TVA à 5.5% : Conditions et Bénéficiaires

La TVA réduite à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf en "zone ANRU" et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville est un dispositif majeur d’aide à l’accession à la propriété. De même, ce taux réduit s’applique également quand vous réalisez des travaux d’amélioration et de rénovation thermique au sein d’un logement.

Conditions Générales

Pour bénéficier de la TVA à 5,5 % lors de l'acquisition d'un logement neuf, plusieurs conditions doivent être remplies :

• L’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale.
• L’acheteur doit y résider pendant au minimum 10 ans.
• Les revenus doivent être inférieurs aux plafonds fixés.

Cette TVA réduite est par ailleurs cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ.

Plafonds de Revenus

Pour être éligibles au taux réduit de TVA, les immeubles doivent être acquis par des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain montant (correspondant aux plafonds de ressources du PLS - prêt locatif social - majorés de 11%). Cette condition doit être respectée pendant un délai de dix ans.

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025.

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Voici un exemple des plafonds de ressources ANRU en 2025 :

Zones d'Application

Un taux de TVA réduit à 5,5 % s’applique lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf au sein d’une zone dite « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Pour un territoire en Quartier prioritaire politique de la ville donné, le taux réduit s’applique, toutes conditions remplies par ailleurs, dès lors que le dépôt de permis de construire est déposé :

• A compter de la date de signature du contrat de ville ; pour les contrats de ville signés en 2015, le bénéfice du taux de TVA s’applique aux opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville.
• Jusqu’au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le contrat de ville arrive à échéance.

Tous les quartiers prioritaires politique de la ville font l’objet d’un contrat de ville. Pour information, en application de la loi de finances pour 2022 (art.68), les contrats de ville produisent leurs effets jusqu’au 31 décembre 2023.

En zones Anru dans le cadre du PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine) Pour une zone Anru donnée, le taux réduit s’applique, toutes autres conditions remplies par ailleurs, dès lors que :

• La vente, la construction ou la livraison à soi-même intervient à compter de la signature de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine
• La date limite de dépôt de permis de construire correspond au 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde marquant la fin de la convention.

Revente Anticipée

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

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Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

TVA à 5.5% pour les Travaux de Rénovation

Depuis peu, le taux de TVA à 5,5 % s’applique également quand vous réalisez des travaux d’amélioration et de rénovation thermique au sein d’un logement. En revanche, la nature du logement importe moins. Pour profiter d’une TVA à 5,5 % sur une rénovation, il est impératif que la personne qui entreprend les travaux les fasse réaliser par une entreprise.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

• L'isolation thermique :
  • Des parois opaques
  • Des parois vitrées
  • Des portes d'entrée donnant sur l'extérieur
  • Par l'installation de volets isolants
  • Par l'installation de protections solaires mobiles.
• Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
• Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
• Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
• Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
• Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
• Les brasseurs d'air plafonniers fixes
• Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Ces prestations doivent respecter les prescriptions indiquées dans le Code général des impôts.

Il est aussi possible de jouir d’un taux de TVA intermédiaire à 10 % lorsque vous réalisez des travaux d’amélioration ou de transformation de votre logement.

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Cas Particuliers et Exclusions

Les travaux de rénovations suivants sont soumis au taux normal de 20 % de TVA :

• Travaux de rénovation effectués sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation. Il s'agit par exemple des bureaux ou des bâtiments à usage agricole.
• Travaux de surélévation ou de remise à neuf de bâtiment achevés depuis moins de 5 ans.
• Travaux augmentant la surface de plancher de locaux existants de plus de 10 %
• Travaux d'aménagements et d'entretien des espaces verts
• Travaux de démolition qui ne sont pas induits de travaux de rénovation bénéficiant d'un taux réduit de TVA
• Les équipements achetés directement par un particulier pour être installés par une entreprise sont soumis au taux normal de 20 %. Seule la prestation de pose peut bénéficier d'un taux réduit de TVA si elle remplit les conditions d'application.

À compter du 1er mars 2025 : la fourniture et l’installation d'une chaudière fonctionnant avec une énergie fossile (notamment au fioul ou au gaz, y compris les chaudières à haute performance énergétique utilisant un tel combustible) sont soumises aux taux suivants :

• En France métropolitaine : 20 %
• En Corse : 20 % (ou 10 % lorsqu'il s'agit de travaux immobiliers)
• En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion : 8,5 %.

Obligations Documentaires

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que local rénové est affecté à un usage d’habitation.

L'obligation de conservation de ces documents varie selon la nature des travaux :

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

• Ces documents sont établis en 2 exemplaires.
• L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
• L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant la réalisation des travaux. Par exemple, pour des travaux réalisés en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique

• Ces documents sont établis en 2 exemplaires.
• L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
• L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant l'émission des factures. Par exemple, pour des factures émises en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

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