant, peuvent se porter caution de votre prêt bancaire, comme toute personne physique, de votre famille ou non. La caution doit avoir conscience de l'importance de son engagement.
• Organisme de cautionnement : La banque peut vous proposer de garantir votre prêt auprès d’un organisme de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA, MNCAP...) ou une mutuelle. En échange d’un versement, la société de cautionnement protège le remboursement de votre emprunt : en cas d’impayés, elle prendra le relais pour indemniser la banque, puis se retournera vers vous pour récupérer ses fonds.
• Cautionnement fonctionnaire : Le cautionnement fonctionnaire permet aux titulaires de la Fonction publique de bénéficier de garantie de prêt immobilier à moindre coût. Il existe également des cautions pour les anciens élèves de grandes écoles (garanties X-Mines), les militaires, etc.

Avantages du cautionnement :

• Le cautionnement évite les frais d’acte notarié, de mainlevée d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Le prix de cette garantie est donc généralement moins élevé que le coût d’une garantie réelle.
• Les formalités sont plus simples et plus légères que pour l’hypothèque.
• La garantie n’est pas strictement attachée au bien pour lequel l’emprunteur a sollicité le prêt, ce qui signifie que si l’emprunteur souhaite revendre son bien avant la fin du prêt garanti, il n’a aucuns frais de mainlevée à régler, comme ce serait le cas pour un prêt assorti d’une hypothèque.

Attention : L'accord de l'organisme de cautionnement n’est pas automatique. Le fonds de garantie a le droit de refuser de se porter garant s’il juge que votre dossier n’est pas assez solide.

4. Le Nantissement

Contrat liant l’emprunteur à la banque, le nantissement permet d’obtenir un crédit, tout en donnant en garantie une partie de son patrimoine financier. Le nantissement est une garantie effectuée par l’emprunteur lui-même.

Il porte sur des biens incorporels, tels un compte épargne, une assurance vie ou un compte titres. Le nantissement peut également porter sur une partie du fonds de commerce. La valeur des fonds doit être au minimum équivalente au capital emprunté. C’est une garantie de prêt immobilier simple lorsque l’on dispose d’un portefeuille de valeurs mobilières. Toutefois, les fonds nantis ne sont alors plus disponibles pour l’emprunteur !

Un nantissement passe par un contrat formalisé entre l'emprunteur et l'établissement prêteur. À travers cet engagement, l'emprunteur donne en garantie des produits financiers existants ou à venir : Ces produits financiers (également appelés biens incorporels) sont en principe bloqués pendant toute la durée de votre prêt, bien qu'il soit possible de négocier cette durée avec l'établissement prêteur.

En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra vendre les biens afin de se rembourser. Le nantissement peut faire office de garantie principale ou être utilisé comme garantie complémentaire.

Coûts des Différentes Garanties de Prêt Immobilier

Les frais de garantie d’un prêt immobilier diffèrent selon le type de garantie choisi :

• Pour l’hypothèque, il faut compter en moyenne 2 % du montant garanti. C’est l’option la plus coûteuse, car il faut tenir compte du coût de la taxe de publicité foncière, ainsi que des frais de mainlevée.
• Pour l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, les frais sont en général compris entre 0,50 et 1 % du montant du prêt.
• Pour le nantissement, les frais vont de 500 à 1 000 € selon les établissements.
• Pour la caution, les frais sont moindres comme nous l'avons vu ci-dessus.

Ces frais de garantie de prêt immobilier ne sont pas négligeables. Par exemple, les frais de rédaction de l’acte devant notaire et les frais d'enregistrement de l’acte peuvent représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté.

Notez une autre différence entre les garanties réelles et les garanties personnelles :

• Le coût de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers (PPD) est définitivement payé. En outre, des frais de mainlevée peuvent s’ajouter en cas de remboursement anticipé ou de vente.
• Le coût d’une caution est souvent divisé en deux : une partie acquise à l’organisme et une partie rétrocédée à l’emprunteur en fin de prêt. Vous devez donc envisager le coût global en fin de crédit.

Comment Réduire les Frais de Garantie d’un Prêt Immobilier ?

La marge de manœuvre pour diminuer les frais de garantie d’un crédit immobilier n’est pas grande. Le principal levier réside dans le choix du type de garantie. Dans la majorité des cas, c’est le cautionnement qui sera l’option la plus intéressante :

• Elle comporte moins de frais : il n’y a notamment pas de frais de notaire ou de taxe de publicité foncière.
• En fin de prêt immobilier (remboursement à échéance ou remboursement anticipé), il est parfois possible d’obtenir un remboursement d’une partie de vos frais : certains organismes de cautionnement restituent entre 50 et 75 % de la caution (hors commission de caution, non restituable).

Pour réduire les frais de garanties de prêt immobilier, l’emprunteur peut par exemple :

• Étudier les possibilités de cautionnement : mutuelle, caution crédit logement, garantie de prêt fonctionnaire, etc.
• Présenter un profil emprunteur attractif et un dossier de financement complet pour négocier une diminution des frais annexes.
• Comparer les offres globales de prêt immobilier des banques. Pour ce faire, votre courtier CAFPI vous sera d’une aide précieuse.
• Anticiper ! Obtenir une réponse d’une demande de cautionnement de prêt immobilier peut prendre du temps pour présenter un dossier complet et échanger sur les modalités.

Pour réduire le coût de votre prêt immobilier, en fonction de votre profil d’emprunteur, d’autres éléments sont susceptibles d’être ouverts à négociation, comme le taux d’intérêt du crédit ou les frais de dossier.

En tant qu'acquéreur, l'objectif est d'opter pour la solution la moins contraignante et la moins coûteuse possible. Se renseigner sur les différents types de garanties est primordial pour un futur acquéreur qui sollicite un crédit immobilier.

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