SARL de Famille et Location Non Meublée : Conditions et Implications

Créer une SARL de famille est devenu courant chez les propriétaires immobiliers, notamment pour la gestion de biens d'habitation cédés en location. Mais quelles sont les conditions et les implications de ce choix, surtout lorsqu'il s'agit de location non meublée ?

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. Le nombre d’associés SARL est de deux au minimum. La SARL à vocation immobilière est appréciée pour ses avantages fiscaux. Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage.

Pour louer un bien d’habitation ou autre via une SARL de famille, les copropriétaires doivent obligatoirement constituer une entreprise familiale. Le lien familial est clairement défini dans le Code général des impôts. Le cercle des associés doit être créé à la date de l’adoption du statut. La présence de 2 associés est requise pour créer la SARL de famille. À l’âge de la majorité, les enfants peuvent rejoindre l’aventure en obtenant des actions à titre payant ou gratuit.

Avantages Fiscaux de la SARL de Famille

Puisque la SARL immobilière est une affaire familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés. La SARL immobilière bénéficie, tout comme la SARL agricole, la SARL industrielle et la SARL artisanale, de cette échappatoire fiscale, à condition que les parts soient à 100 % entre les mains de la famille. En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît.

En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes. Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M. Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important.

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Tableau des Avantages et Inconvénients Fiscaux

Avantages	Inconvénients
Pas d'impôt sur les sociétés (sous conditions)	Difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial
Dégrèvement d’impôts en cas de plus-value immobilière	Difficulté de trouver des actionnaires pour racheter les parts en cas de retrait d'un associé
Possibilité de déduire les frais d'emprunt du montant imposable	Taux élevé de l’impôt sur le revenu (peut atteindre 45%)
Succession simple, pratique et peu onéreuse	Bénéfices imposés même s'ils ne sont pas perçus par les associés (en cas d'IR)

Les Conditions et Contraintes

Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route.

Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

SARL de Famille et TVA

Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.

Peut-on cumuler SARL de famille et TVA ? Oui, la société est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.

Changement de Composition Familiale et Conséquences Fiscales

Que se passe-t-il en cas de changement de composition familiale ? Si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.

Peut-on revenir à l’IS après avoir choisi l’IR ? Oui, la société peut renoncer à l’option à l’IR. La renonciation est irrévocable et entraîne l’imposition à l’IS à compter de l’exercice suivant. Il faut notifier l’administration fiscale dans les délais.

Avantages Supplémentaires de la SARL de Famille

Contrairement à la SCI, la structure juridique de la SARL familiale permet, tout en étant soumise à l’impôt sur le revenu, de louer son patrimoine immobilier en meublé et profiter des avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. L’option à l’IR est possible sans limite de temps et permet, notamment, d’éviter la double imposition caractéristique de l’impôt sur les sociétés.

En matière de financement, la SARL de famille offre la possibilité d’utiliser le levier du compte courant d’associé. Un associé apporte des fonds à la SARL, qui rémunèrera cet apport, sans que cela ne soit obligatoire.

Outre la récupération de TVA évoquée plus haut, un des principaux avantages liés au statut LMNP reste la possibilité, dans le cadre du régime d’imposition dit « réel » d’amortir le prix du bien immobilier (sur 25 à 40 ans) hors foncier et le prix des meubles (sur 5 à 10 ans). Cela reviendra à déduire chaque année de ses revenus issus de la location meublée (BIC) une partie du prix du bien et des meubles, réduisant ainsi le montant de l’impôt à payer, et pouvant même le ramener à 0.

SCI ou SARL de famille : quel est le meilleur choix ? | Céline Granier - Avocat fiscaliste

La SARL familiale offre l’avantage de séparer le patrimoine personnel du patrimoine familial. Cette structure permet une sécurité importante en cas de difficultés financières ou de litiges : les associés bénéficient en effet d’une responsabilité limitée à leurs apports dans la SARL. Par ailleurs, la SARL de famille permet d’envisager une transmission à ses héritiers à moindre coût et dans des conditions avantageuses.

