TVA Immobilière : Tout ce que Vous Devez Savoir en France

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier et vous vous interrogez sur la TVA ? Que vous achetiez une maison ou un appartement, il est crucial d'anticiper les éventuels frais, de savoir dans quels cas la TVA s'applique et en fonction de quels types de biens. Heureusement, cet article répond à toutes vos questions pour vous aider à préparer au mieux votre budget !

Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple. En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui.

Qu'est-ce que la TVA Immobilière ?

La taxe sur la valeur ajoutée ou TVA fait partie de la catégorie des impôts indirects. En France, contrairement à d’autres pays comme les Etats-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises).

Chaque vente d’immeuble n’est pas soumise à la TVA. Cependant, il arrive parfois que les travaux de rénovation soient d’une telle ampleur qu’ils remettent l’immeuble à l’état neuf. Alors la vente de l’immeuble entraîne pour le vendeur assujetti une collecte de la TVA immobilière.

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions
Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens
Les livraisons à soi-même d'immeubles

La TVA immobilière : la réforme de 2010

L’ancien régime de TVA immobilière avait été jugé contraire aux règles communautaires. En effet, ces dernières tendent à construire un régime homogène de TVA et le précédent dispositif de TVA immobilière comportait un certain nombre de singularités qui ont été critiquées.

Parmi ces spécificités, on peut citer :

L’absence de distinction opérée entre assujettis et non assujettis,
Le fait que le redevable soit l’acquéreur et non le vendeur dans certaines ventes de terrains à bâtir,
L’opportunité offerte aux marchands de biens d’être imposés sur la marge et non sur le prix total.

A savoir : un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique.

La TVA immobilière aujourd’hui

Contrairement aux anciennes règles, une distinction est faite entre les assujettis et les non assujettis, ce qui a des conséquences sur le régime applicable. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

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De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

Dans le cas d’une cession entre particuliers : Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.
Dans le cas de terrains vendus par un professionnel : Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire,
les livraisons à soi même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir.

Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

La réforme de 2010 a également instauré une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière, pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.

De surcroît, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge.

Nous vous résumons ci-dessous les cas où la TVA est applicable :

Le cas des terrains non constructibles

Si le vendeur est un assujetti: exonération de TVA pour le vendeur (ou option à la TVA sur le prix total) droits d’enregistrement au taux normal de 5,80% (ou 0,715% si engagement de revendre)
Si le vendeur n’est pas un assujetti: TVA non applicable droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre)

Le cas des terrains à bâtir

Depuis 2010, la définition des terrains à bâtir a changé. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants. On peut donc citer les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, des immeubles inachevés.

De plus, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers ne sont plus exonérées.

Si le vendeur est un assujetti: imposition à la TVA immobilière pour le vendeur sur le prix total (ou sur la marge en l'absence de déduction antérieure) droits de mutation au taux réduit (TVA sur le prix total) ou au taux normal (TVA sur la marge). Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti.
Si le vendeur n’est pas un assujetti: TVA immobilière non applicable droits de mutation : taux normal de 5,80% (si l'acheteur est assujetti : taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire)

Certaines acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA. Il s'agit :

des opérations de remembrement foncier visées à l'article 261, 5-1° du Code général des impôts,
des baux de construction sauf option pour l'assujettissement à la TVA,
des acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique dans les conditions de l'article 1039 du Code général des impôts,
des acquisitions faites sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP

Le cas des immeubles anciens

Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont exonérées de TVA

Si le vendeur est un assujetti: exonération de TVA immobilière. Ou option TVA sur le prix total (en cas de déduction antérieure) ou sur la marge (en l'absence de déduction antérieure) droits de mutation au taux normal. Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire si l'acheteur est assujetti.
Si le vendeur n’est pas un assujetti: TVA immobilière non applicable droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti).

Le cas des immeubles neufs et VEFA

Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %. Enfin, pour les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix.

Si le vendeur est un assujetti: TVA immobilière sur le prix total droits de mutation au taux réduit.

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans.

Il peut s'agir :

soit d'une construction nouvelle ;
soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :

la majorité des fondations ;
la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Bien Neuf ou Ancien : Quelle Différence pour la TVA ?

On pense souvent à tort qu’un bien ancien concerne un bien de plus de 20 ans ou dans un état de délabrement plus qu’avancé. Or ce n’est pas seulement le cas. Il est important de savoir distinguer un bien neuf d’un bien ancien car cela peut influer sur le type de crédit ou les aides que vous pouvez obtenir. Mais cela implique aussi des frais supplémentaires différents !

