Réforme de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Actualités et Implications

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par les entreprises et les professionnels exerçant une activité non salariée de manière habituelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière, utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité durant la période de référence.

La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010. La CET se compose de deux éléments :

• La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

La CFE est un impôt local dû à la commune où se situe le bien en location meublée et concerne aussi bien les LMNP que les loueurs en meublé professionnels (LMP). Il est important de noter que la CFE est due pour chaque adresse placée en location meublée.

Consultation et Paiement de la CFE

Les avis d’impôt de cotisation foncière des entreprises (CFE) sont désormais consultables en ligne. Les entreprises concernées doivent la régler au plus tard le 16 décembre 2024. La plupart des entreprises et des personnes exerçant une activité professionnelle non salariée en sont redevables.

Le paiement de la CFE se fait en ligne, sur l’espace professionnel de l’entreprise sur le site www.impots.gouv.fr. Il suffit de sélectionner la rubrique « MES SERVICES > Consulter > Avis CFE », puis de cliquer sur le lien « Télécharger l'avis ». L'avis de CFE indique le montant de la CFE et le délai pour payer.

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Éligibilité et Exonérations

La CFE est due par tout professionnel (travailleur individuel ou entreprise) exerçant en France, au 1er janvier de l’année d’imposition, une activité habituelle non salariée, quel que soit son statut juridique, son activité ou son régime d'imposition. À noter : les sociétés et entrepreneurs individuels doivent payer la CFE quels que soient leur statut juridique, la nature de leur activité, leur régime d'imposition et leur nationalité.

Pour être redevable de la CFE, l'activité du contribuable doit remplir les conditions suivantes :

• L'activité est exercée en France
• L'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée
• L'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé
• L'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE

Certaines entreprises sont par ailleurs exonérées de plein droit ou sur demande, de manière permanente ou temporaire. Ces exonérations sont mentionnées aux articles 1449 à 1466F du Code général des impôts.

Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

Exonérations de Plein Droit

Les personnes et organismes suivants sont exonérés de CFE de plein droit et de manière permanente :

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• Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s) âgé(s) de 20 ans maximum au début de l'apprentissage.
• Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum (sans compter la place du chauffeur), qu'ils conduisent ou gèrent eux-mêmes.
• Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 772 €.
• Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes.
• Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte.
• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE.
• Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique.
• Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires qui dispensent leur enseignement personnellement.
• Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art.
• Photographes auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur.
• Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants).
• Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière).
• Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité.
• Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants.
• Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions.
• Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable.
• Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes, à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle.
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation.
• Activités à caractère social.
• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés.
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés.
• Collectivités territoriales, établissements publics et organismes de l'État.

Exonérations Facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires.

Les entreprises bénéficiant de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

• Entreprises implantées dans les zones suivantes :
  • Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR)
  • Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME)
  • zones France ruralités revitalisation (FRR)
  • Zones urbaines sensibles (ZUS)
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Zones franches urbaines de première génération
  • Zones franches urbaines de seconde génération
  • Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération
  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)
  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)
  • Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte
• Entreprises situées en Corse
• Médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux
• Jeunes entreprises innovantes (JEI) et les jeunes entreprises universitaires (JEU)
• Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes)
• Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence
• Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés
• Caisses de crédit municipal

Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération, il doit en faire la demande, selon le cas, dans la déclaration n°1447-M-SD (déclaration modificative) ou dans l'annexe n°1447-E à joindre à la déclaration n°1447-M-SD.

L'entreprise doit en plus y joindre une déclaration n°1465-SD lorsque l'exonération concerne les zones d'aide à finalité régionale, les zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises et les zones de revitalisation rurale.

La demande doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend.

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Déclaration et Obligations

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition.

En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

• L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération
• L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration, notamment:
  • Augmentation ou diminution de la surface des locaux
  • Variation du nombre de salariés
  • Variation d'un élément d'imposition
  • Dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires (pour les activités immobilières de location nue)
  • Cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2025 pour la CFE 2026).

Calcul de la CFE

Le montant de la CFE varie chaque année. La base d'imposition est constituée par la valeur locative des locaux occupés par le professionnel dans le cadre de son activité au cours de l'année N-2.

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise Disposant d'un Local ou Terrain

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2).

Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE.

Lorsqu'une entreprise dispose de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l'établissement principal.

Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2

Entreprise Dépourvue de Local ou Terrain

Si l'entrepreneur ne dispose d'aucun local et exerce son activité à domicile (ou chez ses clients), celui-ci est quand même redevable de la CFE. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2).

Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, 2 entreprises situées dans 2 communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

Report de la Fin de la CVAE et Nouveaux Taux

Afin de soutenir les finances publiques, la loi de finances pour 2025 reporte la suppression de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) à 2030. Initialement programmée pour 2027, la fin de la CVAE est désormais prévue pour 2030. Ce changement s'accompagne d'autres évolutions.

Taxe additionnelle à la CVAE de 2025 à 2029

Seulement pour l'année 2025, une contribution complémentaire à la CVAE est appliquée. Elle concerne les entreprises redevables de la CVAE et s'élève à 47,4 % de la CVAE. Elle devra être versée par un acompte unique égal à 100 % de son montant le 15 septembre 2025.

Nouvelle Imposition à la CFE pour les LMNP

Jusqu’à présent, les loueurs en meublés non professionnels qui possédaient un bien dans une résidence services (étudiants, personnes âgées, vacances…) loué à un gestionnaire via un bail commercial, n’étaient pas redevable de la CFE. Seul le gestionnaire était concerné.

Les règles du jeu ont changé en 2024 ! Tous les intervenants -propriétaires comme gestionnaires - sont désormais soumis à la CFE. Concrètement, cela signifie que les Loueurs en meublés non professionnels comme professionnels doivent s’acquitter d’une nouvelle charge fiscale, à régler au plus tard le 15 décembre.

Cette évolution fiscale découle d’une mise à jour de la doctrine administrative en date du 8 novembre 2023. Ainsi, l’administration fiscale considère désormais que « en cas de conventions en cascade, l’activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire intermédiaire, est imposable ».

Même si vous êtes un particulier, dès lors que vous proposez des locaux meublés, vous exercez une activité commerciale professionnelle.

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