La TVA Déductible sur Immobilisations: Conditions et Implications

La TVA sur immobilisation est une taxe appliquée à un actif immobilisé. Elle ne se comptabilise pas de la même façon que la TVA sur l’exploitation et, dans certains cas, elle ne peut pas non plus être récupérée par l’entreprise. Voyons ensemble comment déterminer où se comptabilise la TVA sur immobilisation, et comment enregistrer une immobilisation sur un plan comptable.

Champ d'Application de la TVA sur Immobilisations

Le champ d’application de TVA est particulièrement vaste et concerne la plupart des opérations économiques réalisées à titre onéreux. Ainsi, la grande majorité des biens et services est visée par cette taxe, dont les immobilisations cédées par l’entreprise. Toutefois, celles-ci sont soumises à des règles bien spécifiques, concernant notamment les immeubles et les régularisations.

TVA pour Cession d’Immeuble

La TVA immobilière obéit à des règles particulières sur lesquelles il faut s’attarder. En effet, les règles diffèrent en fonction de la nature du bien cédé et le régime TVA suit celui relatif aux droits d’enregistrement.

Les Terrains à Bâtir

Constituent des terrains à bâtir, depuis la réforme de 2010, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction. Avant la réforme, il fallait prendre en compte l'intention de construire de l'acheteur.

Les cessions de terrains à bâtir sont toujours soumises à TVA lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti, quelle que soit la qualité de l'acquéreur. Toutefois, la TVA est assise :

Sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.
Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

On considère que le terrain n'a pas ouvert droit à déduction dans les hypothèses suivantes :

Aucune taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition.
Le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables.
Le terrain a été acquis auprès d'un vendeur n'ayant pas lui-même soumit la cession à la TVA.

La marge soumise à TVA immobilière est constituée de la différence entre :

Le prix de cession et les charges qui s'y ajoutent.
Et les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain.

Le taux normal applicable est de 20%. Toutefois, le taux réduit (soit 5,5%) s'applique lorsque la mutation est réalisée en faveur du logement social.

Les Immeubles Neufs

Sont considérés comme des immeubles neufs les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. La TVA est toujours due sur le prix total. Elle est assise sur le prix de cession majoré des charges augmentatives du prix (commission de l'intermédiaire, taxe foncière que l'acquéreur s'engage à payer...). En cas de fraude, l'administration peut substituer la valeur vénale au prix de cession.

Les Immeubles Anciens

Les mutations d'immeubles anciens (plus de 5 ans) sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, les vendeurs assujettis ont la possibilité d’opter pour la TVA. La TVA sera alors assise :

Sur le prix total lorsque le bâtiment a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.
Sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction (voir les développements concernant les terrains à bâtir).

Les Terrains Non à Bâtir

Il s’agit de terrains qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de terrains à bâtir (terres agricoles par exemple). Les mutations concernant ces terrains ne sont pas imposables, sauf si le contribuable opte pour la TVA.

Autres Immobilisations

Les cessions concernant les autres immobilisations sont en principe imposables. Toutefois, les ventes de biens usagés affectés à l’activité de l’entreprise ne sont soumises à TVA que s’ils ont ouvert droit à déduction.

Exemple : Une entreprise a acquis hors taxe auprès d’un particulier un ordinateur, qu’elle a immobilisé à son actif. Aucune déduction n’a été effectuée lors de l’achat, puisqu’aucune TVA n’a été facturée. Ainsi, si l’entreprise revend le bien, elle n’aura pas à facturer de TVA.

Régime des Déductions

Un assujetti réalisant des opérations imposables peut déduire immédiatement la TVA ayant grevé l’acquisition d’une immobilisation. Par exemple, un contribuable faisant de la location aménagée (soumise à TVA), peut déduire la TVA gravant l’immeuble donné à louer. A contrario, les personnes exonérées de TVA (médecins…) ne disposent d’aucun droit à déduction.

Cependant, ce droit reste ouvert aux opérateurs réalisant des opérations internationales exonérées (exportations, livraisons intracommunautaires…). Certains biens, comme les véhicules de transport de personnes, sont expressément exclus du droit à déduction.

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Les Régularisations

Les déductions relatives aux immobilisations obéissent à un système complexe de régularisation, applicable chaque année et lors la cession du bien.

Régularisations Annuelles

Afin de déterminer la TVA déductible, il faut établir un coefficient de déduction. Le coefficient de déduction permet à l'entreprise de déterminer la proportion de déduction qu'elle peut pratiquer sur la TVA qu'elle a acquittée sur les biens et services qu'elle acquiert, importe ou se livre à elle-même.

