Subventions ANAH Locatif: Conditions et Avantages pour les Propriétaires Bailleurs

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez ou que vous souhaitez mettre en location, mais des travaux sont nécessaires ? Pour tout projet de rénovation énergétique, d’adaptation et de lutte contre l’habitat indigne, vous pouvez bénéficier d’aides financières et d’avantages fiscaux grâce aux subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH).

Le montant des aides dépend de la nature des travaux envisagés et certaines sont soumises à des contreparties sociales. Dans tous les cas, vous vous engagez à louer votre logement à titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans. En rénovant votre logement, vous vous engagez dans une démarche solidaire, durable et financièrement avantageuse.

Les Engagements du Propriétaire Bailleur

En signant une convention avec l'ANAH, le propriétaire s’engage à :

Louer un logement décent et nu à titre de résidence principale.
Respecter les plafonds de ressources annuels des locataires.
Louer le bien à un loyer modéré fixé par l’État durant toute la convention.

Avant de louer leur bien, le propriétaire doit impérativement choisir le niveau de loyer qu’il souhaite mettre en location, à savoir le loyer intermédiaire, social ou très social. En contrepartie, ces derniers s’engagent à louer leur bien pendant neuf ans minimum si des subventions ont été perçues pour le financement des travaux. La durée du contrat est de six ans si les propriétaires ne bénéficient pas d’aides pour effectuer des travaux.

Le propriétaire peut prolonger la convention en faisant une demande auprès de l’ANAH au moins 6 mois avant le terme des neuf années par lettre recommandée avec accusé de réception. La reconduction se fait pour une durée minimale de 3 ans. Si le propriétaire souhaite prolonger la convention, il doit également faire une demande au moins 6 mois avant le terme de la convention par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Les Types de Travaux Éligibles et les Aides Disponibles

Les aides de l'ANAH visent à financer différents types de travaux :

Amélioration de la performance énergétique du logement: Investir dans une rénovation énergétique de votre logement permet d’améliorer sa classe sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, vous anticipez les nouvelles obligations de décence, et vous préservez la valeur immobilière en cas de revente. Une rénovation énergétique contribue en outre à améliorer le confort du locataire et à réduire ses factures énergétiques.
Adaptation du logement à la perte d’autonomie: Si votre locataire est en situation de perte d’autonomie du fait de son âge ou d’un handicap, vous pouvez réaliser des travaux d’adaptation pour lui permettre de vivre dans votre logement en toute sérénité. Il peut s’agir de l’installation d’une douche de plain-pied, d’un monte-escalier, d’un éclairage à détection de mouvement, d’une rampe d’accès, de volets roulants motorisés…
Lutte contre l’habitat indigne: Le logement que vous louez doit être décent, c’est-à-dire qu’il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité de votre locataire et être suffisamment confortable. Si ce n’est pas le cas, vous devez réaliser des travaux d’amélioration ou de transformation parfois conséquents : rénovation du réseau d’eau, d’électricité ou de gaz, renforcement de la structure, remplacement de la toiture, installation d’une salle de bain…

Ce type de travaux concernent les logements fortement dégradés voire indignes, où les situations d’habitat sont très difficiles. Les chantiers doivent avoir pour objectif d’améliorer la sécurité et la salubrité du bien. Les logements doivent posséder un arrêté d'insalubrité ou de péril, et faire l'objet d'un diagnostic professionnel qui certifie l'insalubrité ou la dégradation majeure du bien.

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov’ est la principale aide financière de l’État pour la rénovation énergétique des logements. Elle s’adresse à tous les propriétaires, occupants comme bailleurs, aussi bien en maison individuelle qu’en appartement. Le montant de l’aide dépend des travaux et des revenus du foyer. Pour une rénovation par geste, comme le changement du système de chauffage, l’aide est forfaitaire. Pour une rénovation d’ampleur, associant plusieurs types de travaux complémentaires, elle correspond à un pourcentage du montant des travaux.

Pour une rénovation d’ampleur, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov’ pour 3 logements loués maximum. Vous bénéficierez d’un accompagnement sur mesure tout au long de votre projet et d’une aide qui peut aller jusqu’à 90 % du montant de vos travaux, selon vos ressources. Votre projet doit permettre un saut d’au moins 2 étiquettes énergétiques après travaux.

MaPrimeRénov’ Copropriété finance les travaux de rénovation énergétique des parties communes qui garantissent une amélioration significative du confort et de la performance énergétique de la copropriété (35 % minimum de gain énergétique après travaux). L’aide est accessible aux copropriétés composées à 75 % de résidences principales. Elle est attribuée au syndicat de copropriétaires et déduite de la quote-part des travaux.

La distribution de l’aide MaPrimeRénov’ est conditionnée à un accompagnement obligatoire des ménages pour les travaux de rénovation d’ampleur.

L’octroi des aides de l’Anah n’est pas automatique.

Ma Prime Logement Décent et MaPrimeAdapt'

Pour vous aider dans ces travaux conséquents, vous pouvez bénéficier de Ma Prime Logement Décent. Cette aide est conditionnée à un engagement auprès de l’Anah à louer votre logement à des ménages sous condition de ressources et à un loyer inférieur au marché. Cet engagement vous permet également de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages.

L’Anah finance jusqu’à 35 % du montant des travaux réalisés en métropole, et jusqu’à 50 % dans les départements et régions d’outre-mer (DROM).

L'aide MaPrimeAdapt' de l'Anah finance les travaux d'adaptation à la perte d'autonomie pour les personnes âgées ou en situation de handicap. Elle est également accessible aux propriétaires bailleurs. Les travaux d’aménagement concernent par exemple le remplacement de la baignoire par une douche de plain-pied, l’installation d’un monte-escalier électrique, la pose de mains courantes, l’élargissement des portes…

MaPrimeAdapt’ s'adresse aux ménages modestes et très modestes.

