Recherche de Financement Immobilier : Guide Complet

Bienvenue dans notre guide complet, conçu pour vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier. Pour transformer votre rêve immobilier en un projet solide et réalisable, commencez par définir précisément votre budget, la localisation idéale, le type de bien recherché et vos priorités. Clarifiez vos besoins et anticipez les éventuels obstacles pour démarrer votre projet sur des bases solides.

Pour maximiser les chances d’obtention d’un crédit immobilier, mieux vaut présenter un dossier de qualité. La solidité et le sérieux du plan de financement immobilier comptent pour beaucoup. Découvrez tout ce qu’il faut savoir à propos du plan de financement immobilier.

Ce guide vous donnera les clés pour comprendre et optimiser votre recherche de financement immobilier, en abordant les aspects essentiels tels que le moment idéal pour commencer, les différents types de prêts disponibles, et les démarches à suivre pour obtenir les meilleures conditions.

Quand Débuter Votre Recherche de Prêt Immobilier ?

C'est parti, vous voulez acheter. Mais quand débuter votre recherche de financement ? À quel moment contacter les banques ? En tant que futur propriétaire, l'étape de la recherche de financement est cruciale pour la suite de votre projet immobilier et ça se comprend. Généralement, vous pourrez débuter les démarches pour rechercher votre financement immobilier une fois qu’un avant-contrat de vente (promesse ou compromis de vente) a été signé.

Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas commencer à réfléchir à certaines étapes en amont. La recherche de financement est en effet un processus long qui exige une bonne organisation. Il est conseillé d’entamer le processus avant même la signature du compromis de vente. En effet, vous pouvez tout à fait commencer à évaluer votre enveloppe budgétaire et à rassembler les pièces justificatives pour préparer votre dossier d’emprunt.

Évaluation du Budget et de la Capacité d'Emprunt

Avant de vous lancer dans votre demande de prêt immobilier, vous devez tout d’abord évaluer le budget à votre disposition. Il est en effet indispensable d’estimer vos moyens financiers, comme votre capacité d’emprunt et d’endettement ainsi que votre apport personnel pour savoir à quels biens vous pouvez prétendre. Sachez que vous devez être en mesure d’avoir un apport qui représente au minimum 10 % du prix total de votre achat. Quant à votre taux d’endettement, il ne devra pas dépasser 35 %.

Certains calculs peuvent être assez complexes, nous le savons bien. C'est pourquoi nous mettons à votre disposition un outil de simulation gratuit pour vous accompagner sereinement dans vos démarches.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt du crédit immobilier
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

À noter Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois.

Préparation du Dossier de Demande de Prêt

Une fois votre capacité d’emprunt définie, vous pourrez davantage vous projeter dans l’achat du bien de vos rêves. Que vous décidiez de passer par un courtier ou d’aller vous-même vers les banques, vous devrez préparer votre dossier de prêt en rassemblant plusieurs pièces justificatives. Plus tôt vous vous y prenez, plus vous serez réactif pour lancer votre recherche de prêt.

Lire aussi: Disponibilité nom entreprise France

C'est une étape majeure pour votre demande de prêt... mais aussi une étape longue et laborieuse ! Soyez consciencieux. Pour éviter les aller-retours en raison d’un oubli de pièce ou d’un mauvais format par exemple, veillez à bien vérifier tous les documents avant leur envoi.

Signature du Compromis de Vente

À cette étape, votre projet prend forme et se concrétise un peu plus, mais tout n’est pas encore joué. Pour rappel, la signature de cet avant-contrat implique le paiement d'un acompte allant de 5 % à 10 % du prix de vente.

Apprenez Comment Négocier un Crédit Immobilier

La Recherche de Financement : Vous Y Êtes !

Une fois le compromis de vente signé, votre dossier est prêt à être étudié par la banque. Si vous avez déjà préparé vos pièces en amont (ce qu'on vous recommande vivement), il vous suffira de transmettre votre dossier dans les plus brefs délais. À ce moment là, il va falloir être très réactif.

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour trouver votre financement : faire appel à un courtier immobilier ou contacter les banques vous-même. Dans le dernier cas, vous négociez vous-même les conditions de votre crédit... ce qui peut être très chronophage et stressant. C'est d'ailleurs pourquoi de nombreux acheteurs décident de passer par un courtier pour gagner en temps et en sérénité.

Si c'est votre cas, le courtier vous proposera plusieurs offres issues de différents établissements bancaires. L'expérience terrain de votre courtier vous permettra de trouver plus facilement une banque qui correspond à votre profil emprunteur. De plus, cet interlocuteur ayant des contacts privilégiés avec les banques connaît très précisément les conditions d’emprunt et vous fera gagner un temps précieux.

Lire aussi: Opportunités Freelance Informatique

Une fois votre demande de prêt acceptée, un accord de principe vous sera transmis dans un délai de 10 jours. À ce moment-là, c’est à vous de jouer. Selon l’offre de prêt qui vous sera faite, vous pourrez décider de l’accepter ou non.

Les Avantages de Faire Appel à un Courtier Immobilier

Si vous faites le choix de passer par un courtier, vous bénéficierez d’un accompagnement de A à Z pour votre achat immobilier. Une sérénité dans un projet souvent long et fastidieux. Celui-ci vous fera gagner du temps mais aussi de l’argent, en négociant pour vous les meilleures conditions de crédit et en prenant en charge l’ensemble des démarches !

