Qui paie les salaires en location-gérance ?

La location-gérance est une convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal confie la gestion de ce fonds à un locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls moyennant le versement d’une redevance. Cette relation contractuelle soulève plusieurs questions, notamment en ce qui concerne la prise en charge des salaires des employés liés à l’exploitation du fonds.

Définition et cadre juridique de la location-gérance

Le contrat de location-gérance, également appelé « gérance libre », implique que le propriétaire du fonds (« bailleur ») en conserve la propriété, tandis que le locataire-gérant assume l’exploitation. Il n’y a pas cession ou cessation d’entreprise, mais simplement un changement dans le mode d'exploitation.

Le locataire-gérant, qui n’est pas un salarié mais un commerçant indépendant, doit s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ainsi qu’au Registre National des Entreprises (RNE) dans les 15 jours suivant le début de son activité. Cette indépendance se traduit par une autonomie complète dans la gestion du fonds, y compris le paiement des frais liés à son exploitation.

Le paiement des salaires : une obligation du locataire-gérant

Dans le cadre de la location-gérance, le locataire-gérant est responsable des charges d’exploitation, ce qui inclut le paiement des salaires des employés. En effet, les contrats de travail en cours au moment de la prise en main du fonds sont automatiquement transférés au locataire-gérant (article L.1224-1 du Code du travail). De même, les salariés recrutés par le locataire-gérant pendant la période de location-gérance sont sous sa responsabilité.

Cela signifie que le locataire-gérant assume l’intégralité des obligations sociales, fiscales et financières relatives au personnel employé dans le cadre de l’exploitation du fonds. Il doit donc gérer les recrutements, le versement des salaires, les cotisations sociales ainsi que le respect du droit du travail.

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Solidarité temporaire entre bailleur et locataire-gérant

Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées pour l’exploitation du fonds, y compris les dettes salariales et fiscales liées aux employés. Après cette publication, cette solidarité cesse et le locataire-gérant devient seul responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation.

Responsabilités et obligations financières du bailleur et du locataire-gérant

Obligations du locataire-gérant

Assumer la gestion quotidienne du fonds et toutes les charges d’exploitation, y compris les rémunérations du personnel.
Respecter la destination du fonds, ne pas modifier l’activité sans l’accord du bailleur, et maintenir le fonds en bon état.
Respecter les clauses contractuelles telles que le paiement de la redevance au bailleur.
Assurer la conformité aux normes d’hygiène et de sécurité.

Obligations du bailleur

Délivrer au locataire tous les éléments nécessaires à l’exploitation (clientèle, mobilier, licences, stock, etc.).
Garantir une jouissance paisible du fonds, notamment par la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction.
Percevoir une redevance fixée librement avec le locataire-gérant, soumise à la TVA au taux normal de 20 %.
Accomplir les formalités de publicité du contrat et informer le propriétaire des locaux si nécessaire.

Impact de la location-gérance sur les salariés

Au moment de la prise en location-gérance, tous les contrats de travail en cours sont transférés automatiquement au locataire-gérant. Ce dernier devient l’employeur légal des salariés et reprend les engagements contractuels existants. En cas de fin de contrat de location-gérance, les salariés engagés par le locataire-gérant sont transférés au bailleur ou à un repreneur suivant, à condition que le fonds conserve son identité économique et que l’activité soit poursuivie.

Le locataire-gérant doit donc assurer le paiement des salaires pendant toute la durée de la location-gérance. La résiliation ou la fin du contrat ne libère pas le locataire de l’obligation de régler les salaires des périodes travaillées.

Obligation du propriétaire à la fin du contrat

À la fin du contrat, le bailleur reprend l'exploitation du fonds et doit prendre en charge les obligations relatives au personnel, notamment le paiement des salaires en cas de poursuite d’activité. Par exemple, en cas de liquidation judiciaire du locataire-gérant et résiliation du contrat par le liquidateur, la Cour de cassation a jugé que c’est le propriétaire qui doit assumer le paiement des rémunérations des salariés.

Fiscalité et rémunération dans la location-gérance

La redevance versée par le locataire-gérant au bailleur est déductible pour le locataire en tant que charge d’exploitation. Elle constitue pour le bailleur un bénéfice imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette redevance, ainsi que toute cession de stock éventuelle, sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %.

Concernant la rémunération du locataire-gérant, elle dépend des bénéfices réalisés par l’exploitation du fonds. Le locataire-gérant ne perçoit pas un salaire fixe, mais vit des gains liés à son activité commerciale. Sa rémunération est donc très variable selon la rentabilité du fonds mis en location-gérance.

Cas spécifiques et conseils pratiques

La location-gérance est souvent utilisée dans les secteurs de la restauration, du commerce de détail et des services. Elle permet au locataire-gérant de tester une activité avant un éventuel rachat. Cependant, le locataire-gérant doit être vigilant : la redevance demandée par le bailleur peut lourdement peser sur la rentabilité de l’entreprise, et l’absence d’indemnité en fin de contrat doit être prise en compte.

En outre, la mise en location-gérance ne crée aucun droit automatique d’acquisition sur le fonds, sauf si une clause spécifique comme un pacte de préférence a été prévue. Le locataire-gérant doit aussi respecter les normes légales pour son inscription comme commerçant indépendant.

Enfin, des clauses contractuelles bien rédigées relatives à l’entretien, à la restitution du fonds, et au contrôle de la gestion sont essentielles pour éviter des litiges entre bailleur et locataire-gérant.

Le métier de gestionnaire de paie

Partie	Responsabilités principales	Prise en charge des salaires
Bailleur (propriétaire du fonds)	Propriétaire légal, perception de la redevance, garantie des vices et éviction, publication du contrat	Responsable uniquement avant publication du contrat ; après, non responsable des salaires
Locataire-gérant	Exploitation indépendante, gestion quotidienne, paiement des charges, respect du contrat	Assure le paiement des salaires et charges sociales durant toute la location-gérance
Bailleur	Reprise à la fin du contrat, paiement des salaires si activité poursuivie après	Reprend les obligations salariales après la fin de la location-gérance

Cette description détaillée clarifie que le paiement des salaires en location-gérance incombe principalement au locataire-gérant durant la période d’exploitation. Le propriétaire reste responsable avant la publication du contrat et après la fin de la gérance si l’activité est reprise.

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