Loc’Avantages: Louer Solidaire et Bénéficier d'Avantages Fiscaux

Avec « Loc’Avantages », bénéficiez d’une réduction d’impôt qui profite à tous. Pour cela, vous vous engagez à louer votre logement à des ménages sous condition de ressources et à un loyer inférieur au marché. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée. L’objectif est d’accorder aux propriétaires bailleurs une rentabilité supérieure à celle qu’ils auraient sans Loc’Avantages.

En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :

Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans.
Ne pas dépasser un montant maximum de loyer (3 niveaux possibles : loc1, loc2 ou loc3).
Ne pas louer à un membre de sa famille.
Ne pas louer une passoire énergétique, soit tout logement classé en étiquette F et G.

Si vous optez pour l’intermédiation locative, vous bénéficiez d’avantages supplémentaires. Cet intermédiaire assure le paiement des loyers et vous garantit de récupérer votre bien en bon état. Il s’agit d’un organisme agréé par l’État. Avec l’intermédiation locative, votre réduction d’impôt est majorée et elle peut atteindre jusqu’à 65% des revenus locatifs.

Logement : Une aide de l'ANAH pour la rénovation énergétique

Conditions d'Éligibilité du Logement

Le logement à mettre en location doit respecter l’ensemble des critères suivants :

Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf exceptions.
Être construit depuis plus de 15 ans lorsque vous obtenez l'accord pour les aides financières de l'Anah, sauf si vous voulez uniquement y faire des travaux d'adaptation aux handicap ou à la perte d'autonomie.
Être un logement décent, au moins après les travaux.
Être classé A, B, C ou D (classement indiqué sur le DPE).
Être situé en métropole ou dans un Dom.

Obligations du Propriétaire Pendant la Durée de la Convention

Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

Le logement doit être loué avec un bail d'habitation vide et être la résidence principale d’un locataire durant toute la durée de la convention (6 ans à partir de la date d’effet du 1er bail ou, si un locataire occupait déjà le logement, à partir de la date de renouvellement du bail).
Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant des membres de votre foyer fiscal. Si le logement appartient à une SCI familiale, le locataire ne doit pas être un des associés de la SCI, ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un des associés de la SCI.
Lors de la signature du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum.
Le loyer initial ne doit pas dépasser le montant maximum de la convention. Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année, mais il ne doit pas dépasser le montant maximum révisé de la convention.

Si le locataire vous annonce qu'il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d'un an après la notification du congé (préavis) du locataire. Vous ne pouvez donner congé (préavis) au locataire que dans de rares exceptions. Si vous vendez le logement, la convention s'impose à l'acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l'acte de vente pour que l'acheteur signe avec l'Anah un avenant à la convention.

Tableaux Récapitulatifs des Aides et Réductions Fiscales

Tableau - Réduction fiscale avec et sans intermédiation locative

Réduction annuelle de l'impôt sur le revenu pour une convention conclue au plus tard le 31 décembre 2027	Convention à loyer très social	Convention à loyer social	Convention à loyer intermédiaire
SANS intermédiation locative	Pas de convention sans intermédiation locative	35 %	15 %
AVEC intermédiation locative	65 %	40 %	20 %

Tableau - Primes possibles en cas de convention avec travaux

Prime concernée	Convention à loyer très social	Convention à loyer social	Convention à loyer intermédiaire
Prime de réservation	De 2 000 € à 4 000 € si vous acceptez que le préfet choisisse votre locataire (droit de réservation du préfet)	Non	Non
Prime intermédiation locative	De 1 000 € à 3 000 € selon le type d'intermédiation locative et la surface du logement	Non	Non
Prime réduction de loyer	Au maximum 150 € /m2, dans la limite de 80 m2 par logement : En cas de travaux lourds ou d'amélioration En complément d'une aide accordée par une collectivité territoriale En cas de logement situé dans « une zone où le marché locatif est tendu »	Non	Non
Prime sortie de la vacance	5 000 € par logement. Elle est versée lorsque le logement est vacant depuis plus de 2 ans, et qu'il est situé en zone rurale, dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) ou d'un programme d'intérêt général d'amélioration de l'habitat (PIG).
Prime habiter mieux	De 1 500 € à 2 000 € par logement. Elle est versée en cas de travaux de rénovation énergétique, y compris lorsqu'ils sont menés lors de travaux lourds, de travaux de réhabilitation d'un logement dégradé, de travaux de transformation d'usage, ou de travaux réalisés à la suite d'une infraction au règlement sanitaire départemental ou d'un contrôle de décence.

Tableau - Loyer par m² pour un bail signé en 2025

Type de Convention	Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte
À loyer intermédiaire	12,02 €

Comment Faire une Demande ?

Vous devez faire votre demande :

Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement.
Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d'effet du bail (date d'entrée dans les lieux du locataire).
Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement.

À savoir : Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention avec travaux.

Vous pouvez faire votre demande en ligne ou par courrier :

Lorsque l'Anah vous donne son accord, vous devez faire les travaux conformément au projet que vous avez présenté. Vous devez faire les travaux dans les 3 ans qui suivent l'accord de l'Anah. Lorsque les travaux sont terminés, vous devez présenter les factures à la délégation locale de l'Anah. L'Anah vous verse la totalité de l'aide aux travaux.

Contester une Décision de l'ANAH

Vous pouvez contester la décision de l'Anah, au plus tard 2 mois après l'avoir reçue. Pour cela, vous devez :

Soit faire un recours gracieux auprès de l'autorité qui a pris la décision.
Soit faire un recours hiérarchique auprès du conseil d'administration de l'Anah.
Soit faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif dont dépend le logement loué. Vous devez prendre un avocat.

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