Régularisation de la TVA Immobilière : Définition et Procédure

La régularisation de la TVA immobilière est un mécanisme fiscal qui intervient lors de la cession d'un bien immobilier, notamment si des différences de traitement apparaissent entre la TVA déductible lors de l'acquisition et la TVA collectée lors de la vente.

Quels Types de Cessions Sont Concernées par la Régularisation de TVA ?

On procédera à une régularisation de la TVA déductible lors de la cession des immobilisations incorporelles ou corporelles ayant été acquises par l'entreprise. Les immobilisations financières sont exclues puisque la TVA ne leur est pas applicable.

Certaines opérations de vente peuvent se retrouver, en application des textes fiscaux en vigueur, soumises à TVA alors que l'acquisition ne l'était pas ou inversement ne pas être soumise à TVA alors que l'acquisition l'était. Lorsque cela crée une distorsion avec les modalités de traitement de la TVA lors de l'acquisition, il sera nécessaire de procéder à une régularisation de la TVA au moment de la cession du bien.

Quels Cas Peuvent Donner Lieu à Une Régularisation de la TVA ?

La régularisation de la TVA sera nécessaire dès lors qu'une différence de traitement apparaît entre la TVA déductible et la TVA collectée concernant une même opération. Il faudra également tenir compte du délai de régularisation car l'opération de vente doit s'inscrire dans ce délai pour qu'une régularisation puisse s'opérer.

La régularisation portant sur les biens meubles : Le délai de régularisation sur les biens meubles est de 5 ans. Sachant que chaque année commencée compte pour 1.

Si un bien ne peut pas faire l'objet d'une déduction de la TVA lors de son acquisition (cas du véhicule de tourisme par exemple) et qu'il est vendu avec TVA collectée (à un marchand de biens), il faudra procéder à une régularisation. Cette régularisation consistant à récupérer une partie de la TVA déductible d'origine s'appelle un complément de déduction de TVA.

A l'inverse si le bien cédé dans le délai de régularisation est vendu sans TVA collectée alors qu'à l'achat la TVA à été déduite, il faudra procéder à un reversement de TVA.

La régularisation portant sur les biens immeubles : Concernant les biens immeubles, le délai de régularisation est fixé à 20 ans. Ce sont les principes de la TVA immobilière qui s'appliquent dont voici les règles essentielles :

acquisition d'un bien neuf : TVA déductible ;
vente de ce bien dans les 5 ans suivant son acquisition : TVA collectée ;
vente de ce bien au-delà du délai de 5 ans : la TVA n'est pas applicable mais peut l'être sur option formulée par l'entreprise.

Ces notions vont ainsi permettre d'identifier si de la TVA collectée a été appliquée lors de la cession.

A noter que dans le délai de 5 ans suivant l'acquisition, on comptera le temps de détention de date à date. Au-delà du délai de 5 ans, chaque année commencée compte pour 1.

Lire aussi: La régularisation de TVA expliquée

Les spécificités de la TVA immobilière

Mode Opératoire de la Régularisation de TVA

Il convient dans un premier temps d'identifier si l'opération est concernée (les conditions sont précisées ci-avant). Ensuite il faut procéder par étapes :

déterminer la TVA déductible d'origine (lors de l'acquisition) ;
déterminer le nombre d'années de détention ;
par différence avec le délai de régularisation (5 ou 20 ans), déterminer le nombre d'années à régulariser ;
calculer la régularisation de TVA : TVA déductible d'origine x nombre d'années à régulariser / délai de régularisation (5 ou 20 ans) ;
qualifier la régularisation : reversement ou complément de déduction.

Des précisions quant à la qualification de la régularisation :

reversement de TVA : lorsque l'entreprise a déduit la TVA à l'origine mais que lors de la cession, la TVA n'est pas collectée. L'entreprise reverse une partie de la TVA suivant la durée de détention ;
complément de déduction de TVA : lorsque l'entreprise n'a pas pu déduire la TVA lors de l'acquisition mais que la cession du bien est soumise à TVA collectée. L'entreprise peut alors récupérer une partie de la TVA déductible d'origine.

Exemples de Régularisation de TVA

Nous allons illustrer le principe de la régularisation de TVA au travers d'opérations habituelles : le véhicule de tourisme et l'immeuble.

