Plan de Financement Immobilier : Guide Complet et Exemple Excel
Vous avez trouvé le bien idéal, mais avant de vous lancer, une étape clé s’impose : construire un plan de financement immobilier solide. C’est lui qui vous permettra de convaincre la banque, d’optimiser votre emprunt et d’éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, on vous guide pas à pas pour bâtir un plan de financement complet, réaliste et adapté à votre projet.
Tout projet immobilier nécessite presque toujours une part de financement bancaire. La part d’emprunt dans le budget du projet immobilier est largement majoritaire par rapport à l’apport personnel de l’investisseur. Ceci implique qu’il faut confectionner un plan de financement immobilier chiffré, sincère et réaliste afin de convaincre un large panel de banques de vous financer.
Qu'est-ce qu'un Plan de Financement Immobilier ?
Un plan de financement permet de dresser le bilan de son besoin de financement pour un prêt immobilier. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener votre projet à bien. Vous pouvez aussi simuler directement votre prêt via notre simulateur en ligne. Cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez emprunter.
Un plan de financement est un document qui présente les besoins financiers d’une entreprise à ses débuts puis sur plusieurs exercices et les ressources financières affectées en contrepartie.
- Un plan de financement initial, afin d’apprécier la situation à l’instant de la création.
- Et un plan de financement sur les exercices budgétisés, on retient généralement une période de 3 exercices.
Pourquoi est-il Important de Faire un Plan de Financement ?
L’objectif principal de l’emprunteur étant d’obtenir un crédit taillé sur mesure, le plan de financement doit faire pencher la balance de votre côté.
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Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts et les ressources liés à votre achat immobilier. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter. Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets.
Les Étapes Clés pour Bâtir un Plan de Financement Immobilier
1. Évaluer le Coût Total de Votre Projet Immobilier
Avant même de penser à l’emprunt ou à votre apport, il est indispensable d’évaluer précisément le coût total de votre projet immobilier. Ce budget ne se limite pas au prix du bien. Il intègre de nombreuses dépenses annexes parfois sous-estimées.
- Le prix d’achat du bien immobilier : c’est le point de départ du plan de financement. Ce montant correspond au prix net vendeur, négocié ou affiché.
- Les frais d’agence immobilière : si vous achetez via un professionnel, ces frais s’ajoutent au coût global. Ils représentent généralement entre 4 et 8 % du prix du bien.
- Les frais de garantie : en fonction du type de garantie choisi (hypothèque, caution via un organisme comme Crédit Logement, privilège de prêteur de deniers…), ils peuvent représenter 1 à 2 % du montant emprunté.
- Les frais de dossier bancaire : appliqués par les établissements prêteurs, ils tournent en moyenne autour de 1 % du montant du prêt, mais peuvent parfois être négociés ou supprimés.
- Le coût de l’assurance emprunteur : indispensable pour obtenir un crédit immobilier, elle peut représenter entre 0,3 et 1 % du montant emprunté par an, en fonction de votre profil.
- Les travaux éventuels : si vous prévoyez de rénover le bien ou de le remettre aux normes, il est essentiel d’estimer leur coût avec précision (devis à l’appui).
- Les charges annexes : n’oubliez pas d’anticiper les charges de copropriété, la taxe foncière ou encore les frais liés au déménagement.
2. Inventorier Toutes Vos Ressources Financières
Une fois l’ensemble des dépenses estimé, il faut désormais déterminer comment vous allez financer votre projet. Ce second volet du plan de financement repose sur l’inventaire de toutes vos ressources financières, qu’elles soient personnelles ou issues de dispositifs d’aide.
- L’apport personnel : Il s’agit des fonds que vous êtes en mesure d’investir dans l’opération. Il peut provenir de votre épargne (livret A, PEL, CEL…), d’une donation familiale, d’un héritage ou encore du produit de la vente d’un bien immobilier.
- Les revenus stables : Votre capacité d’emprunt dépend largement de la stabilité et du montant de vos revenus. Un CDI, un poste de fonctionnaire ou une ancienneté professionnelle renforcent votre profil.
3. Établir un Tableau de Financement
Le tableau de financement est la pièce maîtresse de votre dossier immobilier. Il met noir sur blanc l’ensemble des dépenses et ressources identifiées, et permet de vérifier si votre projet est viable financièrement.
Un plan de financement doit de préférence être établi sous forme de tableur Excel. Il doit comporter deux colonnes : la première pour le poste « charges » ou « besoins », et la seconde pour le poste « ressources » ou « revenus disponibles ». La colonne Charges fera ressortir le coût d’acquisition immobilière projetée, les dépenses diverses telles que les frais d’agence, les frais notariés, les coûts liés à d’éventuels travaux.