Voici les avantages de passer par un courtier :

Gain de temps : Le courtier s'occupe de toutes les démarches administratives et de la comparaison des offres.
Expertise : Le courtier connaît les conditions du marché et les offres des différentes banques.
Négociation : Le courtier peut négocier des conditions plus avantageuses grâce à son réseau de partenaires.
Accompagnement personnalisé : Le courtier vous accompagne de A à Z dans votre projet, de l'évaluation de votre capacité d'emprunt à la signature chez le notaire.

Types de Prêts Immobiliers

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Acheter un terrain à bâtir
Construire un logement
Acheter un logement
Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Il existe différents types de crédit immobilier :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Les Taux d'Intérêt

Le taux d’intérêt de votre crédit a une importance majeure, car il aura un impact déterminant sur le montant de vos mensualités de remboursement, et le coût total du prêt. Les taux immobiliers varient d’un établissement à l’autre, et en fonction de la zone géographique où se situe la banque.

Négocier son taux de crédit immobilier, ou comparer à l’aide d’un courtier tel que Meilleurtaux pour obtenir le meilleur taux, peut donc vous permettre de faire des économies.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

L'Assurance Emprunteur

Lors de votre demande de crédit immobilier, veillez également à trouver le meilleur taux pour votre assurance emprunteur. Les assurances des banques sont plus chères, la délégation d’assurance s’impose donc.

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

À savoir Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Apport Personnel et Capacité d'Emprunt

Plus votre apport sera important, moins la somme à emprunter sera élevée, et plus la durée d'emprunt sera courte, et le montant de vos mensualités faible. En pratique, les banques exigent souvent au minimum un apport correspondant à 10% du montant total de votre acquisition.

L’apport personnel, soit la somme dont vous disposez pour financer votre projet immobilier avant même l'octroi d'un prêt, n’est pas imposé par la loi pour souscrire un crédit. En pratique, il est toutefois difficile de convaincre une banque de vous prêter de l’argent sans disposer de cette somme. Elle exige généralement au minimum un apport correspondant à 10 % du montant total de votre acquisition. Toutefois, si vous disposez d’un dossier solide (situation professionnelle stable, gestion saine de vos comptes, revenus fixes, possession d’une épargne de précaution...), l'octroi d’un prêt sans apport est envisageable.

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Simulation de Prêt Immobilier

Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, de nombreux simulateurs vous proposent de renseigner le montant du bien à acheter, le montant de votre apport personnel et la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter. Vous obtenez alors très facilement le montant de vos mensualités.

Vous pouvez également partir de la mensualité que vous souhaitez rembourser, saisir la durée du futur prêt et obtenir alors le montant emprunté.

Plan de Financement Immobilier

Qu'est-ce qu'un Plan de Financement Immobilier ?

Le plan de financement immobilier est en quelque sorte le budget de votre investissement immobilier. Il permet de mettre en regard :

Des dépenses correspondant à l'ensemble des frais liés à votre acquisition, incluant les frais de notaire ou les travaux par exemple.
Des recettes ou ressources financières, c'est-à-dire l'ensemble des ressources dont vous disposez pour réaliser votre achat immobilier (apport personnel, crédit immobilier...).

L‘objectif d’un plan de financement immobilier est d’orienter votre recherche de financement en vous amenant à répondre à plusieurs questions : quelle part de votre épargne devez-vous mobiliser pour votre projet ? Combien devez-vous emprunter ? Votre projet est-il viable ? Etc.

Dépenses à Intégrer

Votre plan de financement immobilier doit vous permettre de couvrir l’ensemble des frais liés à votre achat immobilier. Tout dépend bien sûr du type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

S’il s’agit d’un logement neuf, par exemple, c'est le prix total (y compris coût du foncier et des travaux) qui est affiché. S’agissant d’un appartement neuf, vous devez prendre en considération les dépenses suivantes :

Le prix du bien immobilier neuf.
Les frais d’acquisition (également appelés frais de notaire).

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, n’oubliez pas d’inclure :

Les frais d’agence.
Le remboursement des proratas de charges de copropriété, fonds de roulement du syndic et de taxe foncière.

Ressources Financières à Intégrer

Plusieurs sources de financement peuvent être mobilisées à l’appui d’un plan de financement immobilier : votre épargne personnelle (ou apport personnel), mais aussi un prêt bancaire, voire un prêt aidé :

Votre apport personnel.
Un prêt bancaire.
Un prêt aidé.

Optimisation du Plan de Financement

Afin d’optimiser votre plan de financement immobilier, vous avez deux leviers principaux à votre disposition :

Soit vous augmentez le montant de votre apport personnel.
Soit vous augmentez votre capacité d’emprunt.

Ce point est développé dans la partie suivante.

Exemple de Plan de Financement Immobilier

Voici un exemple de plan de financement immobilier :

Soit un bien immobilier neuf d’une valeur de 150 000 €. Les frais d’acquisition s’élèvent à 3% du prix du bien, soit 4 500 €. Le bien est financé par un apport personnel de 15 000 € et un prêt bancaire de 139 500 €. L’apport personnel est composé à 1/3 du rachat d’un plan d’épargne retraite et aux 2/3 d’un retrait de livret A.

La somme du total de ces deux colonnes s’annule : le besoin de financement est donc bien couvert. Le plan de financement immobilier est considéré comme équilibré.

Avertissement : cet exemple ne tient pas compte des frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier de la banque, caution du crédit…). Ces éléments dépendent en effet de chaque projet (établissement prêteur, caractéristiques du bien acquis…) et doivent être examinés au cas par cas.

balises: #Financ