CAS 1 : Le Véhicule de Tourisme

L'entreprise A acquiert un véhicule de tourisme pour 30 000€ HT le 13/04/N-2 qu'elle revend à un concessionnaire le 16/01/N pour 10 000€ HT.

Il s'agit d'un bien acquis sans TVA déductible et revendu avec TVA collectée. L'opération a bien lieu dans le délai de régularisation de 5 ans des biens meubles.

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TVA d'origine : 30 000 x 20% = 6 000€ ;
nombre d'années de détention : 3 ;
nombre d'années à régulariser : 5 - 3 = 2 ;
régularisation : 6 000 x 2 / 5 = 2 400€
complément de déduction de 2 400€

Par ailleurs, la vente sera soumise à TVA collectée pour 10 000 x 20% = 2 000€.

CAS 2 : L'Immeuble

L'entreprise A acquiert un immeuble le 03/09/N-7 pour 100 000€. Il est revendu le 13/06/N pour 150 000€.

Il s'agit d'un bien acquis avec TVA déductible et revendu sans TVA collectée (au-delà de 5 ans après sont achat et sans option). L'opération a bien lieu dans le délai de régularisation de 20 ans des biens immeubles.

TVA d'origine : 100 000 x 20% = 20 000€ ;
nombre d'années de détention : 8 ;
nombre d'années à régulariser : 20 - 8 = 12 ;
régularisation : 20 000 x 12 / 20 = 12 000€
reversement de TVA de 12 000€.

Concernant la vente, elle ne sera pas soumise à TVA.

Comment Faire Une Régularisation de TVA Sur La CA3 ?

Le montant du complément de déduction de TVA sera porté en ligne 21 Autre TVA à déduire et mentionné sur la ligne « dont régularisation de TVA collectée sur autres produits ou PS.

Les Régularisations Annuelles

Afin de déterminer la TVA déductible, il faut établir un coefficient de déduction. Le coefficient de déduction permet à l'entreprise de déterminer la proportion de déduction qu'elle peut pratiquer sur la TVA qu'elle a acquittée sur les biens et services qu'elle acquiert, importe ou se livre à elle-même.

Ce coefficient de déduction est obtenu en faisant le produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission. Le coefficient d’assujettissement est calculé à partir de la proportion d’utilisation d’un bien ou d’un service pour la réalisation d’opérations imposables qu’elles soient imposées ou exonérées.

Par exemple, si un entrepreneur individuel achète un immeuble de 500 m2 dont il affecte 300 m2 à son activité et 200 m2 à des fins personnelles, le coefficient d’assujettissement sera de 300/500 = 0,6.

Le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit à déduction et donc imposées. Il est diminué avec les opérations exonérées même si certaines d’entre elles ouvrent quand même droit à déduction (cas des exportations).

Exemple : une entreprise réalise 500 000 € de chiffre d’affaires. Parmi ce chiffre d’affaires,400 000 correspondent à de la location nue (exonérée) et 100 000 à de la location commerciale (imposable). Le coefficient de taxation sera égal à 100 000/500 000 = 0,2.

Des régularisations peuvent être effectuées lorsque les coefficients d'assujettissement et de taxation (dont le produit constitue le coefficient de référence) ont changé au cours d'une année.

Cette régularisation ne s'impose que si la variation du coefficient de référence est supérieure à 1/10 sur 1 an. La régularisation doit être effectuée avant le 25 avril de l'année suivante. La durée de régularisation est de 5 ans pour les meubles et 20 ans pour les immeubles.

Exemple : un ordinateur a été acquis en 2010 et 1000 euros de TVA ont été payés . Le coefficient de référence est de 0,5 et ainsi, 500 euros de TVA ont été déduits. En 2011, le coefficient de référence est de 0,65. L'écart par rapport au coefficient de référence initiale étant supérieur à 0,1 (0,15 en l'espece), il faut opérer une régularisation de 1000 x 0,15/5 (car le délai de régularisation est de 5 ans) soit 30 euros.

En 2012, le coefficient de référence est de 0,3, soit un écart supérieur à 0,1 (0,2). Il faudra reverser 1000 x 0,2/5 = 40 euros.

