Remboursement de la TVA Immobilière : Conditions et Avantages en France

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il est généralement nécessaire de s’acquitter du paiement de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Cependant, entre la TVA à 20 %, la TVA à 5,5 %, voire l’exonération de TVA, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Cet article vous guide à travers les différentes conditions et avantages liés au remboursement de la TVA immobilière en France.

La TVA et l'Achat Immobilier Neuf

L’achat dans le neuf offre différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA. Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir : d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

TVA et Type de Vendeur

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

Les honoraires du notaire ;
La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat. Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA.

Lire aussi: TVA Immobilière : Conditions et Taux

La TVA Réduite à 5,5 % pour l'Achat d'un Logement Neuf

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA. Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %.

TVA réduite À 5,5 % : les conditions | Le guide immobilier

Cette TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %. Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Conditions d'Éligibilité à la TVA Réduite

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

Votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la réduction de TVA

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

Vous devez respecter certaines conditions de ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf. Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année.

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

Nombre de personnes dans le foyer	Ile-de-France	Autres Régions
1	34 640€	30 114€
2	51 769€	40 216€
3	62 230€	48 360€
4	74 542€	58 385€
5	88 243€	68 685€
6	99 300€	77 406€
Par personne supplémentaire	11 060€	8 632€

Le prix de vente du logement neuf ne doit pas dépasser certains seuils

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA. Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien. Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Type de Zone	Zone A	Zone A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C
Plafond HT par m² de surface utile	3 700€	4 885€	2 963€	2 585€	2 260€

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
Zone C : le reste du territoire

Vous devez conserver votre bien immobilier pendant au moins 15 ans

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 15 ans le logement que vous achetez. Si vous revendez votre bien neuf dans les 5 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %).

Si vous le revendez dans les 5 à 15 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal. Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

Lire aussi: Délais Remboursement TVA

Revente d'un Logement VEFA et TVA

La revente d'un logement ayant bénéficié d'une TVA réduite à 5,5 % pendant la période d'engagement de 10 ans entraîne des obligations fiscales spécifiques. En effet, pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014, un complément d'impôt est à verser en cas de cession du logement dans les 10 ans qui suivent l'acquisition.

Le vendeur doit reverser une partie de l'avantage fiscal obtenu, calculée selon la durée de détention effective du bien. Concrètement, le montant à rembourser correspond à la différence entre le taux normal de TVA (20 %) et le taux réduit (5,5 %), soit 14,5 %, diminuée d'un dixième (10 %) par année de détention.

Année de cession	Durée de détention (en années)	Pourcentage de TVA due	Complément de TVA à reverser (en % de 14.5)
Année 1	Moins de 1 an	100 %	14.5 %
Année 2	1 an	90 %	13.05 % (14,5 % x 9/10)
Année 3	2 ans	80 %	11.6 %
Année 4	3 ans	70 %	10.15 %
Année 5	4 ans	60 %	8.7 %
Année 6	5 ans	50 %	7.25 %
Année 7	6 ans	40 %	5.8 %
Année 8	7 ans	30 %	4.35 %
Année 9	8 ans	20 %	2.9 %
Année 10	9 ans	10 %	1.45 %
Année 11 et au-delà	10 ans ou plus	0 %	0 %

Au-delà de 10 ans de détention du bien neuf, aucune TVA n'est à payer au moment de la revente. Remarque : cette mesure ne concerne que les transactions entre particuliers. Si la revente du logement a lieu avec un professionnel soumis à la TVA (marchand de biens, promoteur immobilier), vous serez assujetti à une TVA de 20 %.

Certaines situations particulières permettent d'échapper au remboursement de TVA :

Invalidité
Décès
Divorce
Rupture de PACS (Pacte Civil de Solidarité)
Mutation professionnelle à plus de 70 km
Période de chômage supérieure à un an
Naissance d'un enfant

Dans ces cas, la revente anticipée n'entraîne aucune pénalité fiscale.

Les Aides Cumulables avec la Réduction de TVA

L'application de la TVA réduite à 5,5 % est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants car elle peut se cumuler avec certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou l'APL accession, maximisant ainsi votre capacité d'achat dans le neuf.

En revanche, puisque cette aide est réservée à l'acquisition d'une résidence principale, la TVA réduite n'est pas compatible avec la loi Pinel.

Autres Avantages Fiscaux de l'Achat Immobilier dans le Neuf

En plus de la TVA à 5,5 %, l'acquéreur d'un logement sur plan peut faire l'objet d'autres avantages fiscaux comme les frais de notaire réduits, l'exonération de taxe foncière et la loi Pinel.

Les frais de notaire réduits

Les acquéreurs d'un appartement neuf en VEFA bénéficient de frais de notaire réduits, représentant 2 à 3 % du prix d'achat contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette réduction significative s'explique par une taxe de publicité foncière limitée à 0,715 % du montant hors taxes.