Ce coefficient de déduction est obtenu en faisant le produit des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission. Le coefficient d’assujettissement est calculé à partir de la proportion d’utilisation d’un bien ou d’un service pour la réalisation d’opérations imposables qu’elles soient imposées ou exonérées.

Par exemple, si un entrepreneur individuel achète un immeuble de 500 m2 dont il affecte 300 m2 à son activité et 200 m2 à des fins personnelles, le coefficient d’assujettissement sera de 300/500 = 0,6.

Le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit à déduction et donc imposées. Il est diminué avec les opérations exonérées même si certaines d’entre elles ouvrent quand même droit à déduction (cas des exportations).

Exemple : une entreprise réalise 500 000 € de chiffre d’affaires. Parmi ce chiffre d’affaires, 400 000 correspondent à de la location nue (exonérée) et 100 000 à de la location commerciale (imposable). Le coefficient de taxation sera égal à 100 000/500 000 = 0,2.

Des régularisations peuvent être effectuées lorsque les coefficients d'assujettissement et de taxation (dont le produit constitue le coefficient de référence) ont changé au cours d'une année.

Cette régularisation ne s'impose que si la variation du coefficient de référence est supérieure à 1/10 sur 1 an. La régularisation doit être effectuée avant le 25 avril de l'année suivante. La durée de régularisation est de 5 ans pour les meubles et 20 ans pour les immeubles.

Exemple : un ordinateur a été acquis en 2010 et 1000 euros de TVA ont été payés. Le coefficient de référence est de 0,5 et ainsi, 500 euros de TVA ont été déduits. En 2011, le coefficient de référence est de 0,65. L'écart par rapport au coefficient de référence initiale étant supérieur à 0,1 (0,15 en l'espece), il faut opérer une régularisation de 1000 x 0,15/5 (car le délai de régularisation est de 5 ans) soit 30 euros.

En 2012, le coefficient de référence est de 0,3, soit un écart supérieur à 0,1 (0,2). Il faudra reverser 1000 x 0,2/5 = 40 euros.

Régularisations Lors de la Cession du Bien

Des régularisations globales doivent être opérées en cas de cessions non imposables d'immobilisations ou lorsque celles-ci cessent d’être affectées à des opérations imposables. Si par exemple, la cession d'un immeuble n'est pas soumise à TVA, le montant de la TVA à reverser est égal à la déduction initiale diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année civile écoulée depuis la date d'acquisition.

Exemple : une entreprise a acquis en N un immeuble affecté à son activité et a déduit 100 000 euros de TVA. En N+10, l'immeuble est revendu. La cession n'est pas soumise à TVA. Le montant des régularisations est de 100 000 x 10/20= 50 000 euros et cette somme doit être reversée au trésor.

Si l'acquisition a ouvert droit à une déduction partielle et si la revente est totalement soumise à TVA, un complément de déduction peut être opéré.

Exemple : une société a acquis en N un immeuble neuf 1000 000 euros. Le coefficient de taxation étant de 0,5, le montant de la TVA déductible est de 1000 000 x 0,5 x 20% = 100 000 euros. En cas de revente en N+3 entièrement imposable, il sera possible de bénéficier d'un droit à déduction complémentaire de 100 000 x 16/20= 80 000 euros.

Aucune régularisation n’est à effectuer si l’acquisition a entièrement donné droit à déduction et si la cession est pleinement imposable.

Enregistrer une Immobilisation

Enregistrer une immobilisation diffère de l’enregistrement d’un achat de marchandise, tant sur la nature du produit que sur le traitement du montant de TVA.

L’immobilisation en elle-même doit être imputée pour son montant hors taxes à un compte de la classe 2 correspondant à sa nature. Le montant de la TVA est quant à lui enregistré sous le compte 44562 « Etat - TVA sur immobilisations » (et non pas dans le compte 44566 « Etat - TVA déductible »).

Si jamais la nature de l’immobilisation empêche de récupérer de la TVA, alors c’est le montant TTC qui est imputé au compte de la classe 2 adéquat. La question de la TVA déductible sur immobilisation se pose lorsque l'entreprise investit dans des biens corporels ou incorporels comptabilisés à l'actif immobilisé du bilan. Ces biens peuvent être des locaux, une machine, un ordinateur, un véhicule utilitaire, etc.

