Rachat de crédit avec PTZ et clause de domiciliation de revenus bancaires

Afin de mener à bien un projet immobilier, vous pouvez solliciter un crédit. Pour cela, il est important de se poser un certain nombre de questions : comment connaître sa capacité d’emprunt ? Quel est le coût du crédit immobilier ? Pouvez-vous bénéficier d’aides pour le compléter ?

Comprendre le PTZ : principes, éligibilité et fonctionnement

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État. De ce fait, il obéit à certaines règles fixées par les textes. Le Prêt à Taux Zéro demeure un dispositif immobilier phare pour l’accession à la propriété. Il est destiné aux primo-accédants uniquement, leur permettant de décrocher un prêt immobilier plus facilement.

Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé en complément d’un financement principal (prêt amortissable classique, prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt d’épargne logement…) ou d’un prêt complémentaire comme les prêts proposés par Action Logement (ex-1% Logement). Un PTZ ne peut pas être souscrit seul, il doit obligatoirement être complété par un prêt immobilier classique.

Plusieurs types de biens sont éligibles au PTZ, que ce soit pour l’achat d’un appartement ou d’une maison mais exclusivement dans le neuf. Toutefois, les logements anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation permettant d’améliorer leur diagnostic énergétique peuvent également bénéficier d’un PTZ dédié. Dans ce cas précis, le montant alloué aux travaux doit représenter au moins un quart du coût global de l’opération financière.

Pour être considéré comme primo-accédant et donc éligible au PTZ, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt. Les revenus du foyer doivent également être inférieurs aux plafonds définis chaque année par le Gouvernement, déterminés selon le nombre d’occupants et la zone géographique du bien à acquérir (A, B1, B2 ou C).

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Le montant des revenus à prendre en compte, appréciés à la date d’émission de l’offre de prêt, correspond au revenu fiscal de référence N-2 en fonction de la composition du foyer et la zone d’habitation du ménage, à la plus forte de 2 sommes : revenus fiscaux de référence de l’année n-2 pour l’ensemble des personnes devant occuper le bien, “revenu plancher” représenté par le coût de l’opération / 9, afin d'éviter que des personnes dont les revenus ont augmenté fortement entre l’année n-2 et la demande de prêt 0 puissent en bénéficier.

Le prêt peut être accordé pour une durée totale de 10 à 25 ans. L’emprunteur peut bénéficier, en fonction de ses revenus et de la localisation du logement, d’un remboursement différé (jusqu’à 10 ans). Pour pouvoir vendre ou faire donation du logement acheté avec un PTZ vous devez rembourser intégralement le capital du PTZ restant dû.

Transférabilité et usages du PTZ : transfert, conservation et limitations

En cas de vente du logement acquis avec un PTZ pour en acquérir un nouveau, vous ne pouvez pas faire une nouvelle demande de PTZ dans la mesure où vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes. En revanche, vous pouvez solliciter l’accord de la banque pour obtenir le transfert de votre ancien PTZ. C’est l’article L31-10-6 du code de la consommation qui prévoit cette possibilité : « En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale. »

Concrètement, le capital restant dû dans le cadre du crédit PTZ est réaffecté pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale, toujours en zone éligible. Vous ne remboursez alors que le capital restant dû et pouvez utiliser le reste des fonds pour acheter votre nouvelle résidence principale. À noter que, si le transfert intervient dans les six années suivant le moment où les fonds du PTZ ont été débloqués, votre nouvelle opération doit respecter les conditions d’attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert.

La banque peut s’opposer au transfert du PTZ, notamment si elle considère que vous ne remplissez pas les critères en matière de capacité de remboursement.

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Rachat de crédit incluant un PTZ : conséquences et choix à faire

Lors d’un nouveau projet immobilier, pour obtenir un meilleur taux sur un crédit immobilier ou en cas de baisse de revenus, le rachat de crédit par une autre banque est une pratique tout à fait courante. Il est tout aussi fréquent de voir des crédits associés à un PTZ. Lorsqu’un rachat de crédit comprend un PTZ, l’établissement bancaire peut accepter de transférer l’intégralité des crédits, à condition d’y appliquer un taux global dans l’étude du nouveau projet de financement.

