Qui paie la TVA immobilière ? Comprendre la Taxe sur la Valeur Ajoutée dans l'Immobilier

Acheter ou vendre un bien immobilier peut engendrer des frais, des taxes ou des impôts. La TVA immobilière fait partie de ces coûts potentiels lors d’une transaction. Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple.

La TVA immobilière est un impôt indirect. En France, contrairement à d’autres pays comme les Etats-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises). En tant que futur acquéreur, vous vous posez des questions sur la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) immobilière ?

Cet article vous apportera des éclaircissements sur qui est redevable de cette taxe, dans quels cas elle s'applique et comment elle est calculée.

Qu'est-ce que la TVA immobilière ?

Il s’agit d’un impôt d’État pris sur la vente d’un bien par un professionnel de l’immobilier. La TVA immobilière est un impôt perçu dans le cas d’une vente portant sur un bien neuf ou sur un terrain à bâtir, et dont la vente est réalisée par un professionnel de l’immobilier. On dit dans ce cas qu’il est assujetti à la TVA puisqu’en tant que professionnel, il est redevable de cet impôt. Cela concerne les promoteurs ou les marchands de biens.

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

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En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui.

Quand la TVA immobilière s'applique-t-elle ?

La TVA due sur un achat immobilier ne l’est que pour les logements neufs. La TVA sur vente immobilière n’est perçue que sur les logements neufs, ou rénovés à neuf, ainsi que sur les terrains à bâtir. Les logements anciens sont donc exonérés de TVA immobilière. Les logements anciens sont, eux, soumis aux droits d’enregistrement. Il n’y a pas de TVA immobilière lors d’une transaction entre particuliers. Dans ce cas, ce sont les droits de mutation qui s’appliquent.

Chaque vente d’immeuble n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il arrive parfois que les travaux de rénovation soient d’une telle ampleur qu’ils remettent l’immeuble à l’état neuf. Alors le vente de l’immeuble entraîne pour le vendeur assujetti une collecte de la TVA immobilière.

Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :

• Les cessions entre particuliers
• Les terrains vendus par un professionnel

Définition d'un immeuble neuf

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

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• les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
• les surélévations d’immeubles existants,
• les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
  • Soit la majorité des fondations ;
  • Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
  • Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Un logement rénové est soumis à la TVA immobilière s’il peut être assimilé à un logement neuf suite aux travaux effectués.

Définition d’un terrain à bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Un terrain est considéré comme “à bâtir” à partir du moment où une autorisation de la part du service de l’urbanisme a été délivrée pour accueillir une construction nouvelle.

Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées. Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées.

Depuis 2010, la définition des terrains à bâtir a changé. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants. On peut donc citer les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, des immeubles inachevés.

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L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

• Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
• Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions
• Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens
• Les livraisons à soi-même d'immeubles

Qui doit payer la TVA immobilière ?

La TVA immobilière doit être réglée par le vendeur. Le vendeur règle ainsi cette TVA au moment de la signature de la vente chez le notaire, par retenue sur le prix de vente.

Cette TVA est payée par le vendeur professionnel soumis à la TVA. Dans le cas d'un achat auprès d'un promoteur c'est donc à lui de payer cette TVA.

Comment se calcule la TVA immobilière ?

Le CGI nous informe que le taux normal de TVA est fixé à 20%. La TVA immobilière est à 20 %. La TVA immobilière est de base de 20 %.

Pour les logements neufs, le taux de TVA est en principe de 20 % sauf en Corse où ce taux est ramené à 10 % Ce taux est réduit dans le secteur social. Certains logements neufs du secteur locatif intermédiaire bénéficient d’un taux avantageux de TVA à 10 %. Et le taux de TVA est réduit à 5,5 % dans le secteur locatif social sous certaines conditions.

Si le prix de vente du logement hors taxes est de 125 000 euros, il suffit de multiplier cette somme par 20%. Vous obtenez 25 000. Si le prix de vente du logement toutes taxes comprises est de 300 000 euros, il suffit de diviser cette somme par 1,2. Vous obtenez 250 000. L’écart est de 50 000 euros : c’est le montant de votre TVA.

En principe, le prix de vente du logement est annoncé toutes taxes comprises et c'est le vendeur qui paie la TVA aux impôts. Avec un taux de TVA de 20 %, pour connaître le montant de la TVA, il faut simplement diviser le prix toutes taxes comprises par 1,2.

✅ Première étape : l’acquéreur paye le prix de la TVA immobilière lors de l’achat du bien immobilier. Le vendeur reverse 25 000 euros de TVA aux impôts, il a simplement collecté la TVA auprès de l’acheteur pour le compte des impôts. C’est, comme je vous le disais en début d’article, le principe de l’impôt indirect.

Exemple de calcul de la TVA

Pour un logement vendu 200 000 € TTC, le prix hors taxe est de 200 000 / 1,2 = 166 666 € . La TVA supportée par le vendeur est donc de 200 000 - 166 666 = 33 334 €.

En parallèle, l’acquéreur ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. Il s’agira forcément de sa résidence principale, et il doit conserver le bien pendant au moins 15 ans.

Cessions entre particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles. c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA.

Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA. Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°). Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a).

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°)

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Les taux de TVA réduits

Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d‘enregistrement réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Lorsque la vente est soumise à TVA, l'acheteur bénéficie de « frais de notaire » réduits qui ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente et non près de 8 % pour un achat dans l'ancien. Car dans le neuf, le taux de la taxe de publicité foncière est réduit à 0,715 % alors qu'elle représente 5,80 % dans l'ancien.

Au taux de 0,71% du prix de vente du bien immobilier pour les immeubles neufs.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix TTC, soit environ 5 % de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits.

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

Tableau récapitulatif de l'application de la TVA immobilière

Alléger le montant de la TVA immobilière ?

Comment alléger le montant de la TVA immobilière ?

La TVA immobilière : la réforme de 2010

L’ancien régime de TVA immobilière avait été jugé contraire aux règles communautaires. En effet, ces dernières tendent à construire un régime homogène de TVA et le précédent dispositif de TVA immobilière comportait un certain nombre de singularités qui ont été critiquées.

Parmi ces spécificités, on peut citer :

• L’absence de distinction opérée entre assujettis et non assujettis,
• Le fait que le redevable soit l’acquéreur et non le vendeur dans certaines ventes de terrains à bâtir,
• L’opportunité offerte aux marchands de biens d’être imposés sur la marge et non sur le prix total.

A savoir : un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique. Pour en savoir plus sur la définition d’assujetti à la TVA, consultez notre article : « La TVA et la notion d’assujetti ».

La TVA immobilière aujourd’hui

Contrairement aux anciennes règles, une distinction est faite entre les assujettis et les non assujettis, ce qui a des conséquences sur le régime applicable. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

Si le vendeur n’est pas soumis à la TVA immobilière (particulier par exemple), il n’y a pas de TVA. Un vendeur non assujetti n’est pas soumis à la TVA immobilière pour les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

• Dans le cas d’une cession entre particuliers :Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.
• Dans le cas de terrains vendus par un professionnelLes ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

• les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire,
• les livraisons à soi même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir.

Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

La réforme de 2010 a également instauré une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière, pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.

De surcroît, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge.

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