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Succession et Transmission du Patrimoine

En effet, le passif de la société vient réduire la valeur des parts sociales (emprunt pour acheter le bien, compte courant d’associés…). Enfin, en donnant seulement la nue-propriété des parts sociales aux enfants, les droits de donation seront plus faibles, car calculés sur une base moins importante (celle de la nue-propriété). En matière de stratégie d’investissement locatif, le choix de la SARL de famille mérite donc réflexion.

La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.

SARL de Famille et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Cette option n’existe que pour les SARL de famille.

La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.

Création et Formalités de la SARL de Famille

La SARL de famille se soumet aux règles juridiques des SARL classiques à deux trois exceptions près. Au minimum deux associés doivent la détenir. Toutefois créer une telle structure n’est pas à la portée de tous car l’ensemble des associés doivent faire partie de la même famille. La formation est possible exclusivement entre personnes ayant un lien de parenté ne dépassant pas le deuxième degré. C’est le Code Général des Impôts (CGI) qui prévoit cette particularité dans son Article 239 bis AA.

La création d'une SARL familiale est très similaire à la création d'une SARL classique, à ceci près qu'elle est donc détenue par les membres d'une même famille. La société doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale et des organismes de protection sociale. Comme une SARL conventionnelle, un statut juridique doit être rédigé et approuvé par un notaire. Les fondateurs doivent également souscrire des parts sociales et fixer la valeur de ces dernières.

Les formalités pour créer une SARL sont particulièrement nombreuses et conséquentes. Il est donc essentiel de recourir à un professionnel afin de vous accompagner dans vos démarches. A ce titre, LegalPlace propose des services juridiques d’aide à la création d’entreprise, 100% en ligne. Il vous suffit simplement de remplir un formulaire en ligne et d’y joindre les pièces justificatives requises.

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral.

SARL de Famille : Définition du Statut

La SARL de famille est une société dont les associés sont liés par les liens du sang et d'alliance :

Enfants
Parents
Grands-parents
Conjoints ou partenaires d’un PACS
Frères et sœurs

Dans une SARL de famille, toutes les activités dévolues à une SARL peuvent être exercées, à l'exception des activités libérales.

Pourquoi Faire une SARL de Famille ? Les Avantages

Créer une SARL de famille comporte plusieurs avantages qu'il est important de bien comprendre :

Avoir un régime fiscal avantageux : En choisissant de créer une SARL de famille, vous pouvez opter pour l'impôt sur le revenu, ce qui est plus souvent avantageux pour les petites structures. Contrairement à la SARL classique, la SARL de famille permet aux associés de rester à l'impôt sur le revenu sans restriction de durée, tant que tous les associés appartiennent à la même famille.
Obtenir une exonération de la plus-value lors de la cession des parts : Les plus-values sur les cessions des parts sont normalement imposables au titre de l'impôt sur le revenu. L'exonération de la plus-value dans une SARL de famille permet aux associés de céder leurs parts à d'autres membres de la famille sans être imposés sur la plus-value réalisée.
Un encouragement pour l'entrepreneuriat familial : La SARL de famille permet de lancer et de développer un projet entrepreneurial entre les mêmes membres de la même famille, en favorisant la collaboration et la cohésion.
Avoir une protection sociale du gérant : Le gérant de la SARL de famille s'il est non associé, minoritaire ou égalitaire, relève de la sécurité sociale, ce qui est avantageux dans en termes de protection sociale.

Les Inconvénients de la SARL de Famille

Cependant, il faut tenir compte de certains inconvénients qui peuvent rendre cette option moins avantageuse :

Limitation des activités exercées : La SARL de famille est réservée à des activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles. Elle exclut les professions libérales.
Restriction à l'entrée de nouveaux associés : Seuls les membres d'une même famille peuvent être associés.
La non-déductibilité des rémunérations des gérants associés : Dans une SARL de famille soumise à l’IR, la rémunération des gérants associés n’est pas déductible du résultat fiscal.
Perte du régime fiscal en cas d'entrée d'un associé non familial : Si un associé extérieur à la famille entre dans la SARL, celle-ci perd définitivement son statut fiscal avantageux à l'IR et bascule automatiquement vers l'impôt sur les sociétés (IS).

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