La signature de l'acte authentique chez le notaire nécessite le versement intégral des frais, même si le paiement du bien s'échelonne sur la durée des travaux. Sur un appartement neuf à 300 000 €, l'économie réalisée atteint près de 15 000 € par rapport à un bien ancien.

L'exonération de taxe foncière

Les propriétaires d'un logement en VEFA jouissent également d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette mesure s'applique aux résidences principales comme secondaires.

Pour en profiter, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction. Notez que certaines communes peuvent moduler cette exonération en la limitant à leur part communale, tandis que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Les logements labellisés BBC ou respectant des normes énergétiques élevées peuvent même prétendre à une extension de cette exonération jusqu'à 5 ans dans certaines communes.

La loi Pinel et Pinel Plus

Pour les investisseurs, il est encore temps de profiter de la loi Pinel et de sa réduction d'impôt attractive pouvant aller jusqu'à 14 % avec le dispositif classique.

Le Pinel Plus maintient quant à lui les taux historiques plus avantageux : 12 % (sur 6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans). Cette version premium exige des critères de qualité supérieurs, notamment une meilleure performance énergétique et des surfaces minimales par typologie de bien.

Pour les contribuables souhaitant profiter de ces dispositifs, la signature du contrat de réservation doit intervenir avant le 31 décembre 2024, suivie de l'acte authentique chez le notaire au plus tard le 31 mars 2025.

Remboursement de la TVA dans le Cadre du LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) en résidence avec services en EHPAD ou en résidence pour seniors, pour étudiants, de tourisme ou d’affaires ou dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, permet de bénéficier du remboursement de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA). Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal très important, l’acquéreur s’engage à conserver le bien en exploitation commerciale au moins 20 ans à compter de sa date de livraison.

Si la revente du bien intervient avant l’expiration du délai de 20 ans, le propriétaire devra rembourser à l’administration fiscale la partie de la TVA. Cette partie sera calculée au prorata temporis des années restantes à courir.

Exceptions au Remboursement de la TVA en LMNP

Il est cependant possible d’échapper à l’obligation de remboursement d’une partie de la TVA récupérée en cas de revente avant 20 ans. En clair, le dernier point implique que l’acquéreur continue à appliquer la TVA sur les loyers et de reverser celle-ci à l’administration fiscale jusqu’à la fin de la période de 20 ans. Ainsi, la vente d’un bien en LMNP avant la fin du délai de 20 ans ne fait pas repartir ce délai à zéro. Si le bien est cédé au bout de dix ans, l’acquéreur devra maintenir l’exploitation commerciale encore pendant dix ans au minimum.

Enfin, il est très important de noter qu’une fois la vente faite, c’est le nouveau propriétaire qui a l’obligation de soumettre le bien à la TVA pendant au total 20 ans. Après avoir acquis le bien TTC, l’investisseur demande son numéro de TVA au centre des impôts. Une fois obtenu, il peut demander le remboursement de la TVA LMNP . Le taux étant de 20%, la somme ainsi récupérée est loin d’être négligeable.

Démarches pour la Récupération de la TVA en LMNP

Nous conseillons vivement d’avoir recours à un cabinet comptable pour cette démarche de récupération de TVA afin que tout soit fait sans erreur.

Dès la signature de l’acte de vente, il faut tout d’abord s’inscrire auprès du centre des impôts (service des impôts des entreprises - SIE) dont dépend la commune de localisation votre investissement et déclarer votre activité de location meublée avec services para-hôteliers. Le formulaire P0I (Cerfa n° 11921*03) est à utiliser.
Attention, le choix du régime de TVA se fait en remplissant le formulaire P0. Par défaut, le loueur meublé qui réalise moins de 32 100€ de Chiffre d’Affaire, est automatiquement déclaré en « franchise en base de TVA ».
Ces deux imprimés sont à envoyer au service des impôts des entreprises dont dépend la commune de votre investissement.

TVA et Travaux de Rénovation

Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée. Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit. En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, le taux applicable est de 2,1 %.

Conditions Générales

Lorsque des travaux sont réalisés sur certains types de locaux, il est possible que ces prestations de services soient soumises à un taux réduit de TVA. Le local doit remplir les conditions suivantes :

Il doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans.
Il doit être destiné à être affecté ou être affecté à un usage d'habitation.

Taux de TVA Applicables selon la Nature des Travaux

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Les taux de la TVA applicables sont de :

10 % en France métropolitaine
2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Il concerne notamment les travaux suivants :

Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur. Toutefois, il ne faut pas que les travaux aboutissent au remplacement de l'équipement et donc à la livraison d'un nouvel équipement.
Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
Travaux d'évacuation des eaux pluviales
Travaux de clôture, pose d'un portail
Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante. L'avancée de toit ne doit pas augmenter la surface de plancher de la construction existante et ne doit pas porter sur du gros œuvre (ossature d'un bâtiment).

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique