Remboursement de la TVA sur l'Achat Immobilier Neuf : Conditions et Avantages

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il vous faut généralement vous acquitter du paiement de la TVA. Mais entre la TVA à 20 %, la TVA à 5,5 %, voire l’exonération de TVA, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Alors, devez-vous payer la TVA quand vous achetez dans le neuf ? Etes-vous concernés par le taux à 5,5 % ?

L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA. Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :

• d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

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TVA et Achat Immobilier : Les Principes de Base

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes assujettis à la TVA et qui agissent comme telles. c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA.

L’acquittement de la TVA dépend de si vous achetez votre bien à un particulier ou à un professionnel :

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Achat à un Particulier

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

• Les honoraires du notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
• Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat. Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

Achat à un Professionnel

En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA.

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

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Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

La TVA Réduite à 5,5 % : Une Opportunité pour les Primo-Accédants

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA. Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %. Simuler votre prêt avec PTZ

La TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % ! Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %.

Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Conditions d'Éligibilité à la TVA Réduite

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

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1. Localisation du Logement

Votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la réduction de TVA La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville).

Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

2. Conditions de Ressources

Vous devez respecter certaines conditions de ressources La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année.

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

3. Plafonds de Prix de Vente

Le prix de vente du logement neuf ne doit pas dépasser certains seuils Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA.

Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien. Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

• Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
• Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
• Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
• Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
• Zone C : le reste du territoire

4. Durée d'Occupation du Logement

Vous devez conserver votre bien immobilier pendant au moins 15 ans Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 15 ans le logement que vous achetez. Si vous revendez votre bien neuf dans les 5 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %).

Si vous le revendez dans les 5 à 15 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal. Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Voici un tableau illustrant le calcul du complément de TVA à reverser en cas de revente anticipée :

Certaines situations particulières permettent d'échapper au remboursement de TVA :

• Invalidité,
• Décès,
• Divorce,
• Rupture de PACS (Pacte Civil de Solidarité),
• Mutation professionnelle à plus de 70 km,
• Période de chômage supérieure à un an,
• Naissance d'un enfant.

Dans ces cas, la revente anticipée n'entraîne aucune pénalité fiscale.

Cumul avec d'Autres Aides

La TVA réduite à 5,5 % est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants car elle peut se cumuler avec certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou l'APL accession, maximisant ainsi votre capacité d'achat dans le neuf.

En revanche, puisque cette aide est réservée à l'acquisition d'une résidence principale, la TVA réduite n'est pas compatible avec la loi Pinel.

Autres Avantages Fiscaux de l'Achat Immobilier Neuf

En plus de la TVA à 5,5 %, l'acquéreur d'un logement sur plan peut faire l'objet d'autres avantages fiscaux comme les frais de notaire réduits, l'exonération de taxe foncière et la loi Pinel.

Frais de Notaire Réduits

Les acquéreurs d'un appartement neuf en VEFA bénéficient de frais de notaire réduits, représentant 2 à 3 % du prix d'achat contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette réduction significative s'explique par une taxe de publicité foncière limitée à 0,715 % du montant hors taxes.

La signature de l'acte authentique chez le notaire nécessite le versement intégral des frais, même si le paiement du bien s'échelonne sur la durée des travaux. Sur un appartement neuf à 300 000 €, l'économie réalisée atteint près de 15 000 € par rapport à un bien ancien.

Exonération de Taxe Foncière

Les propriétaires d'un logement en VEFA jouissent également d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette mesure s'applique aux résidences principales comme secondaires.

Pour en profiter, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction. Notez que certaines communes peuvent moduler cette exonération en la limitant à leur part communale, tandis que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Les logements labellisés BBC ou respectant des normes énergétiques élevées peuvent même prétendre à une extension de cette exonération jusqu'à 5 ans dans certaines communes.

Loi Pinel et Pinel Plus

Pour les investisseurs, il est encore temps de profiter de la loi Pinel et de sa réduction d'impôt attractive pouvant aller jusqu'à 14 % avec le dispositif classique.

Le Pinel Plus maintient quant à lui les taux historiques plus avantageux : 12 % (sur 6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans). Cette version premium exige des critères de qualité supérieurs, notamment une meilleure performance énergétique et des surfaces minimales par typologie de bien.

Pour les contribuables souhaitant profiter de ces dispositifs, la signature du contrat de réservation doit intervenir avant le 31 décembre 2024, suivie de l'acte authentique chez le notaire au plus tard le 31 mars 2025.

Récupération de la TVA pour les Investisseurs en Résidence Services

La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services. L’investisseur doit lui-même verser le montant de la TVA et conserver le bien pendant 20 ans. Cet avantage fiscal est cumulable avec d’autres, comme la réduction d’impôt Censi-Bouvard, sous certaines conditions.

Il s’applique dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Conditions pour la Récupération de TVA en LMNP/LMP

Pour bénéficier de la récupération de TVA, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Que ce bien meublé soit dans une résidence qui propose des services para-hôteliers. Il peut s’agir d’une résidence pour seniors, pour étudiants, de tourisme, d’affaires ou d’une résidence médicalisée, dite EHPAD.
• Il convient de choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner.
• Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années.
• Être assujetti à TVA en renonçant à la franchise en base de TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux).

Démarches Administratives

A chaque étape, il vous sera demandé de remplir des formulaires spécifiques. Vous pouvez entrer en contact avec votre centre des impôts pour obtenir des précisions.

Voici les étapes à suivre :

1. Faites une demande de numéro de TVA auprès du service des impôts. Cette dernière doit être envoyée avec une lettre datée et signée précisant votre demande. Envoyez l’ensemble par LRAR au service des impôts dont dépend le bien immobilier.
2. A la réception du numéro d’immatriculation, remplissez le formulaire de demande de remboursement de crédits de taxes et renvoyez-le au centre des impôts, accompagné d’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB).

En respectant ces conditions, la location meublée en résidence services se présente comme un excellent placement : vous acquérez un bien neuf construit selon les dernières normes à un prix Hors Taxes. Pour ce faire il faut que la vente soit réalisée entre 2 assujettis à TVA (cf article précédent) et que la vente soit placée par le notaire sous l’article 257 bis du CGI.

Seuls les logements neufs sont soumis à la TVA : Toutes les transactions sur les logements en Vefa ou achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA.

Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps.

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