Comprendre la CFE pour les LMNP : Guide Complet

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont deux notions qui peuvent sembler contradictoires au premier abord. La CFE concerne les professionnels, tandis que le LMNP s'adresse aux non-professionnels. Cet article a pour but de clarifier ce qu'est la CFE, comment elle s'applique aux LMNP et quels types d'hébergements sont concernés.

La CFE est un impôt local mis en place par la loi de finances 2010, remplaçant la taxe professionnelle. Elle constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale.

Qui est concerné par la CFE ?

Cette cotisation est due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. Ainsi, la CFE concerne bien les personnes fournissant une prestation d’hébergement, qu'ils soient professionnels ou non professionnels.

En tant que loueur en meublé, vous avez l'obligation de déclarer votre activité dans un maximum de 15 jours suivant la date d'entrée dans les lieux, mentionnée au bail. Cette démarche se fait en complétant et en retournant le questionnaire 751-sd, relatif à votre activité.

À partir du moment où vous êtes détenteur d'un numéro SIRET, vous êtes, de fait, soumis au paiement de la cotisation foncière des entreprises. Cet impôt local est dû si l'activité ou l'hébergement est déclaré au 1er janvier de l'année d'imposition, un peu comme la taxe d'habitation.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

Statut LMNP et CFE

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet notamment de louer à des particuliers des appartements meublés neufs situés dans des résidences services, comme par exemple une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou une résidence senior. Ce statut offre de nombreux avantages fiscaux mais il implique aussi des taxes à payer, comme la CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises.

Conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions. Tout d’abord, seuls les biens suivants sont éligibles au dispositif LMNP :

Résidence d’affaire
Résidence de tourisme
Résidence étudiante
Résidence pour personnes âgées
EHPAD
Bien immobilier classique proposé à la location.

De plus, le propriétaire du bien doit respecter certaines conditions : il doit être propriétaire particulier et non professionnels et ne pas tirer ses principaux revenus de l’activité de location ou ne pas dépasser le plafond locatif de 23 000 euros par an. Il doit également déclarer officiellement ses revenus locatifs et déclarer son activité au CFE.

Calcul de la CFE en LMNP

La formule du calcul de CFE repose sur la valeur locative du bien de l’entreprise. Cette base est multipliée par le taux d’imposition qui dépend de chaque commune, pour donner le montant total de la CFE due.

La commune fixe également la cotisation minimale qui sera attendue si jamais la valeur locative du bien LMNP est inférieure à la base d’imposition. Si le propriétaire bailleur possède plusieurs biens LMNP implantés sur plusieurs communes, alors la CFE devrait être payée dans chacune de ces communes, selon les barèmes fixés par les conseils municipaux. En effet, chacun de ses biens immobiliers est imposable.

La CFE est déductible des recettes de l’activité de LMNP pour les loueurs ayant opté pour le régime réel simplifié. Elle devient alors une charge déductible comme une autre, par exemple l’assurance du bien ou les charges de la copropriété.

Dans le cas où le propriétaire possède plusieurs appartements en location meublée, un numéro SIRET a été attribué à chacun de ces appartements. Il faudra donc déclarer et payer la CFE pour chacun des appartements détenus en LMNP.

Comment payer la CFE ?

Pour payer la CFE, il faut d’abord créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr avec le numéro SIREN de l’appartement en location meublée. Cette règle ne s’applique pas uniquement aux loueurs en meublé professionnels mais aussi aux loueurs non professionnels. Ensuite, le paiement se fera directement depuis son espace personnel sur impots.gouv.fr.

En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.

Qui doit payer la CFE ?

Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.

Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin.

Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. Pour faciliter la gestion de cette taxe, un prélèvement mensuel peut être mis en place via votre compte professionnel sur le site des impôts.

Montant de la CFE pour un LMNP

La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025.

Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €.

Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.

Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €. Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Pour optimiser votre gestion, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE, soit environ 219 € pour le bien lyonnais et 132 € pour le studio bordelais.

Exonération de CFE : qui est concerné ?

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE . Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.

Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune.

Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.

Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.

Vous pouvez être exonéré de la CFE LMNP dans certains cas :

Le montant de vos recettes annuelles est inférieur à 5000 euros ;
Vous louez de façon occasionnelle une partie de votre habitation personnelle ;
Vous louez de façon occasionnelle votre résidence secondaire ;
Vous louez votre habitation personnelle (tout ou partie) en meublé de tourisme ;
Votre bien est situé dans une résidence de service.

Dans ce dernier cas, c’est l’exploitant gestionnaire qui est redevable de la CFE, et non le propriétaire du bien LMNP.

Si votre situation est particulière, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable qui saura vous aiguiller au mieux dans les subtilités de l’administration fiscale !

Déclaration LMNP et CFE

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant en , la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.

Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.

Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.

Conséquences d'une non-déclaration de la CFE

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.

Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs.

Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.

Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE.

CFE ou CVAE : quelle différence ?

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) s'applique uniquement aux loueurs en meublés réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 500 000 €, tandis que la CFE concerne tous les LMNP dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 5 000 €.

Le taux de la CVAE diminue progressivement jusqu'à sa suppression définitive prévue en 2027, permettant aux loueurs meublés de se concentrer uniquement sur leur déclaration CFE annuelle.

Plusieurs appartements LMNP : qu'en est-il de la CFE ?

La possession de plusieurs biens en LMNP vous soumet à des règles spécifiques pour la CFE. Un numéro SIRET distinct est attribué à chaque appartement, nécessitant une déclaration séparée auprès des services fiscaux.

Le paiement de la CFE s'effectue dans chaque commune où se situe un bien meublé. La base minimum varie selon les municipalités : pour des recettes annuelles inférieures à 10 000 €, elle oscille entre 243 € et 579 € en 2025.

CFE et taxe d'habitation en LMNP : quelle différence ?

Contrairement aux idées reçues, ces deux impositions locales ne poursuivent pas le même objectif. La taxe d'habitation s'applique aux occupants d'un logement au 1er janvier, tandis que la CFE concerne l'activité commerciale de location meublée.

Un propriétaire proposant son bien exclusivement à la location meublée toute l'année n'est pas redevable de la taxe d'habitation, mais uniquement de la CFE. Cette règle s'inverse s'il conserve la jouissance du logement une partie de l'année : dans ce cas, les deux taxes sont dues.

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