CFE et LMNP : Comprendre le Fonctionnement de la Cotisation Foncière des Entreprises pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en 2025 ? En tant que LMNP, vous êtes soumis à cette taxe locale qui s'applique à tous les propriétaires exerçant une activité de location meublée, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime juridique qui permet de bénéficier de certains avantages, notamment en termes de fiscalité. Le statut LMNP concerne les personnes qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, notamment dans des résidences de services.
Définition de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Mise en place depuis 2010 par la loi de finances, la cotisation foncière des entreprises (CFE) remplace l'ancienne taxe professionnelle. Cet impôt local s'applique aux loueurs en meublé professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sur la base de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité.
Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.
La CFE constitue, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la contribution économique territoriale. Un avantage notable : sous le régime réel, cette taxe devient déductible des revenus locatifs, au même titre que les charges de copropriété.
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En effet, la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, même les propriétaires particuliers de locations meublées sont redevables de la CFE. En tant que loueur en meublé, vous avez l'obligation de déclarer votre activité dans un maximum de 15 jours suivant la date d'entrée dans les lieux, mentionnée au bail. Cette démarche se fait en complétant et en retournant le questionnaire 751-sd, relatif à votre activité.
CFE : Est-ce un impôt obligatoire ?
La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette règle s'applique même aux propriétaires déclarant au régime d'imposition micro-BIC.
Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.
Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.
Qui doit payer la CFE ?
Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.
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Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin.
Les chambres d'hôtes et locations saisonnières n'échappent pas à cette règle. Pour faciliter la gestion de cette taxe, un prélèvement mensuel peut être mis en place via votre compte professionnel sur le site des impôts.
À partir du moment où vous êtes détenteur d'un numéro SIRET, vous êtes, de fait, soumis au paiement de la cotisation foncière des entreprises. Cet impôt local est dû si l'activité ou l'hébergement est déclaré au 1er janvier de l'année d'imposition, un peu comme la taxe d'habitation.
En principe, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, les loueurs en meublé, à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont assujettis à la CFE. La réglementation impose le versement de cette taxe, quel que soit le régime d’imposition choisi (réel simplifié ou micro-BIC).
Dès la déclaration du début de votre activité de loueur en meublé au greffe du tribunal de commerce, vous devenez de facto soumis à la CFE. Vous récupérerez un numéro SIRET (numéro d’immatriculation) et un formulaire P0i à remplir puis à renvoyer auprès du tribunal afin que la CFE puisse être calculée.
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LMNP : Quel est le montant de la CFE ?
La base minimum de CFE pour les LMNP varie selon les tranches de revenus locatifs. Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025.
Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €.
Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.
Pour le calcul de la CFE, il convient de se baser sur la valeur locative du bien déclaré pour la taxe foncière, au cours de l'année N-2. Ensuite, cette base est multipliée par un taux d'imposition prédéterminé annuellement par la commune où est situé le meublé. Tout d'abord, la bonne nouvelle, qui est une véritable valeur ajoutée des entreprises débutantes, est que les sociétés dont le chiffre d'affaires (ou montant des recettes ou des revenus) n'excède pas 5 000 euros sont exonérées de la cotisation minimum. Ainsi, si votre location meublée présente un loyer réellement faible ou si elle s'est retrouvée vacante pendant plusieurs mois, vous risquez de ne pas dépasser le seuil de 5 000 euros et serez ainsi totalement exonéré de la contribution CFE.
La base d’imposition de la CFE en LMNP est la valeur locative du bien immobilier. Le mode de calcul de la CFE est proche de celui de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Il s’agit de multiplier la valeur locative cadastrale par un taux d’imposition.
Le taux d’imposition est fixé par délibération du conseil municipal ou par l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunal). Il varie selon la commune dans laquelle se trouve votre bien. Ainsi, à chiffre d’affaires égal, deux établissements situés dans des communes distinctes ne paieront pas le même montant de CFE. À noter que si vous disposez de divers appartements en location dans différentes communes, vous serez redevable de plusieurs CFE.
