Clause libératoire dans le bail commercial 3-6-9 (clause « six-neuf ») : résiliation triennale, congé, exceptions et mise en œuvre

Le locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord.

On parle couramment de « bail 3-6-9 » parce que le locataire peut, sauf clause contraire, résilier le bail à l'expiration d'une période triennale. Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.

Principe de la clause libératoire « six-neuf » et droit commun de résiliation triennale

Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Le locataire n'a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail.

Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :

• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
• Soit par lettre recommandée avec avis de réception

Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.

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Exemple : L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars.

Cas où la résiliation triennale peut être exclue par contrat

Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants :

• Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme)
• Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité
• Baux de locaux à usage exclusif de bureaux
• Baux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts)

Résiliation en dehors des périodes triennales : retraites, invalidité, décès et manquements

Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité

Il est possible de résilier le contrat de bail dans les situations suivantes : Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité.

Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants :

• Commerçant (entrepreneur individuel)
• Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail
• Associé unique d'une EURL

Il doit être dans l'une des situations suivantes :

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• Soit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.
• Soit avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité au cours du bail.

Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur. Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Résiliation des héritiers en cas de décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.

Résiliation pour manquement du bailleur

Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes :

• Non-respect par le bailleur des obligations liées au bail commercial : par exemple le bailleur n'a pas pris en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvre
• Délivrance d'un local qui n'est pas conforme à sa destination puisqu'il ne respecte pas les normes de sécurité en matière d'incendie

Celle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité.

Congé et clause libératoire côté bailleur à l’échéance triennale

À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

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La résiliation est possible dans les cas suivants :

• Reprise pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble dans lequel se trouve le local loué. Le bailleur qui construit ou reconstruit un nouvel immeuble doit offrir un local de remplacement au locataire ou lui verser une indemnité d'éviction.
• Reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables nécessitant l'évacuation des locaux. Pour faciliter les travaux de restauration immobilière, le bailleur peut récupérer le bail à l'échéance d'une période triennale en versant une indemnité d'éviction si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.
• Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies : Le local d'habitation est divisible du local commercial. Le local repris n'est pas affecté à l'usage d'hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d'enseignement. La privation de jouissance ne doit pas causer un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.
• Transformation d'un immeuble existant en immeuble à usage principal d'habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Le bailleur récupère le local commercial pour effectuer des travaux et verse une indemnité d'éviction au locataire.

La reprise n'est possible que si le locataire n'occupe toujours pas le local d'habitation pendant un délai de 6 mois site après le congé délivré par le bailleur.

Clause résolutoire et résiliation en dehors des triennales pour faute du preneur

En dehors des périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire.

Résiliation demandée au tribunal judiciaire

Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire. Il s'agit par exemple des faits suivants :

• Absence d'assurance
• Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire
• Absence d'exploitation du commerce
• Non-paiement des loyers

Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.

Résiliation prévue par le contrat de bail (clause résolutoire)

Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire. En pratique, le bailleur utilise cette clause en cas de retard ou de défaut de paiement des loyers.

Pour mettre en œuvre la résiliation, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.

Le commandement doit mentionner les éléments suivants :

• Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)
• Commandement à cesser le non-respect du bail
• Mention d'un délai de 1 mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations

Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié. En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter. Le locataire peut demander en justice un délai de paiement pour échapper à la résiliation du bail.

Attention Depuis le 28 mai 2026, le juge tient compte des 2 éléments suivants pour accorder ce délai : La capacité du locataire à régler la dette locative passée dans les délais demandés. La reprise du paiement du loyer courant par le locataire avant la première audience.

À savoir Dans le cas d'un commandement de payer de loyers, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.

Résiliation amiable et preuve de l’accord

Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.

Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord. En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie.

De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail. La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.

Tacite prolongation après le terme et articulation avec la clause libératoire

Le Code de commerce dispose qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le bail. L'utilisation du terme "prolongation" n'est pas anodine. Contrairement à la "reconduction" qui implique la conclusion d'un nouveau contrat, la prolongation suppose que toutes les stipulations continuent à s’appliquer, aux mêmes conditions. La seule différence avec le bail initial est que le bail prolongé ne comprend plus de terme contractuel, ou d’échéances triennales. La prolongation du bail est à durée indéterminée.

Le bail en tacite prolongation prendra fin à l’initiative du bailleur ou du preneur à tout moment moyennant un préavis de 6 mois pour le dernier jour du trimestre civil.