Le rachat d’un crédit immobilier avec un PTZ engendre la perte de l’exonération du taux d’intérêt. En effet, les avantages de remboursement sans intérêt, propres au PTZ disparaissent lors de rachat de crédit dans un nouvel établissement. En toute logique, une banque qui récupère la dette d’un crédit établit par un confrère, n’a aucun avantage à cumuler également, un crédit qui ne lui rapportera aucun bénéfice. C’est pourquoi lorsqu’un établissement bancaire propose de racheter un crédit incluant un prêt à taux zéro, ce dernier regroupe les deux emprunts pour les globaliser en un seul crédit aux mêmes taux d’intérêt. Le PTZ passe alors en prêt amortissable avec des intérêts à rembourser.

Il n’est pas obligatoire d’inclure son PTZ dans le rachat d’un crédit. Si cette opération n’est pas avantageuse financièrement, il est recommandé de conserver son PTZ dans son ancienne banque. Si le maintien du PTZ fait grimper votre taux d’endettement (plafonné à 33 %) avec un nouveau crédit, il faudra alors transférer le PTZ et le regrouper avec les taux d’intérêts.

Le rachat d’un crédit avec un PTZ peut être avantageux lorsque son propriétaire n’est encore qu’au début du remboursement du prêt immobilier et qu’il n’a pas dépassé le premier tiers. C’est également une opération financière réussie quand les nouveaux taux immobiliers proposés ont 1 % d’écart avec l’ancien prêt.

Intégrer le PTZ au rachat : inconvénients

En cas d’hypothèque, le nouvel établissement bancaire peut demander à contrôler la garantie du prêt immobilier initial afin d’être prioritaire pour un remboursement en cas de défaut de paiement. La banque va alors prendre une hypothèque portant à la fois sur le prêt amortissable et le PTZ. Le PTZ est alors racheté et transformé en prêt amortissable. Cela signifie que vous vous mettez à payer des intérêts sur un prêt qui n’en comportait pas auparavant (car consenti à taux zéro). Une option financière qui n’est pas forcément avantageuse pour l’emprunteur.

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Exclure le PTZ du rachat : avantages et inconvénients

Si le PTZ est exclu du rachat de crédit, vous continuez de bénéficier des conditions avantageuses du prêt à taux zéro sur le prêt initial. Vous conservez ainsi le bénéfice du PTZ sur un montant pouvant atteindre 20% ou 40% du prix d’acquisition financé à taux zéro. Autre avantage, votre endettement est maîtrisé grâce aux conditions très attractives du PTZ et vous avez ainsi l’opportunité de bénéficier d’un meilleur taux pour votre prêt immobilier principal. Vous bénéficiez également de marges de manœuvre financières pour augmenter votre reste à vivre ou épargner davantage.

Cependant, la banque qui rachète le crédit est susceptible de s’opposer au rachat si le financement comprend une hypothèque. En effet, si le PTZ est conservé par l’établissement initial, c’est lui qui bénéficiera de l’hypothèque de premier rang et non l’organisme prêteur qui rachète le crédit.

Renégociation vs rachat : quelle stratégie adopter ?

Il est tout à fait possible de renégocier votre prêt immobilier avec votre banque actuelle et de conserver votre PTZ. Renégocier un crédit immobilier avec un PTZ dans la même banque est tout à fait possible. Mais dans les faits, il s’agit d’une pratique très peu acceptée par les banques, qui se retrouvent automatiquement perdantes en termes de bénéfices sur les intérêts. Les dossiers d’excellence dont les banques ne veulent pas se séparer, sont les seuls à pouvoir bénéficier d’une renégociation de prêts immobiliers.

Dernière possibilité si votre objectif est d’optimiser le coût global de votre crédit, vous pouvez tenter de renégocier votre crédit avec votre établissement actuel. Ce dernier est susceptible, après réexamen de votre dossier, de vous accorder des conditions plus favorables. Vous éviterez, dans le même temps, un certain nombre de démarches administratives mais aussi des frais.

