TVA et Baux Ruraux : Quel RĂ©gime Fiscal pour les Exploitants et les Bailleurs ?
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation qui peut avoir un impact significatif sur les exploitations agricoles et les propriétaires de biens ruraux. En France, le régime fiscal applicable en matière de TVA pour ces acteurs est complexe et dépend de plusieurs facteurs, tels que le chiffre d'affaires, la nature des activités et les options choisies.
Le Régime Simplifié de l'Agriculture (RSA)
Un exploitant agricole peut être soumis au régime simplifié de l'agriculture (RSA). Il s'agit d'un régime de TVA dont la déclaration est annuelle. Le paiement se fait par acomptes trimestriels.
Conditions d'éligibilité au RSA
Vous devez ĂŞtre redevable de la TVA et remplir une des conditions suivantes :
- Avoir des recettes annuelles pour l'ensemble de votre exploitation supérieures à 46 000 € pendant 2 années consécutives
- Avoir des activités industrielles ou commerciales qui n'entrent pas dans les usages habituels de l'agriculture
- Réaliser des opérations d'achat, importation, acquisition intracommunautaire et vente d'animaux vivants de boucherie ou de charcuterie
Ă€ noter : L'agriculteur qui a choisi d'ĂŞtre assujetti Ă la TVA Ă la place du remboursement forfaitaire de TVA agricole peut relever du RSA.
Paiement de la TVA sous le régime RSA
Le paiement de la TVA se fait en plusieurs fois. Vous devez verser des acomptes provisionnels tous les 3 mois, avant le 5 des mois de mai, août, novembre et février.
Lire aussi: Obligations TVA Bailleurs Ruraux
La première année, c'est à vous de déterminer le montant des acomptes. Chaque acompte doit représenter au moins 70 % de l'impôt réellement dû. Si au bout de 2 trimestres, il est constaté que vous avez versé un montant supérieur à l'impôt réellement dû alors vous n'aurez pas à verser l'acompte normalement dû à ce moment-là .
Vous devez joindre un bulletin d'échéance trimestrielle lors du paiement de vos acomptes :
Même si vous n'avez pas d'acompte à verser, vous devez transmettre votre bulletin d'échéance trimestrielle.
À savoir : Si la TVA due l'année précédente est inférieure à 1 000 €, l'entreprise ne devra pas payer d'acompte. La TVA est payée pour l'année entière lors de la déclaration annuelle de régularisation.
Déclaration annuelle de régularisation de TVA
Vous devez déclarer l'ensemble de vos opérations imposables à la TVA de l'année précédente au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai à l'aide du document suivant : Déclaration annuelle de régularisation de TVA - Régime simplifié agricole.
Lire aussi: Option TVA Bailleurs
La déclaration est à effectuer de l'une des manières suivantes :
- Par l'intermédiaire d'un partenaire EDI (échange de données informatisées : mode EDI-TDFC)
- Directement à partir de votre espace abonné sur le site impots.gouv.fr (mode échange de formulaire informatisé ou EFI)
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
À noter : Si l'exercice ne correspond pas à l'année civile, la déclaration peut être effectuée sur option au plus tard le 5e jour du 5e mois suivant la clôture de l'exercice.
Le formulaire 3517-AGR-SD sert à déclarer les opérations imposables à la TVA d'une année entière. Il doit être envoyé au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante.
Cette déclaration doit être transmise de l'une des manières suivantes :
- Par l'intermédiaire d'un partenaire EDI (échange de données informatisées) (mode EDI-TDFC)
- Directement à partir de votre espace abonné sur le site impots.gouv.fr (mode échange de formulaire informatisé ou EFI).
- Compte fiscal en ligne pour les professionnels (mode EFI)
Une notice explicative pour vous aider à remplir le formulaire est disponible : N°3517-AGR-NOT-SD (Cerfa n°50452).
Lire aussi: Conditions d'éligibilité aux subventions
L'Option TVA pour les Bailleurs de Biens Ruraux
Les bailleurs peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA à la condition que le preneur soit redevable de cette taxe. Un des avantages de cette option est la déductibilité de la TVA sur les factures de réparation. En effet, le bailleur imputera la TVA acquittée sur la TVA perçue sur les loyers.
Exemple de l'option TVA pour un bailleur
Un propriétaire loue un bâtiment à usage agricole à un exploitant agricole assujetti à la TVA. Le fermage est fixé à 1 000 € HT.
Le bailleur souhaite réaliser et financer des travaux sur ledit bâtiment d’un montant de 10 000€.
Le fermage est de 1 200 € TTC (1 000 € de loyer + 200 € de TVA) dans la mesure où le bailleur a formulé l’option. Le taux de TVA sur les loyers est de 20 %.
L’exploitant agricole verse au propriétaire 1 200 € et récupère la TVA soit 200 €. Le coût final pour le fermier est donc de 1 000 €. En ce qui le concerne, il s’agit d’une opération neutre.
La TVA collectée auprès du preneur doit être restituée par le bailleur à l’État.
Ainsi, en ayant opté à la TVA bailleur, le propriétaire a un droit à récupération de 2 000 € (voir exemple 1) duquel doit être déduit les 200 € de TVA qu’il a encaissée.
Conséquences de l'option TVA en cas de changement de situation
Un exploitant individuel a construit un bâtiment depuis moins de 20 ans. Il souhaite créer une société en apportant son entreprise individuelle et cesse donc son activité individuelle.
Les associés choisissent de ne pas apporter le bâtiment au bilan de la société. Lequel fera simplement l’objet d’une location.
Le bâtiment était auparavant inscrit au bilan de l’exploitation individuelle. Il retournera dans le patrimoine de l’exploitant. Cette reprise de bâtiment va générer une réversion de TVA initialement récupérée.
Toutefois, il faut s’interroger sur l’opportunité d’opter à la TVA bailleur.
Comment Optimiser sa Fiscalité ?
Exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les biens ruraux peuvent être exonérés en totalité de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (code général des impôts (CGI), art. I. A.).
Les baux doivent porter sur des immeubles Ă usage agricole.
Les exonérations sont applicables sous certaines conditions, notamment :
- Bail à long terme dans les conditions prévues de l'article L.
- Durée initiale d'au moins dix-huit ans, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.
- Initiale de vingt-cinq ans au moins et devant à l'expiration de cette période se renouveler, sans limitation de durée, par tacite reconduction.
Il est important de noter que toute cession d'un bail rural est interdite.
Les biens de nature agricole des parts de groupements fonciers ruraux (GFR) mentionnés à l’article L. II § 130 sont également concernés par ces dispositions.
L’article L. bis du CGI prévoit que la fraction des parts des GFR, prévus par l’article L. conditions, aux dispositions qui régissent les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) applicables aux parts de GFA.
Parts pour lesquelles il sollicite la qualité d’actifs professionnels sont des parts représentatives de tels apports.
Tableau RĂ©capitulatif des RĂ©gimes de TVA pour les Exploitants Agricoles
| Régime Fiscal | Conditions d'Éligibilité | Déclaration | Paiement |
|---|---|---|---|
| Régime Simplifié de l'Agriculture (RSA) | Recettes annuelles > 46 000 € pendant 2 ans, activités industrielles ou commerciales, opérations sur animaux de boucherie | Annuelle | Acomptes trimestriels |
| Option TVA pour les Bailleurs | Preneur redevable de la TVA | Selon le régime du bailleur | Selon le régime du bailleur |
Pour plus d'informations et pour effectuer vos déclarations, vous pouvez consulter le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires".
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