SCI non soumise à TVA : Fonctionnement et implications
Lorsque l’on constitue une SCI, Société Civile Immobilière, pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers, c’est en partie pour bénéficier des avantages fiscaux liés à cette forme juridique de société. Une autre composante de la fiscalité des SCI est l’application de TVA. De manière générale, une SCI n’est pas soumise à la TVA, la Taxe sur la Valeur Ajoutée. En principe, la SCI n'est pas soumise à la TVA puisqu'elle n'a pas d'activité commerciale.
Cependant, il est essentiel de comprendre les différents aspects de la TVA en SCI, car certains cas spécifiques peuvent entraîner l'assujettissement à cette taxe. Cet article vous propose un tour d'horizon complet des règles applicables, des différents régimes de TVA, des taux applicables et des démarches à suivre.
Les différents régimes de TVA applicables à une SCI
Comme pour n’importe quelle entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI. Franchise en base, TVA simplifiée ou TVA classique, commençons par étudier plus en détail les spécificités de chacun d’entre eux.
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La franchise en base
Concrètement, c’est un régime fiscal qui vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est ainsi fixé à 91 900 € hors taxes. Tous ces hébergements ont leurs propres règles. Quoi qu’il arrive, la franchise en base s’applique automatiquement pour votre première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €.
La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :
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- une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer (allègement des obligations fiscales) ;
- des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires ;
- plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.
Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.
La TVA simplifiée
Ce système vous permet de gérer plus facilement vos obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée, tout en bénéficiant d’avantages intéressants. Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :
- avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 91 900 € et 840 000 € ;
- que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an ;
- avoir choisi cette option dès la création de la société.
Côté fonctionnement, sachez qu’avec ce régime, vous n’avez pas à vous casser la tête avec des déclarations mensuelles. À la place, vous devez simplement télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :
- un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent ;
- un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.
Vos acomptes de juillet et décembre seront de 80 % de la TVA réellement due pour la période ou le semestre précédent. D’une part, elle offre un gain de temps, puisqu’il y a moins de paperasserie et de déclarations à gérer, et d’autre part, elle garantit une meilleure gestion de trésorerie, car il est possible de prévoir ses dépenses fiscales. Enfin, pour les petites structures ou les SCI débutantes, elle est aussi synonyme de simplicité.
La TVA classique
La TVA classique, ou TVA normale, désigne tout simplement les règles de base de cette imposition. Les SCI concernées sont celles :
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- dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes;
- qui sont exclues du régime simplifié;
- qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.
Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de se lancer ! Également, ne perdez pas de vue que le taux de TVA peut varier selon l’usage des biens loués (habitation, commercial, etc.).
Les différents taux de TVA pour les travaux en SCI
Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les biens possédés par votre SCI, sachez que vous pouvez bénéficier, sous conditions, de taux de TVA réduits. Mais découvrons ensemble les différentes hypothèses possibles.
La TVA normale à 20 % : le cas général
La plupart des transactions effectuées par une société civile immobilière sont soumises à une TVA au taux normal de 20 %. C’est en tout cas le taux par défaut pour les travaux et prestations liés à votre patrimoine immobilier.
La TVA à taux réduit : 10 % pour donner un coup de jeune à votre bien
Vous voulez améliorer un logement ou un local sans vous ruiner ? Le taux de TVA à 10 % est une aubaine. Celui-ci s’applique en effet aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de vos biens immobiliers. Toutefois, quelques conditions s’imposent.
- Votre immeuble, logement ou local doit avoir plus de deux ans d’âge. S’il s’agit d’une construction neuve, la TVA à taux réduit ne peut pas s’appliquer.
- Les travaux doivent être facturés directement à la SCI par le professionnel. Vous ne pouvez donc pas passer par un intermédiaire.
- Le taux de 10 % ne s’applique pas aux travaux de construction, de reconstruction ou aux agrandissements.
La TVA à taux très réduit : 5,5 % pour les travaux de performance énergétique et les locations
Si vous avez à cœur de rendre un bien compatible avec les nouvelles normes écologiques ou si vous louez un logement (sous certaines conditions), vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA ultra réduit à 5,5 %. Plus concrètement, celui-ci s’applique :
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- aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, installation d’équipements économes en énergie, systèmes qui utilisent des énergies renouvelables, etc.) ;
- aux locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.
À noter que si vos travaux sont importants au point de rendre votre bien immobilier « comme neuf » (sur le plan fiscal, notamment), vous ne pouvez pas profiter de ce taux réduit. Tout est question de mesure !
Comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ?
En premier lieu, sachez que votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :
- vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés ;
- vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel) ;
- vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.
À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide (on dit « nu » dans le jargon) pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus.
C’est par exemple le cas pour :
- les locaux nus à usage professionnel ;
- les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements) ;
- les biens à usage agricole.
Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
L’un des premiers atouts de la TVA pour une SCI est sans doute la possibilité qu’elle donne de récupérer une partie des dépenses liées aux investissements immobiliers. Si vous prévoyez de réaliser des travaux conséquents, la TVA peut vite devenir votre meilleure amie. En plus des travaux, votre SCI peut récupérer la TVA sur de nombreuses autres dépenses, comme l’achat de meubles pour équiper les locations, les primes d’assurances, ou encore les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier.
Cependant, avant de vous précipiter sur la TVA si vous avez le choix, quelques points méritent votre attention :
- L’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA.
- Vos fournisseurs et prestataires doivent eux-mêmes être assujettis à la TVA pour que vous puissiez la récupérer.
Si vous louez à des particuliers ou à des entreprises non assujetties, vos loyers seront 20 % plus chers pour eux. Cela pourrait donc compliquer la recherche de locataires.
Comment la SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?
Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel. Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA.
Gardez à l’esprit qu’en optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Tout simplement parce que vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans.
SCI familiale et TVA : quelles particularités et obligations ?
La SCI familiale est un type spécifique de SCI où les associés sont liés par un lien familial. L'assujettissement à la TVA n'est pas automatique pour une SCI familiale et dépend de la nature de l'activité exercée. Comme pour une SCI classique :
- Les locations meublées sont assujetties à la TVA, contrairement aux locations non meublées qui en sont généralement exonérées.
- Si la SCI familiale met en location des locaux professionnels, elle peut opter pour la soumission des loyers à la TVA.
Les obligations déclaratives des associés pour leur quote-part
Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumis à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir de déclaration n°2044. Déclarez votre quote-part de résultat sur votre déclaration des revenus n°2042 dans la rubrique relative aux revenus fonciers.
Vous devez déclarer votre résultat en ligne 4BA (ou 4BL pour les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français) de la déclaration des revenus n°2042.
Vous devez souscrire une déclaration de revenus foncier n° 2044 ou 2044-SPE. Indiquez :
- ligne 111 : revenus bruts ;
- ligne 112 : frais et charges (sauf intérêts d'emprunt) ;
- ligne 113 (ligne 114 de la 2044-SPE) : intérêts d'emprunts ;
- ligne 114 (ligne 115 de la 2044-SPE) : bénéfice ou déficit.
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