Si aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut être réclamée par la banque au titre du PTZ, qui demeure entièrement gratuit pour les ménages primo-accédants, il n’en va pas de même pour un crédit amortissable. Sur un prêt immobilier classique, la banque peut en effet facturer des pénalités pouvant représenter jusqu’à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ou 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Parmi les bons réflexes à adopter pour renégocier : commencez par vérifier que la renégociation du crédit est réellement intéressante. N’hésitez pas à jouer sur les différents paramètres du prêt. Soignez la présentation de votre dossier et affûtez vos arguments. Renseignez-vous sur les frais associés à la renégociation du crédit.

Domiciliation des revenus bancaires : cadre légal et impacts sur le crédit

Qu'est-ce que la domiciliation bancaire des revenus ? La domiciliation de revenus dans une banque consiste à verser ses revenus professionnels ou non (salaires, allocations diverses, retraites, revenus non salariés) auprès de cette banque. Celle-ci devient votre banque principale, même si vous possédez des produits d'épargne dans d'autres établissements bancaires, que ce soit des banques en ligne ou des banques traditionnelles.

Un crédit immobilier est un acte à long terme, nombre de banques souhaitent pouvoir s'assurer contre les éventuels impayés. Demander la domiciliation bancaire permet à la banque d'avoir un regard sur vos revenus et charges. Ainsi, elles peuvent prévenir des risques de défaillance du remboursement du prêt immobilier.

Si vous avez souscrit un crédit immobilier dans une banque autre que la vôtre, le conseiller vous a certainement demandé de domicilier vos revenus au sein de son établissement. En effet, si les emprunteurs acceptent de domicilier leurs revenus dans la banque prêteuse, ils peuvent bénéficier de meilleures conditions de prêt immobilier. C'est non seulement le moyen d'obtenir son prêt mais d'obtenir les meilleures conditions parmi lesquelles : taux d’intérêt avantageux, réduction des frais de dossier sur le crédit immobilier, diminution des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Côté emprunteur, la domiciliation des revenus dans l'établissement prêteur offre un gain de temps (la banque peut s'occuper de tout). Ensuite, vous réglez votre mensualité directement par prélèvement. Pour présenter le meilleur dossier de prêt immobilier et concrétiser votre achat, pensez à la domiciliation des revenus, quelle que soit votre situation.

La loi Pacte et l'interdiction d'obligation de domiciliation

Depuis la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, une banque ne peut pas imposer la domiciliation de vos revenus sur un compte qu’elle gère comme condition absolue pour vous accorder un crédit immobilier. Vous restez libre d’accepter ou de refuser cette offre. La loi Pacte du 22 mai 2019 abrogeait une ordonnance antérieure : ainsi, il n'est plus obligatoire de domicilier ses revenus dans la banque prêteuse.

L'ordonnance du 1er juin 2017 encadrait les modalités de la domiciliation en contrepartie de l'obtention du prêt immobilier. En particulier, ce texte limitait la domiciliation à une durée maximum de 10 ans et en contrepartie d'un avantage écrit. Cependant, la loi Pacte a également supprimé l'obligation de faire figurer une clause de domiciliation et un avantage dans le contrat de prêt. L'objectif affiché est de simplifier les démarches des emprunteurs et de favoriser la mobilité bancaire.

Ainsi, si vous n'avez passé qu'un accord oral et que les conditions ne figurent pas au contrat de prêt immobilier, vous êtes libre de modifier la domiciliation de vos revenus sans être pénalisé.

Comment changer de domiciliation bancaire ? Procédure et outils

La domiciliation bancaire sur un RIB (Relevé d'Identité Bancaire) est une information technique. Elle donne l'agence bancaire dans laquelle le compte est ouvert, ce qui permet d'identifier précisément sa localisation pour les transactions. Ces éléments garantissent la sécurité des opérations financières et facilitent l'identification et le traitement des virements ou prélèvements.

Le mandat de mobilité bancaire : grâce au mandat de mobilité bancaire, c'est la nouvelle agence bancaire qui prend en charge toutes les démarches ! Vous signez ce mandat lors d'un rendez-vous avec votre nouveau conseiller bancaire. Il s'occupe également du transfert des virements permanents en place et des prélèvements automatiques. Il contacte l'ensemble des organismes privés ou publics avec lesquels vous avez des échanges financiers.

