Qu'est-ce que le Taux de Rendement Interne (TRI) en Finance ?
Le TRI, ou « Taux de Rendement Interne » (appelé aussi « IRR » ou « Internal Rate of Return » en anglais), est un outil de mesure couramment utilisé en Corporate Finance pour évaluer la rentabilité d’un investissement. Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur financier utilisé pour mesurer le rendement d'un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie générés par cet investissement.
Le TRI est un indicateur du rendement financier d'un investissement. Cet outil permet de comparer des projets différents et aide à la prise de décision. Définition, formule de calcul et interprétation du résultat. C'est l'abréviation de taux de rentabilité interne.
Cet outil prend en compte tous les flux (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité...) et ramène l'ensemble sur un rendement annuel. Cela permet ainsi de comparer des projets qui au départ n'ont pas beaucoup de points communs. Par ailleurs, il est généralement complété par une prime de risque, par rapport à un placement totalement sécuritaire.
De façon simple, le taux de rentabilité ou de rendement interne se calcule en prenant en compte les flux entrants, les flux sortants, le tout ramené sur une année. L'objectif est d'aboutir à un taux annuel. Le TRI doit au minimum couvrir la totalité des capitaux investis, cela signifie que la création de valeur générée par le projet est rentable, à défaut d'être profitable.
Taux de Rendement Interne (TRI) sur Excel
Comprendre le concept de VAN (Valeur Actuelle Nette)
Afin de comprendre l’intérêt du TRI, il est important de comprendre le concept de Valeur Actuelle Nette ou « VAN ». La VAN mesure la différence entre les flux de trésorerie entrants (encaissements ou l’argent gagné au cours du projet) et sortants (décaissement ou coûts du projet) dans le cadre d’un investissement, actualisés à leur valeur présente.
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Et le taux de rendement interne est tout simplement le taux d’actualisation qui fait en sorte que la VAN sera égale à 0. Autrement dit c’est le taux pour lequel la somme des flux de trésorerie actualisées est égale à la dépense initiale.
Comment calculer le TRI ?
Le calcul du taux de rendement interne consiste à résoudre une équation qui égalise la somme des flux de trésorerie actualisés à zéro. Dans ce calcul, il est nécessaire d’identifier à la fois le nombre de périodes considérées dans le projet (c’est le « N ») et les flux de trésorerie générés à chaque période (cela peut être une année, un trimestre ou un mois). Chaque flux de trésorerie est actualisé.
La formule de calcul du TRI est la suivante :
TRI= (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) - 1][t correspond au nombre d'années prévues dans votre scénario d’investissement]
Les flux entrants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : aux revenus du loyer (qui peuvent être variables), aux sommes éventuellement touchées grâce à des stratégies de défiscalisation, à la plus-value éventuelle lors de la revente.
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Les flux sortants prennent en compte le montant, sur toute la durée envisagée du placement, correspondant : à l’apport éventuel, aux frais de dossier d’emprunt, aux mensualités du prêt immobilier, à l’entretien, à la taxe foncière, à la moins-value éventuelle lors de la revente, aux conséquences fiscales des revenus, etc.
En pratique, le calcul du taux de rendement interne se fait souvent sur Excel avec la fonction « TRI ». Cela simplifie très largement le calcul. Sinon, on utilise une règle approximative appelée « la règle de 72 ». Concrètement, la « règle des 72 » consiste à diviser le chiffre 72 par le taux de rendement annuel multiplié par 100 pour définir la durée nécessaire pour doubler son investissement. Par exemple, si un investissement a un taux de rendement annuel de 8%, il faudra environ 9 ans pour le doubler (72/8=9). Attention, la « règle des 72 » est un outil facile à utiliser mais il s’agit d’une simple estimation.
Le TRI est une donnée que vous pouvez calculer plus facilement avec excel, sa formule excel est “= TRI (valeurs)”. Grâce à excel et ses tableaux, ils pourront vous apporter une aide concernant le calcul du taux de rentabilité interne.
Les fonctions Excel pour calculer le taux de rendement interne (TRI)
- TRI(plage_valeurs): Cette fonction calcule le taux de rendement interne pour une série de flux de trésorerie périodiques.