La CFE est calculée au 1er janvier de chaque année et tient compte des recettes locatives de l’année N-2. Lorsque la valeur locative de votre bien est inférieure à la base minimale d’imposition fixée par le conseil municipal, une cotisation minimum forfaitaire de CFE est due. Le montant minimum est fixé par la commune ou l'EPCI en fonction du chiffre d'affaires réalisé en année N-2.
Un chiffre d'affaires compris entre 10 001 euros et 32 600 euros est soumis à une CFE comprise entre 227 euros et 1 083 euros. La CFE est une charge déductible au même titre que la taxe foncière, si vous avez opté pour le régime réel.
Exonération de CFE : Qui est concerné en 2025 ?
Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE en 2025. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.
Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune.
Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.
Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.
Si en principe la CFE est due par les LMNP, vous pouvez demander à bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans certains cas. En dehors de ces cas généraux d’exonération de la CFE en LMNP, il est également possible de bénéficier d’un dégrèvement de la CFE pour une location meublée de tourisme s’il s’agit de votre habitation personnelle.
Il existe plusieurs cas dans lesquels le LMNP est exonéré de CFE, de manière permanente ou temporaire. L’exonération permanente de CFE est offerte à bon nombre de personnes et d’activités. Pour le LMNP, celui-ci est exonéré de CFE dès lors que :
- Il réalise un chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros ;
- Il effectue de la location meublée de manière non habituelle d’une partie de sa résidence personnelle ;
- Il loue en meublé une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale moyennant un loyer raisonnable ;
- Il loue en meublé de tourisme classé ou en chambres d’hôte, à la double condition que les locaux appartiennent à son habitation personnelle (il peut s’agir de la résidence principale ou secondaire) et que le locataire n’y élise pas résidence principale. Il ne faut pas non plus que la commune ait adopté une délibération contraire.
L’exonération temporaire de CFE pour la location meublée ne concerne que les LMP qui créent une nouvelle entreprise pour exercer leur activité. L’exonération temporaire de CFE dure un an et elle concerne les créations d’entreprises nouvelles. Vous en bénéficiez lors du commencement de votre activité en LMNP, notamment si vous choisissez le statut de la micro-entreprise.
Certaines communes ont voté une exonération de la CFE pour les loueurs en meublé. Enfin, il est important de noter que lors de la première année de votre activité de location meublée, vous êtes exonéré de CFE (sauf en cas de début d'activité au 1er janvier).
Déclaration LMNP et CFE : Quand effectuer sa déclaration ?
Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.
Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Deux options de règlement s'offrent à vous :
- Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
- Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.
Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.
Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.
Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.
Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.
Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.
Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.
Assujetti à la CFE, le LMNP n’a pas à déclarer la taxe. Il ne reçoit plus non plus d’avis d’imposition à la CFE de location meublée, il doit se connecter à son compte fiscal en ligne pour en connaître le montant.
Si le montant de la CFE est inférieur à 3 000 euros, vous devez le payer avant le 15 décembre de chaque année. Dans le cas contraire, le paiement de la CFE s’effectue en deux temps : d’abord un acompte égal à la moitié du montant de la CFE avant le 15 juin et le reste au 15 décembre.
Vous disposez de plusieurs options pour le paiement de la CFE LMNP :
- Paiement sur Internet sur votre compte fiscal en ligne ;
- Mensualisation de la CFE, à demander jusqu’au 30 juin ;
- Un prélèvement à échéance : pratique, cette option vous évite de devoir refaire la manipulation sur le site internet chaque année.
Il est très simple de vous inscrire pour créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Ensuite, pour payer la CFE du LMNP, il convient de se rendre sur l’espace professionnel grâce à l’adresse électronique et au mot de passe.
Cliquez ensuite sur l’onglet « consulter », puis « accès par impôt » et sélectionnez CFE. Cliquez enfin sur « avis d’imposition » pour y accéder. Votre avis de CFE va s’ouvrir, il vous faut à présent cliquer sur « payer ». Confirmez ensuite le paiement et renseignez vos coordonnées bancaires. Pour avoir une preuve du paiement de la CFE LMNP, enregistrez une copie.
Quelles sont les conséquences d'une non-déclaration de la CFE ?
En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.
Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.
Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs.
Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.
Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE.
Exemple de Calcul de CFE en LMNP
Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.
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