Les Régularisations Lors de La Cession Du Bien

Des régularisations globales doivent être opérées en cas de cessions non imposables d'immobilisations ou lorsque celles-ci cessent d’être affectées à des opérations imposables. Si par exemple, la cession d'un immeuble n'est pas soumise à TVA, le montant de la TVA à reverser est égal à la déduction initiale diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition.

Exemple : une entreprise a acquis en N un immeuble affecté à son activité et a déduit 100 000 euros de TVA. En N+10, l'immeuble est revendu. La cession n'est pas soumise à TVA. Le montant des régularisations est de 100 000 x 10/20= 50 000 euros et cette somme doit être reversée au trésor.

Si l'acquisition a ouvert droit à une déduction partielle et si la revente est totalement soumise à TVA, un complément de déduction peut être opéré.

Exemple : une société a acquis en N un immeuble neuf 1000 000 euros. Le coefficient de taxation étant de 0,5, le montant de la TVA déductible est de 1000 000 x 0,5 x 20% = 100 000 euros. En cas de revente en N+3 entièrement imposable, il sera possible de bénéficier d'un droit à déduction complémentaire de 100 000 x 16/20= 80 000 euros.

Aucune régularisation n’est à effectuer si l’acquisition a entièrement donné droit à déduction et si la cession est pleinement imposable.

Enregistrer Une Immobilisation

Enregistrer une immobilisation diffère de l’enregistrement d’un achat de marchandise, tant sur la nature du produit que sur le traitement du montant de TVA.

L’immobilisation en elle-même doit être imputée pour son montant hors taxes à un compte de la classe 2 correspondant à sa nature. Le montant de la TVA est quant à lui enregistré sous le compte 44562 « Etat - TVA sur immobilisations » (et non pas dans le compte 44566 « Etat - TVA déductible »).

Si jamais la nature de l’immobilisation empêche de récupérer de la TVA, alors c’est le montant TTC qui est imputé au compte de la classe 2 adéquat.

La TVA Pour Cession D’Immeuble

La TVA immobilière obéit à des règles particulières sur lesquelles il faut s’attarder. En effet, les règles diffèrent en fonction de la nature du bien cédé et le régime TVA suit celui relatif aux droits d’enregistrement.

Les Terrains À Bâtir

Constituent des terrains à bâtir, depuis la réforme de 2010, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction.

Avant la réforme, il fallait prendre en compte l'intention de construire de l'acheteur.

Les cessions de terrains à bâtir sont toujours soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti, quelle que soit la qualité de l'acquéreur.

Toutefois, la TVA est assise :

Sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

On considère que le terrain n'a pas ouvert droit à déduction dans les hypothèses suivantes :

Aucune taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition,
Le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables,
Le terrain a été acquis auprès d'un vendeur n'ayant pas lui-même soumit la cession à la TVA.

La marge soumise à TVA immobilière est constituée de la différence entre:

Le prix de cession et les charges qui s'y ajoutent,
Et les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain.

Le taux normal applicable est de 20%. Toutefois, le taux réduit (soit 5,5%) s'applique lorsque la mutation est réalisée en faveur du logement social.

Les Immeubles Neufs

Sont considérés comme des immeubles neufs les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. La TVA est toujours due sur le prix total. Elle est assise sur le prix de cession majoré des charges augmentatives du prix (commission de l'intermédiaire, taxe foncière que l'acquéreur s'engage à payer...).

En cas de fraude, l'administration peut substituer la valeur vénale au prix de cession.

Les Immeubles Anciens

Les mutations d'immeubles anciens (plus de 5 ans) sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, les vendeurs assujettis ont la possibilité d’opter pour la TVA.

La TVA sera alors assise :

Sur le prix total lorsque le bâtiment a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,
Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction (voir les développements concernant les terrains à bâtir).

Les Terrains Non À Bâtir

Il s’agit de terrains qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de terrains à bâtir (terres agricoles par exemple). Les mutations concernant ces terrains ne sont pas imposables, sauf si le contribuable opte pour la TVA.

Les Autres Immobilisations

Les cessions concernant les autres immobilisations sont en principe imposables. Toutefois, les ventes de biens usagés affectés à l’activité de l’entreprise ne sont soumises à TVA que s’ils ont ouvert droit à déduction.

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