- TRI.PAIEMENTS(plage_valeurs, estimation): Fonction similaire à TRI(), mais permettant d’affiner l’estimation du TRI en ajoutant une hypothèse initiale.
- TRI.PAIEMENTS.MULTI(plage_valeurs, estimation): Adaptée pour des flux de trésorerie irréguliers, mais toujours périodiques.
- TRIM(plage_valeurs, plage_dates): Permet de calculer le TRI lorsque les flux de trésorerie ne sont pas espacés de manière régulière.
Comment interpréter le TRI ?
De manière un peu générale, un décideur considère qu’un projet dont le TRI est supérieur au coût du capital (le taux de rendement requis par les dirigeants de l’entreprise) est rentable.
Pour les investisseurs, cela signifie que plus le TRI est élevé, plus l'investissement est considéré comme rentable. Le taux de rentabilité interne du projet permet de déterminer à quel point il est souhaitable ou non d’entreprendre un investissement : plus il est élevé, plus il est intéressant de lancer le projet.
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On peut donc utiliser le TRI dans le cas d’un choix à faire entre différentes perspectives d’investissement, mais aussi dans un registre plus financier pour évaluer les programmes de rachats d’actions par l’entreprise. Dans le cas où il n’y a pas de point de comparaison avec d’autres investissements, on considère en théorie que tout projet dont le taux de rendement interne est supérieur au coût du capital est rentable.
Qu'est-ce qu'un bon TRI ?
Un bon Taux de Rentabilité Interne (TRI) est subjectif et varie selon le type d'investissement et les attentes de l'investisseur. Généralement, un bon TRI est celui qui dépasse le coût du capital ou le taux de rendement minimal accepté par l'investisseur.
Dans le domaine immobilier, un TRI élevé indique que le projet génère des rendements significatifs par rapport à l'investissement initial. En 2024, avec des fluctuations économiques, un TRI supérieur à 8% est souvent considéré comme très attractif. Il est essentiel de comparer le TRI avec des investissements similaires ou avec des taux de référence du marché pour évaluer sa compétitivité.
Un bon TRI reflète non seulement une rentabilité attrayante mais aussi une gestion efficace des flux de trésorerie et des risques associés.
| Niveau de TRI | Niveau de performance attendues |
|---|---|
| TRI sans risque | Supérieur ou égale aux livret bancaire (par exemple le livret A avec 3%*) |
| TRI avec risque modéré | Performances supérieures à 4,5 à 8% * |
| TRI avec risque élevé | Performances supérieures à 8 %* en Juillet 2024 |
Les avantages et inconvénients du TRI
Le TRI comporte plusieurs avantages, les voici :
- Il intègre la valeur temporelle de l’argent dans son calcul.
- Le calcul est simple à effectuer.
- Maximise la rentabilité globale.
- Permet de classer les résultats des projets financiers du plus faible au plus élevé.
Une donnée pareille à ses avantages et ses inconvénients aussi. Voici les inconvénients du TRI :
- Il se peut qu’il fournisse une image incomplète de l’avenir.
- Il ne prend pas en compte la taille du projet et sa portée à comparer.
- Ne prend pas en compte les coûts futurs dans son calcul.
- Il se limite en ne prenant pas en compte les réinvestissements.
Le TRI dans l'immobilier
Le TRI est un indicateur financier important pour l'investissement immobilier. Dans le secteur de l'immobilier, le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité d'un projet immobilier sur une période donnée. Il prend en compte les flux de trésorerie générés par le projet, tels que les loyers perçus et les coûts d'entretien, ainsi que la valeur de revente finale du bien immobilier. Avec les tendances actuelles en 2024, les investisseurs doivent également considérer les nouvelles régulations et les politiques de durabilité dans le secteur immobilier.
Le TRI et les SCPI
Le taux de rentabilité interne est également utilisé pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI sont des fonds immobiliers gérés par une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des dividendes en fonction de la performance de la SCPI.
Le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte les distributions de dividendes et la variation de la valeur des parts. Les sociétés de gestion de SCPI utilisent souvent le TRI pour communiquer la performance de leurs fonds aux investisseurs.
Cependant, il est important de noter que le TRI ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI de rendement. D'autres facteurs tels que la diversification du portefeuille immobilier, la qualité de la gestion de la société de gestion, les frais de gestion et la liquidité des parts doivent également être pris en compte.
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