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Quant à la deuxième colonne Ressources, elle fera ressortir l’apport personnel de l’emprunteur, mais également le montant du crédit immobilier qu’il sollicite. Le plan de financement Excel doit comprendre un total au bas de la colonne Charges, et un total au bas de la colonne Ressources. Les deux totaux doivent être identiques.
4. Déterminer Votre Capacité d'Emprunt
Une étape incontournable dans l’élaboration de votre plan de financement immobilier consiste à déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Cette estimation repose sur l’analyse de vos revenus, charges et de la durée du prêt souhaitée.
Le taux d’endettement : c’est le ratio entre vos charges de crédit et vos revenus nets mensuels.
5. Constituer un Dossier de Prêt Immobilier Solide
Une fois votre plan de financement élaboré, il est temps de passer à l’étape suivante : la constitution du dossier de prêt immobilier. C’est ce dossier qui sera présenté aux banques et qui déterminera l’acceptation (ou non) de votre demande, ainsi que les conditions proposées (taux, durée, garanties…).
6. Comparer les Offres de Prêt
Même avec un excellent dossier, obtenir les meilleures conditions de prêt n’est pas automatique. Les banques ne proposent pas toutes les mêmes taux, ni les mêmes frais, ni les mêmes critères d’acceptation. C’est là qu’intervient le courtier immobilier, un expert qui vous aide à décrocher l’offre la plus avantageuse.
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Exemple de Plan de Financement Immobilier
Prenons l'exemple d'un couple qui souhaite acheter ensemble leur résidence principale, un bien à 350 000 €. Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés. Ils disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport.
Voici le bilan coûts/ressources :
| Coûts | Montant | Revenus | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 € | Apport personnel | 31 000 € |
| Frais de notaire | 25 938 € | A emprunter | 348 762 € |
| Coût de la garantie | 3 824 € | ||
| Total | 379 762 € | Total | 379 762 € |
En utilisant un simulateur, ils vont pouvoir évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux. Par exemple :
| Durée de l’emprunt | Taux du crédit | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,05 % | 2 429 € | 86 720 € |
| 20 ans | 3,20 % | 1 929 € | 124 460 € |
| 25 ans | 3,24 % | 1 706 € | 161 300 € |
*Calculs basés sur les taux de mai 2025. Veuillez noter que ces taux peuvent varier
Modèle Excel du Plan de Financement
Pour éviter les oublis et vous faciliter la tâche, il existe un plan de financement détaillé sous format excel. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou bien vous en inspirer à votre guise !
Plan de Financement Investissement Locatif Excel
Vous projetez d’acquérir un appartement ou une résidence secondaire en vue de la louer ? Vous envisagez un investissement locatif et vous avez besoin d’anticiper la rentabilité de votre projet ? Tout projet locatif doit être chiffré. Il s’agit d’un tableau Excel très facile à compléter qui vous permettra d’effectuer votre simulation. Cette feuille de calcul d’investissement immobilier pourra aussi compléter votre dossier de demande de prêt bancaire.
Le document permet aussi de savoir concrètement quel est le coût mensuel (ou annuel) du projet. En effet, l’opération va générer un écart négatif entre les revenus et les charges, car il est rare que les revenus locatifs puissent couvrir la totalité des frais (remboursement du crédit, assurances, entretien, dépenses courantes, impôts et taxes, etc). Le tout est de savoir si cet écart est supportable : il doit être ramené à votre taux d’endettement, lequel ne doit pas dépasser 33% de vos revenus.
Plan de financement initial : à quoi ça sert ? Le plan de financement liste tous les besoins dont vous aurez besoin au démarrage ainsi que les modalités de leur fonctionnement (les ressources).
Financement Interne et Externe
Le financement interne reste la source de financement la plus simple et la plus privilégiée. Le capital social de l’entreprise. Lors de la création, les associés investissent un certain nombre de ressources, nécessaires au fonctionnement de leur société. Celles-ci peuvent prendre la forme d’apports en numéraire (c’est à dire un apport de sommes d’argent) et/ou d’apports en nature (brevets, biens meubles ou immeubles, savoir-faire…). En contrepartie de ces apports, les associés reçoivent des titres dans la société.
Si le financement interne n’est pas possible ou s’il ne suffit pas, il existe des alternatives. C'est une source de financement sollicitée auprès de sa famille, de ses amis… Il s’agit d’un excellent levier permettant de compléter un apport personnel.
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