Un bien est considéré comme neuf lorsque :

Il a moins de 5 ans.
Il s’agit d’une construction nouvelle
C'est un bien ancien ayant bénéficié de travaux permettant de le considérer comme un neuf.

Les travaux permettant de rendre le bien neuf d’un point de vue fiscal correspondent à :

Des travaux de fondation
Tout ce qui concerne la rigidité et la résistance du bien
Au moins 4 des éléments suivants :
- les planchers,
- les huisseries extérieures
- les cloisons intérieures
- les installations sanitaires et plomberies
- les installations électriques
- le système de chauffage pour un bien en métropole

Les spécificités de la TVA immobilière

TVA et Achat auprès d'un Professionnel

Si vous décidez d’acheter un bien à un professionnel, la TVA, est généralement de 20%, et est dûe par le vendeur. Dans certains cas cependant,que nous détaillons plus loin, vous pouvez bénéficier d’une TVA allégée à 5,5%.

Dans le cas de l’achat d’un terrain, vous serez redevable :

des frais de notaire
de la taxe de publicité foncière. Le taux est alors de 0.71% si la TVA s’applique sur la valeur du terrain.
de la contribution de sécurité immobilière dont le taux est de 0.1%

S’il s’agit d’un logement ancien, il y a exonération de TVA pour un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

Pour un logement neuf, vous devrez vous acquitter des frais de notaires comprenant les honoraires du notaires, la contribution de sécurité immobilière de 0.1% ainsi que les droit de mutation à un taux réduit 0.71%.

Achat entre Particuliers et TVA

La TVA ne s’applique pas dans le cadre d’un achat entre particuliers, que ce soit pour un terrain à bâtir, un logement neuf ou ancien. C’est aussi pour cette raison que les biens vendus par des particuliers sont moins élevés que ceux par des professionnels, qui facturent également des frais liés avec les activités.

Vous devrez cependant dans tous les cas vous acquitter des frais de notaires. Dans le cas d’un bien neuf, ces frais se composent :

des honoraires du notaire
des droits de mutations d’un taux d’environ 5.81%

Ceux-ci comprennent :

un droit départemental
une taxe au profit des communes
des frais de recouvrement et d’assiette perçus par l’Etat

Vous n’avez donc pas de TVA à régler, seulement la taxe de publicité foncière.

Taux de TVA Réduit : Conditions et Zones

Il est connu que la TVA s’élève généralement à 20%. Ce taux peut diminuer et être d’une valeur de 5.5% si vous prévoyez d’acheter en zone ANRU (zone d’Aménagement de Rénovation Urbaine) mais aussi dans les QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville).

Formalités Administratives et Déclarations

Ne négligez pas les obligations administratives lors d’un achat immobilier ! Il est également important de penser aux formalités administratives de déclaration ! S’il s’agit d’un bien neuf, ces formalités sont à la charge du vendeur. Vous pouvez vous en assurer en consultant le centre des finances publiques dont dépend le bien.

S’il s’agit d’un bien avant achèvement, par exemple en VEFA, vous devez déposer la déclaration H1 (pour une maison) ou H2 (s’il s’agit d’un appartement).

Récupération de la TVA Immobilière

La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services. L’investisseur doit lui-même verser le montant de la TVA et conserver le bien pendant 20 ans. Cet avantage fiscal est cumulable avec d’autres, comme la réduction d’impôt Censi-Bouvard, sous certaines conditions.

Il s’applique dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Il convient de choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner. A chaque étape, il vous sera demandé de remplir des formulaires spécifiques. Vous pouvez entrer en contact avec votre centre des impôts pour obtenir des précisions.

Seuls les logements neufs sont soumis à la TVA : Toutes les transactions sur les logements en Vefa ou achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA.

Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps. Promis, c’est super simple !

Taux de TVA immobilière applicable ?

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Vente d'un logement neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins.

Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits de mutation au taux de 5,80 %.

Les transactions concernées

👉 Logements neufs

Toutes les acquisitions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans sont en principe soumises à TVA à condition qu'ils n’aient pas déjà été achetés et vendus après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens.

Par conséquent lorsqu'un particulier achète un logement neuf à un promoteur, la vente est soumise à TVA. Mais lorsque ce particulier revend le bien, la transaction n'est plus soumise à la TVA, même si cette vente a lieu mois de 5 ans après l'achat.

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