Cette TVA est enregistrée en comptabilité dans un compte à part et se renseigne sur une ligne distincte de la déclaration de TVA. Elle peut participer à la constitution d'un crédit de TVA remboursable sous conditions. Précisons que nous n'évoquerons pas ici le cas des acquisitions intracommunautaires et des importations.

Quand Déduire la TVA sur Immobilisation ?

Une TVA est déductible chez l'acquéreur lorsqu'elle devient exigible chez le vendeur. L'acquisition d'une immobilisation prend fréquemment la forme d'une livraison de biens. Dans ce cas, l'exigibilité de la TVA sur immobilisation a lieu à la date de la livraison (qui se confond souvent avec la date de facture). La TVA sur immobilisation peut alors être déduite sur la déclaration de TVA qui suit la date de livraison. Attention, la règle est différente en cas de versement d'un acompte.

Depuis le 1er janvier 2023, la date d'exigibilité de la TVA a changé lorsque le versement d'un acompte intervient avant la livraison des biens. Concrètement, en cas de versement préalable d'un acompte, la TVA devient exigible au moment de l'encaissement de l'acompte à concurrence du montant encaissé. En l'absence d'acompte, la taxe demeure exigible à la livraison.

Conditions du Droit à Déduction

Pour être déductible, la taxe sur la valeur ajoutée doit impacter des achats qui ont un lien direct avec une opération soumise à la TVA. L'opération taxable en question peut être :

une seule opération ;
un ensemble d'opérations ;
l'ensemble de l'activité économique de l'entreprise.

Dès lors que l'achat est affecté à des opérations hors champ ou exonérées de TVA, la déduction n'est pas possible.

Pour déterminer le montant de la TVA qu'elle peut récupérer, l'entreprise doit calculer le coefficient de déduction qui va de 0 à 1. Le chiffre 0 correspond à une absence totale de déductibilité.

Le coefficient de déduction est le produit du coefficient d'assujettissement, du coefficient de taxation et du coefficient d'admission.

Le coefficient d'assujettissement distingue les opérations dans le champ de la TVA des opérations hors champ. Le coefficient de taxation prend en compte les opérations exonérées. Enfin, le coefficient d'admission est impacté par les opérations expressément exclues du droit à déduction (par exemple l'acquisition de véhicules de transport de personnes).

La récupération de la TVA sur immobilisation se fait par imputation. Cela consiste à soustraire la TVA déductible de la TVA collectée sur le chiffre d'affaires, ou sur les autres produits de l'entreprise. Le résultat constitue le montant de la TVA à payer ou du crédit de TVA.

L'imputation n'est possible que lorsque la taxe est devenue exigible chez le fournisseur. Elle dépend donc de l'activité de l'entreprise : vente de biens ou prestations de services.

Le Compte 44562 : TVA Déductible sur Immobilisations en Comptabilité

Lorsque l'entreprise fait l'acquisition d'un bien qu'elle utilisera pendant plusieurs exercices, qu'elle contrôle et qui doit lui procurer des avantages économiques futurs, il s'agit de l'achat d'une immobilisation. Celle-ci est comptabilisée dans un compte de classe 2 à la date de facture.

Acquisition ouvrant droit à déduction - Exemple :

Une entreprise assujettie à la TVA fait l'acquisition d'un ordinateur portable pour son designer. La facture s'élève à 5 000€ hors taxes. Le taux de TVA est de 20% et le coefficient de déduction s'élève à 1.

Tableau 1 : Comptabilisation de la TVA sur immobilisation

Numéro de compte	Acquisition d'un ordinateur	Montant
		Débit	Crédit
2183	Matériel informatique	5000€
44562	Taxe sur la valeur ajoutée déductible	1000€
404	Fournisseur d'immobilisations		6000€

En cas d'erreur d'imputation en comptabilité, c'est-à-dire si une immobilisation a été passée en charges ou inversement, il suffit de contrepasser l'écriture initiale puis de comptabiliser la facture correctement.

Si le montant de la TVA a déjà été déclaré, sa régularisation peut créer une TVA à reverser au Trésor Public.

Quand on parle de TVA sur immobilisation, on parle de la TVA sur les investissements de l'entreprise. C'est la TVA récupérable sur un ordinateur, une machine, un véhicule utilitaire, etc.

Elle apparaît ligne 19 case 0703 de la déclaration mensuelle ou trimestrielle (CA3) et ligne 23 case 0703 de la déclaration annuelle (CA12).

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