TVA et Marchands de Biens Immobiliers : Un Guide Complet
L’activité de marchand de biens offre la possibilité d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la TVA liée à cette activité est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels qui souhaitent se lancer dans des opérations d’achat-revente immobilier. En effet, entre la TVA sur marge et la TVA sur prix total, il est parfois difficile de s’y retrouver.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats, spécialisé en droit immobilier, peut vous accompagner dans toutes les étapes de vos opérations en tant que marchand de biens. Le Cabinet SCHAEFFER Avocats met à votre disposition une équipe d’avocats spécialisés prêts à vous accompagner tout au long des opérations d’achat-revente immobilier.
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I. Définition Fiscale du Marchand de Biens
Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Il est important de définir la notion fiscale de marchand de biens pour savoir si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques.
En effet, il existe une jurisprudence abondante en la matière où l’administration fiscale a pu retenir la qualification de marchands de biens pour des personnes exerçant des professions dans d’autres domaines que l’immobilier sur le simple fait qu’elles réalisaient de manière régulière des opérations d’achat revente sur des biens immobiliers dans le but d’en tirer profit.
Maintenant que nous avons défini au sens fiscal la notion de marchand de biens, reste à savoir si ce dernier est assujetti à la TVA en tant que professionnel de l’immobilier. Aujourd’hui, il est possible de lire tout et n’importe quoi en la matière tant la confusion est prégnante en raison notamment de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010 portant sur la TVA immobilière et les droits de mutation.
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Un marchand de biens relève désormais du régime de droit commun. Les règles de TVA sont ainsi déterminées par les opérations réalisées et non par le statut spécifique de l’opérateur. Les commentaires administratifs confirment clairement l’application des règles de TVA de droit commun.
II. Les Régimes de TVA Applicables
L’activité de marchand de biens est par principe assujettie à la TVA lors des opérations d’achat-revente de biens immobiliers. Cependant, le régime fiscal de TVA applicable à l’activité de marchand de biens est complexe. Trois options sont possibles : appliquer la TVA sur le prix total, appliquer la TVA uniquement sur la marge et l’exonération de TVA.
Le choix dépendra du type de projet d’achat-revente, de l’ancienneté du bien ou encore de la qualité de l’acquéreur (professionnel ou particulier). Si certaines opérations imposent un régime de TVA, d’autres laissent le choix au marchand de biens.
A. TVA sur le Prix Total
La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État. Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.
La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir. Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.
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Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total. Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération. Cette déduction est faite tout au long de l’opération, année après année.
De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.
L’option pour la TVA sur prix total permet de déduire la TVA acquittée en amont par le marchand de biens sur le prix du bien immobilier. Bien que la revente de biens immobiliers achevés depuis plus de 5 ans soit exonérée de TVA, il est possible que le prix d’achat soit grevé de la TVA (si le cédant est lui-même un marchand de biens par exemple).
Cette option est intéressante lorsque le bien a été acquis par le marchand de biens auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti.
B. TVA sur Marge
La TVA sur marge est applicable aux marchands de biens lorsqu’ils achètent des biens immobiliers auprès de vendeurs non assujettis à la TVA, tels que des particuliers. La TVA sur marge est appliquée sur le montant de la plus-value financière réalisée par le marchand de biens.
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La marge se calcule en déduisant du prix de revente le coût d’achat du bien ainsi que tous les autres frais engagés dans l’opération immobilière (frais de notaire , frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre, coûts des travaux de rénovation, frais liés au prêt,…).
Dans cette seconde situation, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens. En effet, les travaux sont soumis à la TVA de sorte qu’il est possible que la TVA déductible des travaux soit supérieure au montant de la TVA sur marge. Bien entendu, même si la TVA des travaux n’est pas supérieure à la TVA sur marge, l’option pour la TVA sur marge peut être intéressante.
La marge taxable est calculée comme suit :
Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100
C. Exonération de TVA
Dans ce cadre, le marchand de biens a donc un régime de TVA identique à celui d’un particulier. En effet, la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas dû au moment de la revente du bien immobilier. Par contre, le professionnel ne peut pas non plus déduire la TVA marchand de biens des frais engagés sur cette opération.
Il faut respecter plusieurs conditions pour choisir ce régime fiscal. Tout d’abord, le bien immobilier doit avoir plus de 5 ans. Ensuite, il ne faut pas engager de travaux de rénovations lourdes entrainant une remise à neuf du bien immobilier. Nous conseillons de monter un dossier complet lors de vos travaux afin de documenter et prouver que vous n’avez pas fait de travaux de rénovations lourdes sur votre achat immobilier.
Lorsque le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens a plusieurs choix. Premièrement, il peut le vendre sans TVA (exonération de TVA).
Voici un tableau récapitulatif des différents régimes de TVA applicables :
| Type d'Opération | Régime de TVA | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Bien immobilier neuf (moins de 5 ans) | TVA sur le prix total | Déduction de la TVA payée en amont | Augmente le coût du bien |
| Bien immobilier ancien (plus de 5 ans) | Choix entre exonération, TVA sur marge, TVA sur prix total | Flexibilité selon la situation | Nécessite une analyse approfondie |
| Terrain à bâtir | TVA sur le prix total (possible option TVA sur marge sous conditions) | Déduction de la TVA payée en amont (si TVA sur prix total) | Peut augmenter le coût du bien |
III. Points d'Attention et Conseils
Une fois de plus, il appartiendra aux juridictions de dire si la position de l’administration est conforme à la directive TVA. Dans cette attente, le financement et le coût de portage de la TVA devront être pris en considération pour calculer la rentabilité des opérations.
En cas de travaux importants, il faut être très professionnel. Les enjeux l’imposent. La pire situation pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente et que l’administration fiscale considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde.
Si vous envisagez de démarrer une activité de marchand de biens, on ne peut que vous encourager à bien valider avec un spécialiste comment seront imposées les plus-values, si la revente sera soumise ou pas à la TVA et réfléchir à la structure à mettre en place pour exercer cette activité. Pour cela, Perspectives Conseils vous propose ses services d’expert en patrimoine immobilier.
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