Changer de banque soi-même : étapes de domiciliation des revenus - obtenir le nouveau RIB du nouveau compte bancaire ; lister les organismes et entreprises à prélèvements automatiques ou virements récurrents : factures d'eau, d'énergie, de télécommunications, assurances, crédit personnel, impôts ; changer le RIB auprès de chacun d'eux ; transmettre le nouveau RIB à toutes les personnes qui vous versent de l'argent : employeur, CAF, CPAM, mutuelle santé, ex-conjoint, caisse de retraite, etc.

Cas spécifiques : PTZ et rachat de soulte

Le prêt à taux zéro ne peut pas financer un rachat de soulte. Cette règle repose sur la philosophie même du dispositif et sur la notion de primo accession. Le PTZ est un mécanisme d’aide publique destiné à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes et intermédiaires. Son objectif est de faciliter l’achat d’une résidence principale en réduisant le coût global du crédit immobilier.

Le rachat de soulte correspond à une opération de partage d’un bien détenu en indivision. D’un point de vue juridique, il ne s’agit pas de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Cette distinction est fondamentale pour comprendre la position de l’administration fiscale et des établissements bancaires. L’exclusion du PTZ a un impact direct sur la stratégie de financement. Les ménages concernés doivent se tourner vers des solutions de crédit immobilier classiques.

Plusieurs options peuvent être envisagées : le prêt immobilier amortissable reste la solution la plus courante. Selon la situation patrimoniale et le niveau d’endettement, un prêt hypothécaire peut également être mis en place. Le prêt hypothécaire constitue souvent la solution la plus efficace pour un rachat de soulte. Il peut faciliter la reprise d’un crédit existant, le financement de la soulte et la stabilisation de la situation patrimoniale de l’emprunteur.

Conseils pratiques pour décider : inclure ou non le PTZ dans le rachat

La réponse à la question de savoir s’il faut ou non racheter votre crédit en incluant le PTZ dépend avant tout de votre situation personnelle. Vous devez intégrer dans votre réflexion l’ensemble des paramètres financiers, qui ne sont pas les mêmes d’une opération à l’autre. Vous devez également vous interroger sur vos besoins et projets futurs : le rachat de crédit - qu’il porte d’ailleurs sur la totalité de votre financement ou uniquement sur la part représentée par le prêt amortissable - n’est parfois tout simplement pas à envisager si vous avez l’intention de redevenir locataire à brève échéance.

Afin de vous accompagner dans votre cheminement, vous pouvez notamment faire appel à un courtier en financement immobilier qui saura vous conseiller et sélectionner la solution de financement la mieux appropriée. Un courtier spécialisé en crédit immobilier joue un rôle central dans la réussite du projet. Il analyse la faisabilité, compare les solutions bancaires et construit un montage sur mesure.

Informations réglementaires et bonnes pratiques

Le taux effectif global (TAEG) représente le coût total du crédit en incluant, en plus de la somme empruntée, les intérêts du prêt, le coût de l’assurance, les frais de dossier, etc. Ainsi, avec un emprunt à taux fixe, vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. Il convient de vérifier le caractère modulable de l’offre qui vous est faite : pourrez-vous augmenter ou baisser vos mensualités ? Différer vos remboursements ? Dans tous les cas, une fois l’offre de prêt reçue, vous disposez d’un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours.

Avant tout projet immobilier, il est recommandé de prendre contact avec sa banque pour réaliser une étude financière de sa situation. Attention, l’obtention d’un crédit n’est pas de droit. Pour pouvoir accorder un prêt à un client, la banque apprécie sa solvabilité (situation professionnelle stable, apport personnel, taux d’endettement de 35 % maximum, bonne gestion de ses comptes, existence de crédits à la consommation...).

Pour connaître les conditions actuelles de crédit, effectuez une simulation de prêt immobilier sur notre site.

Tableau récapitulatif : avantages / inconvénients d’inclure le PTZ dans le rachat

« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. »

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