Exemple : un bail signé le 1er juin 2017 expire le 31 mai 2026. A compter du 1er juin 2026, le bail se poursuit en contrat à durée indéterminée et dans les mêmes termes. Si le locataire veut le résilier par exemple le 15 juin 2026, le bail prendra fin le 31 décembre 2026 (= le 15 juin + 6 mois de préavis + les 15 jours pour terminer le trimestre civil entamé).

Rappels structurants sur le statut des baux commerciaux liés à la clause « six-neuf »

Durée et structure du bail 3-6-9

La durée minimale est de 9 ans. Il est possible de conclure un bail pour une durée supérieure à 9 ans sans pour autant excéder 12 ans. Le locataire a le droit de résilier son bail à l'expiration de chaque période triennale.

Néanmoins, le bail peut prévoir l'impossibilité pour le locataire de donner congé en cours de bail, dans les 3 cas suivants : bail supérieur à 9 ans ; bail portant sur des locaux monovalents (locaux construits en vue d’une seule utilisation et dont la spécificité de la structure ne leur permet pas, techniquement, d’être affectés à une autre activité) ; bail portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

Procédure de renouvellement et incidences

Le droit au renouvellement est l'une des principales caractéristiques du bail commercial de 9 ans. Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement.

A l'initiative du bailleur L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé impérativement signifié au locataire par commissaire de justice (au moins 6 mois avant le terme du bail, ou au-delà de cette date avec le même préavis). Le congé fixe le plus souvent le montant du loyer du bail renouvelé. C'est notamment à cette occasion que le bailleur peut proposer un nouveau loyer déplafonné.

Le locataire peut adopter plusieurs attitudes : garder le silence, qui vaut alors acceptation, tout en réglant le nouveau loyer demandé par le bailleur. Accepter expressément le renouvellement et le montant du loyer (une réponse par commissaire de justice n'est pas obligatoire, une lettre recommandée est conseillée). Accepter le renouvellement mais contester le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation des baux commerciaux ; en l'absence de conciliation, le tribunal judiciaire peut être saisi. Si aucune des parties ne saisit ce tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la signification, le bail est renouvelé à l'ancien prix.

A l'initiative du locataire Le locataire, quant à lui, peut demander le renouvellement de son bail au bailleur par exploit de commissaire de justice, dans les 6 mois qui précèdent la date d'expiration du bail ou à tout moment après cette date. La demande de renouvellement peut également être faite par lettre recommandée avec accusé-réception. Sous peine de nullité, la demande doit indiquer la mention suivante : "Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

Formalisme, délais et bonnes pratiques de mise en œuvre

Loyers, dépôts et charges : interactions utiles avec la résiliation

Les parties fixent librement le montant du loyer de départ (en principe, à la valeur locative), ainsi que la périodicité et le mode de paiement. Par ailleurs, le loyer fait, en principe, l'objet d'une révision triennale. Celle-ci respecte la règle du plafonnement du loyer, c'est-à-dire que l'augmentation doit tenir compte de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Depuis le 28 mai 2026, les baux commerciaux peuvent prévoir une clause encadrant les variations annuelles du loyer liées à l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cette clause doit s’appliquer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse. Elle permet ainsi aux parties de mieux maîtriser l'impact des fluctuations de l’indice sur le montant du loyer.

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le locataire verse le plus souvent au bailleur un dépôt de garantie au moment de la conclusion du contrat de bail. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le montant du dépôt de garantie est limité à 3 mois de loyer maximum. Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit lui être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. A partir du 26 août 2026, le bailleur devra respecter un délai raisonnable de 3 mois maximum à compter de la remise des clés pour restituer cette somme.

Il est obligatoire d'indiquer dans le contrat de bail, un inventaire précis et limitatif des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes et redevances liés à ce contrat, ainsi que leur répartition entre le bailleur et son locataire.

Cas particuliers et secteurs spécifiques

Exceptions : les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont fixés pour une durée minimale de 9 ans sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. Sauf accord des parties, la loi prévoit que le plafonnement ne s'applique pas aux baux portant sur des : terrains, locaux monovalents, bureaux. Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé en fonction de la valeur locative du local.

Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Questions fréquentes liées à la clause « six-neuf »

• Le locataire n'a droit, dans ce cas, à aucune indemnité.
• La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière.
• Le propriétaire doit verser une indemnité d'éviction au locataire égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail lorsque la loi ne prévoit pas d’exception.
• Le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel à son locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

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